Fannie Mae é a Federal National Mortgage Association. É uma ex-empresa patrocinada pelo governo que está sob a tutela da Agência Federal de Financiamento de Habitação. O Departamento do Tesouro dos Estados Unidos possui todas as suas ações preferenciais seniores. Isso significa que todos os lucros do FNMA vão para o Tesouro dos Estados Unidos.
O que faz
A Fannie Mae compra hipotecas de bancos, corretores de hipotecas e cooperativas de crédito. Isso dá aos bancos dinheiro para fazer mais empréstimos. Também transfere o risco de inadimplência do banco para a Fannie Mae.
A Fannie então empacota tipos semelhantes de empréstimos em títulos lastreados em hipotecas. Ele vende os títulos aos investidores. Isso inclui fundos de hedge, fundos de pensão, outros bancos e até mesmo investidores individuais.
A Fannie Mae continua a ser proprietária das hipotecas subjacentes. Ele paga aos investidores sua parcela rateada do pagamento da hipoteca de cada mês. Isso inclui o principal e os juros. O Federal Reserve Bank de Nova York faz o pagamento por meio de transferência eletrônica.
Fannie Mae garante o pagamento. Mas os investidores correm três riscos.
- O proprietário poderia pagar antecipadamente a hipoteca. Isso significa que o investidor recebe menos do que originalmente pensava.
- Se as taxas de juros caírem, os proprietários irão refinanciar. Nesse caso, eles pagarão antecipadamente a hipoteca. A queda das taxas de juros reduzirá o valor do MBS.
- O mutuário pode ficar inadimplente. Porém, a Fannie Mae garante o pagamento, para que o investidor não corra esse risco. Por outro lado, se muitos tomadores de empréstimos entrarem em default, isso poderá prejudicar a capacidade da Fannie Mae de fazer pagamentos pontuais.
A Fannie Mae também fornece financiamento para o desenvolvimento de moradias para aluguel a preços acessíveis. Uma certa porcentagem das hipotecas da Fannie Mae deve servir a famílias de renda baixa e moderada.
O que é um empréstimo FNMA?
Um empréstimo da FNMA é uma hipoteca garantida pela Fannie Mae. Quase todos os bancos e credores hipotecários os fornecem. Um banco deve ser aprovado pela Fannie Mae para vendê-los. Deve concordar em tratá-lo com justiça e não vender produtos de má qualidade.
Você e a propriedade que deseja comprar devem se qualificar para receber um empréstimo do FNMA. Você precisa de uma pontuação FICO de 620 ou mais. Sua dívida não deve ultrapassar 28% de sua receita. O empréstimo não deve ultrapassar US $ 427.000. Você deve estar preparado para pagar cinco por cento para baixo. Seu banco pedirá que você preencha a Solicitação de Empréstimo Residencial Uniforme do FNMA.
Você também pode se qualificar para uma hipoteca HomeReady. Isso requer apenas um pagamento inicial de 3 por cento se sua renda estiver abaixo de um determinado nível. Você também conclui um curso de educação para a casa própria.
Se a FNMA for proprietária de seu empréstimo existente, você pode economizar ao refinanciar. Também ajudará se você precisar modificar sua hipoteca, evitar a execução hipotecária ou precisar de ajuda após um desastre.
História
O FNMA foi criado em 1938 para estabelecer um mercado secundário de hipotecas para empréstimos segurados pela Federal Housing Administration. Em 1968, a Fannie Mae tornou-se uma empresa de propriedade dos acionistas que podia comprar qualquer hipoteca, não apenas as seguradas pelo governo. Suas ações estavam listadas na Bolsa de Valores de Nova York.
Fannie Mae é frequentemente chamada de irmã de Freddie Mac. A Federal Home Loan Mortgage Corporation compra hipotecas e as embala em títulos lastreados em hipotecas. Também é propriedade do governo. O Emergency Home Finance Act de 1970 criou o FHLMC para competir com o Fannie Mae. Ele poderia comprar qualquer empréstimo e securitizar a maioria deles. O FNMA estava restrito a empréstimos aprovados pela Federal Housing Association.
Fannie Mae e Freddie Mac não são apenas diferentes em sua gênese, mas também em seu mercado-alvo e produtos. A Fannie Mae compra hipotecas de grandes bancos de varejo. Freddie Mac os compra de lojas menores.
