Comprar sua primeira casa pode ser uma experiência emocionante e estressante. Você não só precisa encontrar o lugar certo, mas também a hipoteca certa. Com estoque baixo em muitos mercados locais e preços residenciais em alta em todo o país, encontrar uma casa acessível pode ser um desafio.
Você pode se sentir pressionado para encontrar uma casa imediatamente, mas antes de visitar casas e começar a fazer ofertas, seu financiamento precisa estar em ordem. Isso envolve certificar-se de que seu histórico de crédito e pontuação de crédito, relação dívida / receita e quadro financeiro geral convencerão o credor de que você tem crédito suficiente para pedir dinheiro emprestado.
Muitos compradores de primeira viagem tendem a cometer uma série de erros nos processos de compra de hipotecas e casas. Aqui estão alguns dos erros mais comuns a serem evitados.
Principais vantagens
- Se você tiver problemas de crédito óbvios – como histórico de atrasos nos pagamentos, ações de cobrança de dívidas ou dívidas significativas – os credores hipotecários podem oferecer taxas de juros e termos abaixo do ideal (ou negar seu pedido imediatamente).
- Você pode aumentar sua pontuação pagando suas contas em dia, fazendo pagamentos mensais mais altos do que as dívidas, e não estourando o limite de crédito disponível.
- É improvável que os vendedores considerem ofertas de compradores que não tenham uma carta de pré-aprovação de um credor.
- Inscreva-se para obter uma hipoteca com alguns credores diferentes para ter uma ideia melhor do que você pode pagar e fazer uma comparação exata de produtos de empréstimo, taxas de juros, custos de fechamento e taxas de credor.
- Comprar uma casa mais cara do que você pode pagar pode colocar você em apuros se tiver que esticar seu orçamento mensal para fazer o pagamento da hipoteca.
1. Não manter o controle do seu crédito
Ninguém gosta de surpresas, principalmente antes de comprar uma casa. Se você ou seu cônjuge têm problemas de crédito óbvios – como histórico de atrasos nos pagamentos, ações de cobrança de dívidas ou dívidas significativas – os credores hipotecários podem oferecer taxas de juros e termos abaixo do ideal (ou negar seu pedido imediatamente). Qualquer situação pode ser frustrante e pode atrasar seu cronograma ideal.
Para resolver problemas potenciais com antecedência, verifique seu relatório de crédito gratuitamente a cada ano em Annualcreditreport.com de cada uma das três agências de relatórios de crédito: Transunion, Equifax e Experian. Procure erros e conteste quaisquer erros por escrito com a agência relatora e o credor, incluindo documentação de apoio para ajudar a defender seu caso. Para obter ajuda pró-ativa adicional, considere a utilização de um dos melhores serviços de monitoramento de crédito.
Se você encontrar itens negativos atuais, mas precisos, como pagamentos em atraso ou contas inadimplentes, não há como remover esses itens rapidamente. Infelizmente, eles permanecerão em seu relatório de crédito por sete a dez anos. Mas você pode aumentar sua pontuação pagando suas contas em dia, fazendo pagamentos mensais mais altos do que as dívidas, e não estourando seu crédito disponível. Acima de tudo, seja paciente; pode levar pelo menos um ano para melhorar uma pontuação de crédito baixa.
Além disso, verifique se seu banco, cooperativa de crédito ou operadora de cartão de crédito oferece acesso gratuito à sua pontuação de crédito. Se sua pontuação for inferior a 620, você pode ter problemas para obter aprovação para uma hipoteca convencional. Para se qualificar para um empréstimo FHA, você precisará de uma pontuação de crédito mínima de 580 para usar o financiamento máximo do programa (3,5% de entrada) ou uma pontuação mínima de 500 com 10% de entrada.
2. Procurando casas antes de ser pré-aprovado
Quando você encontra a casa perfeita, não há tempo a perder. Em muitos mercados quentes, você enfrentará vários lances e uma concorrência acirrada. É improvável que os vendedores considerem ofertas de compradores que não tenham uma carta de pré-aprovação de um credor. Uma carta de pré-aprovação mostra a um vendedor que o credor fez a devida diligência para garantir que você tenha os meios e a motivação para pagar suas contas, com base em seu histórico de crédito e pontuação, histórico de renda e emprego, ativos financeiros e outros fatores importantes.
