Todos os compradores de casas têm uma coisa em comum: eles não querem ser roubados. Qualquer que seja a situação do mercado imobiliário, é especialmente importante garantir que você pague um preço justo. No entanto, como você sabe que está fazendo um bom negócio – mesmo em um mercado apertado – antes de fazer uma oferta? Você precisa saber como avaliar o preço de qualquer casa, para poder tomar uma boa decisão de investimento. As 10 dicas a seguir mostrarão como conseguir um ótimo negócio em uma casa.
Principais vantagens
- Ao comprar uma casa, é importante ter uma noção do mercado observando as casas vendidas recentemente, as casas comparáveis no mercado e disponíveis para visualização e as comparáveis retiradas do mercado porque não foram vendidas.
- Você também deve tentar determinar se está no mercado de um comprador ou vendedor e se a vizinhança está se valorizando ou se desvalorizando conforme desejável.
- Preste atenção aos conselhos do seu agente imobiliário sobre preços.
- Esteja preparado para negociar em vez de apenas aceitar o preço pedido do vendedor.
1. Considere propriedades vendidas recentemente
Uma propriedade comparável é aquela que é semelhante em tamanho, condição, vizinhança e comodidades àquela que você está comprando. Uma casa térrea de 1.200 pés quadrados, recentemente remodelada, com uma garagem anexa deve ser listada por aproximadamente o mesmo preço que uma casa de 1.200 pés quadrados semelhante no mesmo bairro. Dito isso, você também pode obter informações valiosas observando a comparação entre o preço do imóvel no qual está interessado e o de casas diferentes. É consideravelmente mais barato do que propriedades maiores ou mais agradáveis? É mais caro do que casas menores ou menos atraentes?
O seu agente imobiliário é a melhor fonte de informações precisas e atualizadas sobre propriedades comparáveis (também conhecidas como “comps” ou “comparáveis”). Você também pode ver os itens comparáveis que estão atualmente sob custódia, o que significa que a propriedade tem um comprador, mas a venda ainda não foi concluída.
2. Verifique propriedades comparáveis no mercado
Nesse caso, você pode visitar outras casas e ter uma noção tátil de como seu tamanho, condição e comodidades se comparam com a propriedade que está considerando. Você pode então comparar preços e ver o que parece justo. Os vendedores razoáveis sabem que devem definir o preço de suas propriedades de maneira semelhante aos comparáveis de mercado se quiserem ser competitivos.
3. Veja os comparáveis não vendidos
Se a casa que você está considerando tiver um preço semelhante ao das casas retiradas do mercado porque não foram vendidas, a casa em questão pode estar superfaturada. Além disso, se houver muitos imóveis semelhantes no mercado, os preços devem ser mais baixos, especialmente se esses imóveis estiverem vagos.
Confira o índice de estoque não vendido para obter informações sobre a oferta e a demanda atuais no mercado imobiliário. Este índice tenta medir quanto tempo levará para todas as casas atualmente no mercado serem vendidas, dada a taxa de venda de casas atualmente.
4. Aprenda sobre as condições do mercado, apreciação
Os preços aumentaram ou diminuíram recentemente? No mercado de um vendedor, as propriedades provavelmente apresentarão um preço um tanto exagerado, e no mercado de um comprador, as propriedades de mercado provavelmente apresentarão um preço inferior. Tudo depende de onde o mercado se encontra atualmente na curva de expansão e contração imobiliária.
Mesmo no mercado de um vendedor, as propriedades podem não ser superfaturadas se o mercado estiver em alta e não perto de seu pico. Por outro lado, as propriedades podem ser superfaturadas mesmo no mercado de um comprador, se os preços só recentemente começaram a cair. Claro, pode ser difícil ver os picos e vales até que se tornem história. Além disso, considere o impacto das taxas de juros das hipotecas e do mercado de trabalho na economia.
Seja cético em relação às propriedades à venda pelo proprietário (FSBO), pois elas provavelmente serão superfaturadas por seus vendedores excessivamente emocionais.
5. Desconfie de propriedades à venda pelo proprietário
Uma propriedade à venda pelo proprietário (FSBO) deve ser descontada para refletir o fato de que não há comissão do agente do vendedor de 2,5% a 3% (em média), algo que muitos vendedores não levam em consideração ao decidir como definir um preço para uma casa. Outro problema potencial com FSBOs é que o vendedor pode não ter recebido a orientação de um corretor para definir um preço razoável, ou pode ter ficado tão insatisfeito com a sugestão de um corretor que decidiu ir sozinho. Em qualquer uma dessas situações, a propriedade pode estar superfaturada.