A crise das hipotecas subprime sobrecarregou a capacidade da Fannie e do Freddie de garantir todos aqueles empréstimos inadimplentes. Depois de muitos resgates e tentativas de mantê-los solventes, o governo federal nacionalizou os dois.
O resgate Fannie Mae e Freddie Mac ocorreu em 7 de setembro de 2008. O Congresso autorizou o Departamento do Tesouro dos EUA a comprar até US $ 100 bilhões em suas ações preferenciais e títulos lastreados em hipotecas. O Tesouro pagou US $ 116 bilhões pela Fannie e US $ 71 bilhões pela Freddie.
Manter os dois à tona custou aos contribuintes US $ 187 bilhões ao longo do tempo. Em agosto de 2012, o Tesouro começou a enviar todos os lucros da Fannie e do Freddie para o fundo geral. Desde então, o resgate foi pago com US $ 58 bilhões em lucros. A Fannie remeteu US $ 147 bilhões e o Freddie pagou US $ 98 bilhões.
Estoque FNMA
As ações da FNMA foram negociadas na Bolsa de Valores de Nova York até 2010. Em 8 de julho de 2010, a Fannie Mae anunciou que suas ações preferenciais e ordinárias seriam negociadas no OTC Bulletin Board. Os investidores ainda podem comprar ações ordinárias e ações preferenciais júnior. A tutela não permite que o FNMA pague dividendos.
O preço das ações da FNMA não se recuperou porque ainda está em tutela. Os acionistas da FNMA pediram à Casa Branca que tornasse a Fannie e o Freddie privados novamente. Eles perceberam que os dois são um bom investimento empresarial. Os futuros acionistas poderiam ter um bom retorno sobre o investimento se os dois fossem privados.
É improvável que isso aconteça. Existem muitos no Congresso que gostariam de dissolver a Fannie e o Freddie. Eles veem os dois como uma interferência governamental desnecessária no mercado imobiliário.
Como isso afeta a economia dos EUA
Antes da crise, a Fannie Mae estimulava o mercado imobiliário, que respondia por 9,1% da economia. Isso criou riqueza para os proprietários de casas que podiam pagar por imóveis mais caros. A Fannie Mae também permitiu que famílias de renda baixa e moderada tivessem um colchão financeiro abaixo deles. Isso deu a eles um padrão de vida mais alto na forma de casa própria.
Fannie Mae estava envolvida na crise do subprime, mas não a causou. Os bancos reembalaram os títulos lastreados em hipotecas da Fannie em pacotes chamados obrigações hipotecárias colateralizadas. Eles pegaram os pacotes e os dividiram em parcelas. Por exemplo, eles colocam todos os pagamentos de juros baixos em uma tranche. Os investidores que queriam menos risco os compraram. Outros compraram os pagamentos de juros altos. Os investidores estavam dispostos a comprar esses investimentos sintéticos porque eram garantidos por seguros chamados de credit default swaps.
Na verdade, havia tanta demanda por esses CMOs que os bancos ficaram desesperados por mais hipotecas. Eles precisavam das hipotecas para criar o CMOS. Como resultado, os bancos venderam hipotecas subprime para pessoas que não eram dignas de crédito. Tudo correu bem, desde que os preços da habitação continuassem a subir.
Quando os preços das moradias começaram a cair em 2006, ninguém sabia quanto valiam os CMOs. A AIG não pôde reembolsar todos os CDS que emitiu. Muitas pessoas pensaram que Fannie e Freddie causaram a crise das hipotecas subprime. Mas, na verdade, eram esses derivados.
Após a crise, a Fannie Mae manteve o setor de habitação com aparelhos de suporte de vida. Em 2010, a habitação representava apenas 2% da economia. Fannie e Freddie agora garantem 90% de todas as hipotecas. Em outras palavras, os bancos não emprestam ninguém sem uma garantia do governo. Antes da crise, eles emprestavam para quase todas as pessoas com pulso
Como isso afeta você
A Fannie Mae ajuda você de duas maneiras. Se você é proprietário de uma casa, a Fannie Mae ajuda a manter os custos da hipoteca baixos, tornando o financiamento para hipotecas mais disponível. Se você se qualificar como uma família de renda baixa ou moderada, a Fannie Mae fornecerá uma hipoteca que você não poderia pagar de outra forma.