Em um mercado competitivo, os vendedores não o levarão a sério sem uma carta de pré-aprovação, e você pode perder uma casa que realmente deseja. Este documento lista o valor do empréstimo para o qual você se qualifica, a taxa de juros e o programa de empréstimo e o valor estimado do pagamento inicial. Em alguns casos (especialmente para casas de custo mais alto ou em mercados super competitivos), os credores podem pedir que você forneça prova de fundos para um pagamento inicial. A carta de pré-aprovação também inclui uma data de validade, geralmente dentro de 90 dias.
3. Não comprar uma hipoteca
Os compradores de casas podem deixar muito dinheiro em cima da mesa quando não procuram uma hipoteca. Solicitar uma hipoteca com alguns credores diferentes dá a você uma noção melhor do que você pode pagar e permite fazer uma comparação comparativa de produtos de empréstimo, taxas de juros, custos de fechamento e taxas de credor. Mais importante, comprar uma hipoteca o coloca em uma posição melhor para negociar com os credores para obter o melhor negócio possível.
Ao comprar os credores, preste atenção às taxas e custos de fechamento, que podem aumentar na mesa de fechamento. Embora algumas das variações de preços possam não parecer grandes no papel agora, elas podem resultar em economias de custo significativas ao longo da vida do seu empréstimo. Lembre-se de que alguns credores oferecem “pontos” de desconto, uma forma de reduzir sua taxa de juros antecipadamente. Isso aumenta seus custos de fechamento. E outros credores que promovem custos de fechamento baixos ou nenhum tendem a cobrar taxas de juros mais altas para compensar a diferença.
Além de verificar com sua instituição financeira atual (um banco ou cooperativa de crédito), peça a um corretor de hipotecas para comprar taxas em seu nome. Corretores de hipotecas não são credores; eles atuam como um casamenteiro entre você e os credores em sua rede. Eles podem economizar tempo e dinheiro comparando vários credores que possuem produtos que atendem às suas necessidades. Além disso, vale a pena consultar alguns credores diretos, online ou pessoalmente, para ver o que eles oferecem.
Ao solicitar uma hipoteca com vários credores, você receberá estimativas de empréstimos para comparar as taxas e os custos de fechamento lado a lado. Além disso, se você fizer a maior parte das compras de taxas em 30 dias, as várias verificações de crédito realizadas pelos credores contarão como uma consulta difícil e provavelmente não reduzirão sua pontuação de crédito. Não existe um número dourado de credores que você deva comprar, mas ter de três a cinco estimativas de empréstimo em mãos lhe dará uma base sólida para comparação.
4. Comprar uma casa mais cara do que você pode pagar
Quando um credor diz que você pode emprestar até $ 300.000, não significa que você deve. Se você maximizar o seu empréstimo, seus pagamentos mensais podem não ser administráveis. Normalmente, a maioria dos proprietários em potencial pode pagar um empréstimo entre 2 e 2,5 vezes sua renda anual bruta.
Em outras palavras, se você ganha $ 75.000 por ano, pode conseguir comprar uma casa com um preço entre $ 150.000 e $ 187.500. A calculadora de hipotecas da Investopedia pode ajudá-lo a estimar os pagamentos mensais, que é um barômetro melhor para saber se você pode comprar uma casa em uma determinada faixa de preço.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Se você acha que foi discriminado com base na raça, religião, sexo, estado civil, uso de assistência pública, nacionalidade, deficiência ou idade, existem medidas que você pode tomar. Uma dessas etapas é apresentar um relatório ao Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Comprar uma casa mais cara do que você pode pagar pode colocar você em apuros se tiver que esticar seu orçamento mensal para fazer o pagamento da hipoteca. Em outras palavras, você pode acabar se sentindo “pobre em casa” e sentir remorso de comprador.
Além disso, considere que a casa própria vem com despesas adicionais (fora dos pagamentos mensais da hipoteca). Você precisa economizar para despesas inevitáveis de manutenção, reparos, taxas de associação do proprietário (se aplicável) e outros custos que você não teve que pagar como locatário.
Esticar o orçamento mensal para cobrir a hipoteca também pode significar que você não pode economizar para uma emergência ou para os reparos da casa, e consumirá seu fluxo de caixa para outras metas financeiras também.
Não se fixe no valor máximo do empréstimo para o qual você foi aprovado, mas se você pode pagar o pagamento mensal da hipoteca naquele ponto de preço. Compradores de casa pela primeira vez podem querer ser mais cautelosos e comprar uma casa abaixo de seu orçamento máximo.