6. Explore a apreciação esperada
As perspectivas futuras para o bairro escolhido podem ter um impacto no preço. Se um desenvolvimento positivo for planejado, como a construção de um grande shopping, a extensão do metrô de superfície para o bairro ou uma grande nova empresa se mudando para a área, as perspectivas de valorização futura da casa parecem boas. Mesmo pequenos empreendimentos, como planos para adicionar mais estradas ou construir uma nova escola, podem ser um bom sinal.
Por outro lado, se mercearias e postos de gasolina estão fechando, o preço da casa deve ser mais baixo, para refletir isso, e você provavelmente deve reconsiderar a mudança para a área. O desenvolvimento de novas moradias pode ir de qualquer maneira. Pode significar que a área é quente e provavelmente terá alta demanda no futuro, aumentando assim o valor da sua casa, ou pode resultar em um excedente de moradia, o que irá diminuir o valor de todas as casas na área.
O Fair Housing Act proíbe a discriminação em moradias e aluguéis devido à raça, cor, nacionalidade, religião, sexo, status familiar e deficiência. Se você sentir que está sendo discriminado em sua busca por uma casa, informe imediatamente a Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA.
7. Pergunte ao seu agente imobiliário
Sem nem mesmo analisar os dados, é provável que o seu corretor imobiliário tenha um bom senso (graças à experiência) para saber se o preço da propriedade está adequado ou não e qual pode ser um preço de oferta justo.
8. Pergunte a si mesmo: O preço parece justo?
Se você não estiver satisfeito com a propriedade, o preço nunca parecerá justo, mesmo que você consiga uma pechincha. Mesmo que você pague um pouco acima do valor de mercado por uma casa que ama, não vai se importar muito no final.
9. Teste as águas
Mesmo no mercado de um vendedor, você sempre pode fazer uma oferta abaixo do preço de tabela, apenas para ver como o vendedor reage. Alguns vendedores listam propriedades pelo preço mais baixo que estão dispostos a aceitar, porque não querem negociar. Outros listam suas casas por um preço mais alto do que esperam ganhar, porque esperam negociar para baixo ou querem ver se alguém fará uma oferta por um preço mais alto. Se esse vendedor aceitar seu preço ou contra-oferta, você receberá uma indicação de que a propriedade provavelmente não valia o que foi listada e terá uma boa chance de conseguir um negócio justo.
Por outro lado, alguns vendedores podem reduzir o preço de suas propriedades na esperança de gerar muito interesse e desencadear uma guerra de lances. Ao contrário do eBay, no entanto, o vendedor não precisa simplesmente vender para o licitante mais alto; os vendedores podem rejeitar toda e qualquer oferta que não atenda às suas expectativas.
Se você tem o coração voltado para a propriedade, esteja avisado de que alguns vendedores podem ficar ofendidos com ofertas baixas e podem se recusar a trabalhar com você, caso você decida empregar tal tática. Além disso, ao oferecer menos do que o preço de tabela, você pode aumentar o risco de ser superado por outro comprador.
Fazer um lance artificialmente baixo, uma tática de negociação conhecida como “lowballing”, pode sair pela culatra se insultar o vendedor e ele se recusar a fazer negócios com você.
10. Faça uma Avaliação e uma Inspeção
Assim que você estiver sob contrato, o credor fará uma avaliação da propriedade (geralmente às suas custas) para proteger seus interesses financeiros. O credor quer ter certeza de que, se você parar de fazer os pagamentos da hipoteca, ele poderá receber uma quantia razoável de seu dinheiro de volta quando executar a hipoteca de sua casa. Se a avaliação for consideravelmente menor do que o preço de sua oferta, você pode não estar obtendo um negócio justo. Na verdade, o credor pode nem permitir que você compre a casa, a menos que o vendedor esteja disposto a baixar o preço.
Uma inspeção residencial, também realizada após a assinatura do contrato, fornecerá outra maneira de avaliar o preço da oferta. Se a casa precisar de muitos reparos caros, peça ao vendedor para fazer os reparos para você ou descontar o preço de compra para que você mesmo possa fazer.
The Bottom Line
Ao comprar uma casa, é importante entender como é o preço da casa, para que você possa fazer um bom investimento e chegar a um acordo justo com o vendedor. Usando essas dicas, você poderá fazer uma oferta confiante e bem informada sobre qualquer casa em qualquer mercado.