O que é uma hipoteca de taxa ajustável de 2/28 (ARM 2/28)?
Uma hipoteca de taxa ajustável 2/28 (ARM 2/28) é um tipo de empréstimo residencial de 30 anos que tem um período inicial de taxa de juros fixa de dois anos. Após esse período de 2 anos, a taxa flutua com base em uma taxa de índice mais uma margem.
A taxa de provocação inicial normalmente está abaixo da taxa média de hipotecas convencionais, mas a taxa ajustável pode aumentar significativamente subsequentemente. Uma vez que os bancos não ganham muito dinheiro com a taxa teaser inicial, 2/28 ARMs incluem pesadas penalidades de pré-pagamento durante os primeiros dois anos.
Principais vantagens
- 2/28 As hipotecas de taxa ajustável (ARMs) oferecem uma taxa fixa introdutória por dois anos, após a qual a taxa de juros é ajustada semestralmente por mais 28 anos.
- Quando os ARMs se ajustam, as taxas de juros mudam com base nas taxas marginais e nos índices aos quais estão vinculados.
- Os proprietários geralmente desfrutam de pagamentos de hipoteca mais baixos durante o período introdutório, mas estão sujeitos ao risco da taxa de juros posteriormente.
Noções básicas sobre 2/28 hipotecas de taxa ajustável
Os ARMs 2/28 se tornaram populares durante o boom imobiliário do início dos anos 2000, quando os preços crescentes colocaram os pagamentos convencionais de hipotecas fora do alcance de muitos compradores. Por exemplo, uma hipoteca convencional de $ 300.000 por 30 anos acarretaria pagamentos mensais de $ 1.610. Mas um ARM 2/28 com uma taxa de teaser inicial de 3% exigiria pagamentos mensais de apenas $ 1.265.
Existem outras estruturas ARM, como os 5/1, 5/5 e 5/6 ARMs, que dispõem de um período introdutório de cinco anos seguido por um ajuste de taxa a cada cinco anos ou a cada seis meses, respectivamente. Notavelmente, 15 / 15 ARMs se ajustam uma vez após 15 anos e então permanecem fixos para o restante do empréstimo. Menos comuns são os ARMs 2/28 e 3/27. No primeiro caso, a taxa de juros fixa aplica-se apenas aos primeiros dois anos, seguidos de 28 anos de taxas ajustáveis; com este último, a taxa fixa é de três anos, com reajustes em cada um dos 27 anos seguintes. Nestes casos, as taxas são ajustadas semestralmente.
Potenciais armadilhas de 2/28 ARMs
O problema potencial de uma hipoteca de taxa ajustável de 2/28 é que depois de dois anos a taxa é ajustada a cada seis meses, normalmente para cima, por uma margem ARM acima e acima de uma taxa de índice, como a London Interbank Oferecido Rate (LIBOR ) 2/28 Os ARMs têm alguns recursos de segurança integrados, como um teto de taxa de juros vitalício e limites de quanto a taxa pode aumentar ou diminuir a cada período. Mas mesmo com limites, os proprietários podem enfrentar picos de pagamento de cair o queixo em mercados voláteis.
No exemplo dado acima, no empréstimo de $ 300.000 30 anos 3% ARM 2/28, se após dois anos a LIBOR for 2,7 e a margem for 1,5, os juros aumentariam 4,2%, para um total de 7,2%. Essa taxa de 7,2% pode estar bem acima das taxas de hipotecas convencionais atuais. O pagamento mensal do proprietário aumentaria durante a noite em mais de 60%, para $ 2.036.
Muitos proprietários de casas durante o boom não conseguiram entender como um aumento de taxa aparentemente pequeno poderia aumentar drasticamente seu pagamento mensal. E mesmo aqueles que estavam totalmente cientes dos riscos viam 2/28 ARMs como um veículo de financiamento de curto prazo. A ideia era aproveitar a baixa taxa de juros e refinanciar depois de dois anos para uma hipoteca convencional ou, se o crédito não fosse bom o suficiente para isso, para uma nova hipoteca ajustável. E, dado o aumento dos preços dos imóveis, diminua ainda mais a dívida. Para muitos, isso fazia sentido, pois, afinal, o valor da casa do mutuário estava subindo rapidamente.
O problema veio com o colapso do mercado em 2008. Os valores das casas despencaram. Muitos proprietários de 2/28 ARMs se viram incapazes de refinanciar, fazer seus pagamentos ou vender suas casas pelo valor do empréstimo pendente. A onda de execuções hipotecárias levou a padrões de empréstimos mais rígidos. Hoje, os bancos estão avaliando com mais cuidado a capacidade do mutuário de fazer pagamentos a taxas ajustáveis.