5. Não contratar um agente imobiliário
Tentar procurar uma casa por conta própria é demorado e complicado. Um corretor imobiliário profissional e experiente pode ajudá-lo a restringir suas escolhas e identificar problemas (tanto com a propriedade física quanto no processo de negociação com os vendedores). Alguns estados exigem um advogado imobiliário para lidar com a transação, mas os advogados não o ajudarão a encontrar uma casa; eles podem ajudá-lo a redigir uma oferta, negociar o contrato de compra e atuar como agente de fechamento.
Além disso, se você fizer apresentações sem seu próprio corretor de imóveis, o corretor de um vendedor pode se oferecer para representá-lo. Isso pode ser arriscado porque esse agente não tem seus interesses em mente; seu objetivo é obter a melhor e mais alta oferta para o vendedor. Ter seu próprio agente, cujos interesses estão mais alinhados aos seus, o ajudará a fazer escolhas mais informadas.
O melhor de tudo é que o custo de contratar um agente não sairá diretamente do seu bolso. Como comprador, você geralmente não paga a comissão do agente comprador. Geralmente é pago pelo vendedor ao agente do vendedor, que então divide a comissão com o agente do comprador.
6. Abertura (ou fechamento) de linhas de crédito
Você ainda pode ter uma hipoteca negada, mesmo depois de ser pré-aprovado para uma. Os credores hipotecários verificam seu crédito durante a pré-aprovação – e novamente antes de fechar – antes de dar a luz verde final. Nesse ínterim, mantenha o status quo em seu crédito e finanças. Isso significa não abrir novas linhas de crédito ou encerrar linhas de crédito existentes. Isso pode diminuir sua pontuação de crédito e aumentar a relação dívida / receita – ambos os motivos principais para um credor negar a aprovação final.
Em vez disso, espere até fechar sua casa para tirar novas linhas de crédito (como um empréstimo de carro ou um novo cartão de crédito). E embora seja ótimo pagar uma conta de cartão de crédito ou empréstimo antes de fechar sua casa, fechar a conta remove o histórico de crédito de seu relatório. A duração do crédito é um dos principais fatores que as agências de relatórios de crédito usam para gerar sua pontuação de crédito.
Em vez disso, deixe a conta aberta e ativa, mas não a use até depois de fechar.
Algumas empresas de cartão de crédito podem fechar sua conta por inatividade de longo prazo, o que pode afetar negativamente seu crédito também. Mantenha as contas ativas fazendo pequenas compras que você paga imediatamente e integralmente todos os meses.
7. Fazendo grandes compras a crédito
Assim como abrir ou fechar linhas de crédito pode prejudicar sua pontuação, gerenciar contas existentes também pode. Novamente, mantenha seu crédito e finanças estáveis até fechar sua casa. Em vez disso, use dinheiro, ou melhor ainda, adie a compra de móveis novos ou de uma televisão até o fechamento.
Além disso, você deseja ter uma noção de como seu orçamento administrará os custos de sua nova casa própria. Você pode querer esperar alguns meses antes de adicionar mais pagamentos mensais para grandes compras à mistura.
8. Movendo dinheiro
Outra grande desvantagem na subscrição de hipotecas: fazer grandes depósitos ou retiradas de suas contas bancárias ou outros ativos. Se os credores de repente virem dinheiro sem fonte entrando ou saindo, pode parecer que você fez um empréstimo, o que impactaria sua relação dívida / receita.
Os credores não estão preocupados com depósitos transparentes, como um bônus de seu empregador ou sua restituição de imposto de IRS. Mas se um amigo transferir dinheiro para você ou você receber receita de negócios em sua conta pessoal, o credor exigirá prova para verificar se o depósito não é um empréstimo disfarçado. Espere um credor pedir uma nota fiscal (se o depósito for de algo que você vendeu), um cheque cancelado ou um holerite.
Você pode usar um presente de um parente ou amigo para seu pagamento. No entanto, muitos produtos de empréstimo exigem uma carta-presente e documentação para fazer o depósito e verificar se o doador não espera que você devolva o dinheiro.
9. Mudança de empregos
Embora a mudança de emprego possa beneficiar sua carreira, pode complicar a aprovação da hipoteca. Um credor quer garantir que você tenha renda e emprego estáveis e que tenha condições de pagar sua hipoteca. Se você foi pré-aprovado para uma hipoteca com base em uma determinada renda e emprego, qualquer chance no ínterim antes do fechamento pode ser uma bandeira vermelha e atrasar o fechamento.
