Durante a Grande Recessão, a economia dos EUA sofreu um grande golpe devido às execuções de hipotecas. Mutuários de todo o país tiveram problemas para pagar suas hipotecas. Na época, oito em cada dez mutuários estavam tentando refinanciar suas hipotecas.
Mesmo os proprietários de casas de luxo estavam tendo problemas com execuções hipotecárias. Por que tantos cidadãos estavam tendo problemas com suas hipotecas? Aqui estão seis erros comuns de hipotecas, até hoje.
Principais vantagens
- As hipotecas de taxa ajustável oferecem uma taxa inicial baixa que resulta em pagamentos mais baixos; no entanto, a taxa de juros é redefinida após um determinado período de tempo.
- Deixar de pagar uma hipoteca pode aumentar a probabilidade de a casa do mutuário ficar “submersa”.
- As hipotecas reversas têm altos custos iniciais, são crivadas de inúmeras taxas e resultam na perda do patrimônio líquido da sua casa.
- Prazos mais longos para hipotecas resultam em menos patrimônio na casa e mais juros pagos – dificultando a mudança do proprietário.
- Produtos hipotecários exóticos podem resultar na formação de patrimônio líquido negativo pelos compradores.
1. Hipotecas de taxa ajustável
Hipotecas de taxa ajustável (ARMs) podem parecer o sonho de um proprietário. Essas hipotecas começam com uma taxa de juros baixa para os mutuários nos primeiros dois a cinco anos. Eles permitem que você compre uma casa maior do que a que normalmente pode se qualificar e tenha pagamentos mais baixos e acessíveis.
Depois de dois a cinco anos, porém, a taxa de juros é redefinida para a taxa de mercado, que geralmente é mais alta. Isso não será um problema se os mutuários puderem simplesmente retirar o patrimônio de suas casas e refinanciar a uma taxa mais baixa assim que for redefinido.
Alternativamente, se o comprador não permaneceu na casa por muito tempo, ela já pode ter sido vendida no momento em que a taxa teria mudado. Esse tipo de hipoteca pode ser uma boa escolha para alguém cujo trabalho exige realocação frequente.
Mas nem sempre funciona assim. Quando os preços da habitação caem, os mutuários tendem a descobrir que não conseguem refinanciar os empréstimos existentes. Isso deixa muitos mutuários enfrentando altos pagamentos de hipotecas que são duas a três vezes os pagamentos originais.
Comprar informações com diferentes credores, oferecer informações completas e verdadeiras sobre o seu pedido de hipoteca e resolver os problemas de crédito à medida que ocorrem são as melhores medidas que você pode tomar para obter uma hipoteca justa e prática.
2. Sem adiantamento
Um dos gatilhos da crise do subprime foi que muitas empresas ofereceram aos tomadores empréstimos sem entrada. Veja por que isso se tornou um problema. O objetivo de um pagamento inicial é duplo. Em primeiro lugar, aumenta o valor do patrimônio líquido que você tem em sua casa, ao mesmo tempo que reduz a quantidade de dinheiro que você deve a ele. Em segundo lugar, um pagamento de entrada garante que você tenha alguma aparência no jogo.
Os mutuários que fazem grandes pagamentos iniciais são muito mais propensos a tentar todo o possível para pagar suas hipotecas, pois não querem perder seu investimento.
Por outro lado, muitos mutuários que investem pouco ou nada em suas casas e se vêem de cabeça para baixo em suas hipotecas acabam simplesmente indo embora porque devem mais dinheiro do que o valor da casa. Quanto mais o mutuário deve, maior a probabilidade de ele se afastar, colocando a hipoteca em execução.
3. Empréstimos mentirosos
O termo “empréstimos mentirosos” pode soar vergonhoso, mas esses empréstimos eram incrivelmente populares durante o boom imobiliário antes do colapso do subprime que começou em 2007. Os credores hipotecários foram rápidos em distribuí-los e os tomadores de empréstimos rapidamente os aceitaram. Um empréstimo mentiroso requer pouca ou nenhuma documentação e nenhuma verificação. O empréstimo é baseado na receita declarada do mutuário, nos ativos declarados e nas despesas declaradas.
Recebem esse nome porque os mutuários tendem a mentir, inflando sua renda para que possam comprar uma casa maior. Alguns indivíduos que receberam um empréstimo de mentiroso nem mesmo tinham um emprego. O problema começa quando o comprador entra na casa.
