Você quer entrar no mercado de atacado de imóveis como corretor de imóveis? Se SIM, aqui estão 8 etapas fáceis sobre como vender imóveis no atacado com sucesso, mesmo sendo um iniciante.
O atacado de imóveis é uma estratégia de negócios de curto prazo que os investidores utilizam para obter grandes lucros. Ao contrário do que a maioria das pessoas pensa, o atacado de imóveis não é nada como o atacado de varejo. No atacado no varejo, o atacadista vende uma grande quantidade de mercadorias a um varejista, que as reembala e vende aos consumidores a um preço muito mais alto. Por causa do volume de mercadorias vendidas ao varejista, o atacadista pode cobrar do varejista um preço muito mais baixo.
O atacado de imóveis não envolve a venda de várias propriedades a preços mais baixos. Na verdade, é um conceito totalmente diferente. Nessa estratégia, o atacadista contrata uma casa, que geralmente está em dificuldades, com um vendedor; ele compra essa casa para compradores em potencial e, em seguida, atribui o contrato a um deles.
Em vez de comprar uma casa e vendê-la, um atacadista a contrata com o vendedor e encontra uma parte interessada em comprar o imóvel. Além disso, você não precisa de uma licença para vender imóveis no atacado; você só precisa ser o principal comprador da transação. É útil ter conhecimento especializado do processo de compra e venda de uma casa e não é necessária nenhuma avaliação para começar.
No entanto, a obtenção de uma licença imobiliária pode trazer várias vantagens para os corretores de imóveis interessados no comércio grossista. Com uma licença imobiliária, você pode obter acesso ao MLS, que é uma grande fonte de leads de propriedade. A obtenção de sua licença imobiliária também pode lhe abrir uma série de oportunidades de networking, que podem ser úteis no futuro.
Como vender bens imóveis com sucesso como corretor de imóveis
Assim como foi dito acima, o atacado de imóveis é uma estratégia de investimento de curtíssimo prazo. Algumas pessoas confundem com correção e inversão, mas existem diferenças importantes. O atacado de imóveis é benéfico se você deseja entrar no mercado imobiliário, mas não tem muito dinheiro, mas as quedas podem incluir confusão sobre sua legalidade e contratos complicados. Abaixo está um guia bem detalhado sobre como vender bens imóveis no atacado;
- Localize a propriedade
Para vender imóveis no atacado, você deve primeiro encontrar a propriedade certa. As melhores propriedades para negócios no atacado geralmente são propriedades em dificuldades. Propriedades angustiadas podem vir em algumas formas. Podem ser casas abandonadas que precisam de muitos reparos, talvez pertencentes a um banco e prestes a serem executadas.
Existem muitos leilões de execução hipotecária dos quais você pode participar em sua cidade. Faça uma pesquisa simples na Internet para encontrá-los. Outro tipo de propriedade deteriorada que pode trazer condições ainda melhores são aquelas que estão no mercado há muito tempo.
Os proprietários ficam mais desesperados com o passar do tempo; pagar uma hipoteca por uma casa onde eles não moram. Você pode usar isso a seu favor. Aproveite sites como Zillow ou Redfin para pesquisar negócios em sua área que estão no mercado há muitos meses e prepare uma lista para avaliá-los como negócios em potencial.
Além disso, você pode visitar sites como Craigslist, FSBO ou HomesByOwner.com para encontrar propriedades oferecidas diretamente pelos vendedores. Você pode utilizar palavras-chave como “motivado”, “deve vender”, “fixador superior”, “como está” e muito mais para encontrar os tipos certos de negócios que funcionariam no atacado. Considere também contratar alguém para ajudá-lo a encontrar seus negócios.
- Esteja certo dos números
Assim que você tiver verificado uma lista de propriedades potenciais, certifique-se de executar seus números. Não se esqueça, seu objetivo é vender um contrato, não um imóvel, então você quer levar em conta diferentes custos para ter certeza de que sua remuneração é sólida pelo seu trabalho.
Os custos a serem considerados incluem taxas de propriedade, quaisquer taxas que você possa pagar para que um empreiteiro faça uma avaliação dos reparos necessários (você usará essas conclusões para ajudar a negociar o negócio e atrair um comprador) e os serviços de um avaliador. Além disso, nem sempre você precisa contratar esses serviços e pagar por eles. Freqüentemente, você pode simplesmente ter a taxa de garantia no negócio por meio de sua empresa de título, mas se o fizer, é melhor incluí-la.
A julgar pelas descobertas, o objetivo é simplesmente saber quanto você precisa investir no negócio e por quanto você acha que pode vender o contrato. A diferença entre os dois é sua taxa líquida. Mais ou menos, você desejará que sua taxa seja de $ 2.000 ou mais, dependendo do valor do negócio. Se você não vai lucrar muito com o negócio, então não vale a pena fazer.
- Encontre o proprietário da propriedade
Embora tudo dependa de onde você encontrar um negócio. Mas tenha em mente que talvez seja necessário fazer algumas pesquisas para encontrar o proprietário do imóvel. Se os detalhes de contato do proprietário não estiverem nas listagens que você está vendo, aqui estão algumas maneiras de encontrá-los.
Considere ir aos vizinhos, bata na porta e pergunte se eles conhecem o dono. Na maioria das vezes, eles podem fornecer um número de telefone ou e-mail para se conectar. Ou você pode acessar o site do avaliador do condado local, digitar o endereço e encontrar o nome dos proprietários.
Isso não fornecerá os detalhes de contato, mas ajudará você a saber por quem pesquisar e, muitas vezes, uma simples pesquisa no Google pode revelar um e-mail ou número de telefone. Finalmente, se você estiver realmente passando por um momento difícil, pode contratar um rastreador de salto, uma pessoa cujo trabalho é encontrar pessoas, para caçar o proprietário para você.
