No mundo da compra de uma casa, uma venda a descoberto acontece quando o credor permite que você pague menos do que o valor da hipoteca devido pelo atual proprietário. Embora a princípio possa parecer um grande negócio, você deve ter cuidado ao entrar em qualquer curto acordo de venda.
Antes de ficar todo animado com a perspectiva de comprar aquela casa à venda a descoberto, pegue o telefone e ligue para seu corretor de imóveis. Seu agente precisa pesquisar essa lista de venda curta primeiro.
Em alguns mercados imobiliários, menos de uma em cada dez vendas a descoberto fecha. Só porque uma casa está listada como uma venda a descoberto não significa que ela está realmente à venda (porque está sujeita à aprovação do credor), nem significa que será vendida pelo preço anunciado. Aqui estão seis coisas que você precisa saber antes de tentar comprar uma venda a descoberto.
Vendas comparáveis para uma casa de venda curta
As vendas a descoberto que listo em Sacramento têm preços abaixo das vendas comparáveis, embora tenham preços de acordo com as vendas pendentes. Porque? Porque as vendas a descoberto levam de dois a quatro meses, em média, para serem fechadas, e as vendas pendentes se tornarão as vendas comparáveis no fechamento.
Algumas vendas a descoberto têm preços extremamente baixos. Tão baixo que o banco dos vendedores nunca os aceitará. Esses tipos de anúncios recebem várias ofertas. Mas tudo não está perdido. Ele precisará ter um preço próximo ao valor de mercado para que sua oferta seja aceita. Se você não está preparado para pagar acima de um preço superficial em uma lista lowball lowball, então passe.
Valores de hipotecas, número de empréstimos e credores
Peça ao seu agente para pesquisar quanto é devido à casa e descobrir o número de empréstimos registrados. Um segundo ou terceiro credor hipotecário receberá amendoins em comparação com o valor que um credor sênior na primeira posição receberá.
Além disso, alguns credores, merecedores ou não, ganham a reputação de serem difíceis de trabalhar. Se o seu agente for um agente de vendas a descoberto experiente, ele saberá quem são esses credores e poderá aconselhá-lo sobre as dificuldades que você pode encontrar.
Se sua oferta for de 20% ou 30% do valor hipotecado, provavelmente não verá a luz do dia na mesa do negociador.
O histórico do agente de listagem de vendas curtas
Um agente de listagem que está anunciando uma venda a descoberto, mas nunca fechou uma venda a descoberto é uma proposta arriscada para você. Isso porque cabe ao agente de listagem enviar o pacote de venda a descoberto ao credor e negociar. O agente do seu comprador não pode falar com o banco.
Alguns agentes de listagem contratam empresas externas para fazer seu trabalho e os resultados dessas negociações são, na melhor das hipóteses, vagos. Pergunte a si mesmo, você quer arriscar a rejeição de sua compra de venda a descoberto porque o agente da lista não tem experiência?
Qualificações de vendedor de venda curta
Descubra se o agente da lista recebeu um pacote de venda a descoberto completo do vendedor e pergunte sobre o conteúdo desse pacote. Um pacote de venda a descoberto completo consiste, no mínimo, no seguinte:
- Carta de dificuldades de vendedores
- Declarações fiscais
- W-2s
- Recibos de folha de pagamento
- Balanço financeiro
- extratos bancários
Alguns vendedores não querem cooperar e demoram a devolver esses documentos. Outros nunca foram informados por seu agente de que esses documentos são obrigatórios. Você não quer que sua compra a descoberto seja atrasada porque o agente da lista não possui os documentos necessários.
Número de ofertas de venda a descoberto recebidas
Casas com preços abaixo do valor de mercado receberão várias ofertas. Um agente não é obrigado a divulgar os termos dessas ofertas, mas você deseja saber quantas ofertas está enfrentando.
É assim que geralmente funciona:
- Quando uma casa à venda a descoberto chega ao mercado, a primeira oferta provavelmente estará um pouco abaixo do preço de tabela.
- O segundo, a preço de tabela.
- A terceira oferta será um pouco mais alta, talvez em $ 1.000 ou $ 2.000.
- A quarta oferta será significativamente mais.
Você quer fazer uma oferta que supere a concorrência, mas ainda esteja abaixo do mercado, ou não perca tempo.
Os procedimentos de venda a descoberto do agente de listagem
Embora o Código de Ética do Corretor de Imóveis seja obrigado a tratar a todos de maneira justa, nem todo corretor é um corretor. Isso significa que o corretor pode decidir apresentar apenas uma oferta ao vendedor e recusar outras ofertas.
A recusa de outras ofertas pode ser considerada uma violação da relação fiduciária formada entre o agente de listagem e o vendedor. O vendedor tem direito a receber o preço mais alto e melhor, incluindo todas as ofertas. Perceba que, mesmo que sua oferta seja enviada ao banco, conforme o tempo passa enquanto espera pela aprovação da venda a descoberto, outro comprador pode ultrapassar seu lance. Informe o vendedor se você deseja aumentar o preço, se necessário.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, é corretora-associada na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.