Como os pagamentos da hipoteca devem ser pagos com a renda real – não a renda declarada – o mutuário é incapaz de fazer os pagamentos da hipoteca de forma consistente. Eles atrasam os pagamentos e acabam enfrentando a falência e a execução hipotecária.
4. Hipotecas reversas
Se você assiste televisão, provavelmente já viu uma hipoteca reversa anunciada como a solução para todos os seus problemas de renda. Uma hipoteca reversa é um empréstimo disponível para proprietários com 62 anos ou mais que usa o patrimônio líquido de sua casa para fornecer um fluxo de renda. O patrimônio líquido disponível é pago aos mutuários em um fluxo constante de pagamentos ou como um montante fixo, como uma anuidade.
Existem muitas desvantagens em obter uma hipoteca reversa. Existem altos custos iniciais. Taxas de originação, seguro de hipoteca, seguro de título, taxas de avaliação, taxas de advogado e taxas diversas podem consumir rapidamente o patrimônio. Embora o mutuário ainda retenha o título da casa e, portanto, “seja o dono” da casa, a hipoteca reversa pode ter grandes implicações para seus filhos.
No entanto, isso depende de como o empréstimo foi configurado; o tipo mais comum de hipotecas reversas são as hipotecas de conversão de home equity (HECM). Isso significa que se os filhos do mutuário quiserem manter a casa, eles precisam pagar o restante do empréstimo ou 95% do valor de avaliação da casa.
5. Amortização mais longa
Você pode ter pensado que 30 anos era o prazo mais longo que se poderia obter em uma hipoteca, mas algumas empresas hipotecárias agora estão oferecendo empréstimos que duram até 40 anos. Além do mais, as hipotecas de 35 e 40 anos estão crescendo lentamente em popularidade. Por quê? Eles permitem que os indivíduos comprem uma casa maior com pagamentos muito mais baixos.
Uma hipoteca de 40 anos pode fazer sentido para um jovem de 20 anos que planeja ficar em casa pelos próximos 20 anos, mas não faz sentido para outras pessoas. A taxa de juros de uma hipoteca de 40 anos será ligeiramente superior a de uma hipoteca de 30 anos. Isso equivale a muito mais juros ao longo de 40 anos, porque os bancos não vão dar aos mutuários 10 anos extras para pagar suas hipotecas sem compensá-los no final.
Os mutuários também terão menos patrimônio líquido em suas casas. A maior parte dos pagamentos nos primeiros 10 a 20 anos irá principalmente pagar juros, tornando quase impossível para o mutuário mover-se. Isso também torna a aposentadoria mais difícil se você estiver fazendo pagamentos aos 70 anos.
6. Produtos hipotecários exóticos
Outros tipos de hipotecas desenvolvidos antes da Grande Recessão também levaram à execução hipotecária. Os credores criaram todos os tipos de produtos exóticos que tornaram o sonho da casa própria uma realidade. Alguns proprietários simplesmente não entendiam no que estavam se metendo. Dois exemplos:
Os empréstimos somente com juros podem reduzir os pagamentos em 20% a 30%. Esses empréstimos permitem que os mutuários vivam em uma casa por alguns anos e paguem apenas os juros.- Os empréstimos indique o seu pagamento permitem que os mutuários decidam exatamente quanto desejam pagar em sua hipoteca a cada mês.
O problema para ambos os produtos é que um grande pagamento do principal do balão vence após um certo período. Todos esses produtos são conhecidos como produtos de amortização negativa. Em vez de acumular patrimônio, os mutuários estão acumulando patrimônio líquido negativo. Eles estão aumentando a quantia que devem todo mês, até que sua dívida desabar sobre eles como uma pilha de tijolos. Produtos hipotecários exóticos fizeram com que muitos mutuários ficassem submersos em seus empréstimos.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Se você acha que foi discriminado com base na raça, religião, sexo, estado civil, uso de assistência pública, nacionalidade, deficiência ou idade, existem medidas que você pode tomar. Uma dessas etapas é apresentar um relatório ao Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
The Bottom Line
O caminho para a casa própria está cheio de armadilhas. Evitá-los é um dos segredos para evitar problemas financeiros. Talvez um bom ditado a ter em mente seja que, se algo parece bom demais para ser verdade, provavelmente é.