Para aprovação, você geralmente deve fornecer prova de dois anos consecutivos de emprego e renda estáveis. Quando você muda de emprego, esse registro contínuo de renda e emprego é interrompido, principalmente se você aceitar um emprego de baixa remuneração.
Além disso, se você mudar para uma função que pague 25% ou mais de seu salário em comissões, deverá provar que recebeu essa renda em dois anos consecutivos. Sempre que possível, os credores recomendam esperar para mudar de emprego até o encerramento do empréstimo. Se isso não for possível, diga ao seu credor imediatamente.
10. Ignorando a inspeção residencial
A menos que você tenha muito dinheiro para consertar uma casa e esteja disposto a correr o risco de ter que pagar por reparos imprevistos, renunciar a uma inspeção residencial pode ser um erro caro. As inspeções residenciais destinam-se a encontrar os principais problemas com uma casa e têm como objetivo proteger o comprador.
Se você não for inspecionado, não terá mais recursos se um problema grave, como canos rachados ou água danificada, surgir após o fechamento de uma casa. Isso significa que você pode arcar com a conta inteira para corrigir esses problemas. Quando você faz uma oferta de uma casa, pode incluir uma contingência de inspeção residencial que lhe dá uma saída sem penalidade do negócio se um problema importante for descoberto e o vendedor não estiver disposto a consertá-lo antes de fechar.
Com essa contingência em vigor, você pode retirar sua oferta e geralmente obter o reembolso total do depósito em dinheiro sério. A taxa de inspeção residencial não é reembolsável e normalmente paga antecipadamente pelo comprador ao inspetor residencial. Normalmente varia de $ 300 a $ 500, dependendo da localização e do tamanho da propriedade. É um pequeno preço a pagar quando você pesa contra o potencial de desembolsar milhares de dólares para substituir uma fornalha, aquecedor de água, telhado ou outros itens caros.
Você pode considerar inspeções adicionais, como inspeção de pragas, inspeção de mofo ou radônio, ou escopo de esgoto, por exemplo, se seu credor solicitar. Essas e outras inspeções podem ajudar a proteger seu investimento e segurança.
11. Não comparar a estimativa do empréstimo com a divulgação de fechamento
O credor é obrigado por lei a fornecer a divulgação de fechamento três dias úteis antes da data de fechamento. Este documento lista os custos exatos que você espera pagar no fechamento, incluindo seu pagamento inicial, custos de fechamento, detalhes e termos do empréstimo e outras informações importantes. É um documento de cinco páginas; reserve um tempo para compará-la com a estimativa inicial de empréstimo que você recebeu para ter certeza de que não estão sendo cobradas taxas extras (chamadas de taxas de lixo) por seu credor ou outras partes envolvidas na transação.
Além disso, se certas taxas aumentarem mais do que o esperado, peça ao seu credor para explicar o porquê. Certifique-se de que os detalhes básicos, como seu nome e outras informações de identificação, estejam listados corretamente para que você não tenha problemas com a papelada no dia de fechamento. Se você encontrar erros ou taxas extras questionáveis ou inexplicáveis, informe o seu credor imediatamente para que esses problemas possam ser resolvidos. Em alguns casos, seu fechamento pode ter que ser adiado para garantir que a papelada seja corrigida e atualizada e todos os problemas sejam resolvidos.
The Bottom Line
Você não quer sabotar inadvertidamente sua hipoteca – e a compra de sua casa. Alguns desses erros parecem inocentes, mas podem desviar o seu fechamento e criar enormes dores de cabeça.
Converse com seu credor sobre o que você deve fazer desde a pré-aprovação até o fechamento para garantir um processo tranquilo. E tente manter todos os seus documentos – extratos bancários, W-2s, registros de depósitos, declarações de impostos, recibos de pagamento, etc. – organizados e atualizados para que você possa fornecer a documentação se seu credor solicitar.
Quando chega a hora de comprar sua primeira casa, ser bem informado e informado sobre o processo de empréstimos e imóveis pode ajudá-lo a evitar alguns desses erros e economizar dinheiro ao longo do caminho. Além disso, certifique-se de que a transação ocorra sem problemas tendo profissionais treinados e experientes ao seu lado para orientá-lo. Isso pode aliviar um pouco o estresse e a complexidade ao longo do caminho.