- Avaliar as necessidades de renovação da propriedade
Ao avaliar quais reformas uma propriedade precisa, você conhece os custos e garante que eles se encaixam em seu plano para lucrar com o negócio. Uma propriedade em dificuldades que precisa de renovação significa uma margem mais alta para o investidor para quem você vende a propriedade. Essa margem mais alta permitirá que você ganhe dinheiro com o negócio também.
Você pode dar a estimativa de reparos que seu empreiteiro fez ao comprador para que ele saiba o que esperar. Eles não poderão fazer uma oferta muito baixa com base em reparos caros, porque você já sabe quais reparos precisam ser feitos e quanto custarão. Ter essa estimativa de reparos é uma ferramenta de negociação valiosa e aumentará seu lucro geral.
Saber quais reformas a propriedade precisa e quanto custam também dá uma ideia de quanto será o ARV da propriedade. Isso é particularmente importante para mostrar aos investidores, para que eles possam ver o valor e o lucro potencial que sua propriedade particular lhes trará.
- Negociar o contrato
Para ter sucesso nesse negócio, negociar muito é pertinente. Quanto melhor for o negócio, mais fácil será encontrar um investidor e ganhar uma boa taxa. O nome do jogo no investimento imobiliário no atacado é margem. Quanto maior a margem de lucro potencial para seu eventual comprador, melhor será sua taxa.
Portanto, você vai querer negociar um preço incrível para o imóvel com o vendedor, com uma vantagem significativa para um potencial comprador. Observe que é aqui que ajuda contratar um avaliador e um empreiteiro.
Ao conhecer o valor da casa e o valor potencial em relação aos custos de reparo e construção, você pode demonstrar a oportunidade de valor para um comprador e criar muita motivação. As ideias para atrair um vendedor a reduzir os preços incluem destacar que não haverá taxas iniciais, que todas as taxas de fechamento e depósito serão cobertas e que você cuidará de todos os detalhes da compra.
Para um vendedor em dificuldades, esses podem ser gatilhos emocionalmente valiosos que os motivarão a baixar o preço do que eles jamais imaginaram. Você também vai querer reduzir o risco no negócio. Isso significa que é essencial que você se dê uma saída, ou o que é comumente chamado de cláusula de escape.
Em um negócio de atacado, qualquer número de problemas pode surgir, como a propriedade não passar por uma inspeção, a propriedade não ser avaliada por um valor alto o suficiente ou questões de título. Você deseja redigir o contrato de uma forma que forneça oportunidades de saída para essas situações. No entanto, você não pode se deixar levar pelas cláusulas de escape. Use o mínimo possível de cláusulas de escape, mas tenha pelo menos uma cláusula para sair do negócio.
- Encontre um comprador
Observe que o seu cliente ideal não será um comprador de imóvel residencial pela primeira vez ou uma família, mas sim um investidor ou empreiteiro que estará comprando e consertando a propriedade. Encontrar um comprador é importante e deve ser feito rapidamente, pois haverá uma data de liquidação do contrato que precisa ser acertada.
Quando você está começando no atacado, pode não ter uma lista de compradores, mas pode encontrá-los de várias maneiras. Assim que os compradores começarem a ligar para falar sobre a propriedade, salve seu nome e informações de contato, mesmo que eles não tenham interesse no imóvel.
Você pode criar uma planilha rápida ou usar um software de gerenciamento de relacionamento com o cliente (CRM) para salvar todas essas informações e esta será a sua lista de compradores. Cada vez que você tem um novo imóvel para atacado, você pode enviá-lo para sua lista de compradores. Isso diminuirá seus custos de publicidade, aumentando, por sua vez, seu lucro potencial.
- Negociar um acordo com o comprador
Depois de ter encontrado um comprador interessado, é hora de negociar um acordo com o comprador. Essa negociação é importante porque determinará quanto dinheiro você ganhará com o negócio. Seu lucro será a diferença entre o que você comprou a propriedade e para o que você está vendendo a propriedade no atacado.
Lembre-se, ao negociar com o comprador; use a estimativa do contratante a seu favor. Faça com que o comprador saiba que você tem outros compradores interessados e se eles querem adquirir esse excelente imóvel, o tempo é essencial.
O comprador terá de deixar um depósito de boa fé, que pode ser feito em nome do atacadista ou da empresa de título e mantido em custódia até que a propriedade vá para liquidação. Ao negociar com o comprador, certifique-se de que todos os seus custos estejam cobertos
- Taxa de avaliador
- Taxa de revisão do empreiteiro
- Taxas de títulos, se você as pagou, para obter uma vantagem inicial na pesquisa de títulos
- Quaisquer taxas de marketing, incluindo o que você deve ao seu cãozinho
Certifique-se sempre de que, depois de cobertos os custos, você obteve lucro suficiente para fazer com que o processo valha seu tempo, esforço e dinheiro do gás. Em geral, a maioria dos atacadistas visa obter pelo menos US $ 2.000 de lucro de cada transação no atacado. Se você não está ganhando essa quantia, não vale a pena fazer o negócio.
- Fechamento na propriedade de atacado
O encerramento terá de ocorrer na sede da titularidade e terá a duração de cerca de 90 minutos. Todas as partes se reunirão e a escritura será transferida para o novo proprietário. Assim que isso for feito, será a conclusão de um negócio de atacado.
A data de fechamento será mencionada no contrato que você assinou com o proprietário do imóvel e no contrato que você assinou com o novo comprador. Todos os custos de fechamento serão pagos pelo comprador e pelo vendedor, salvo acordo em contrário e o novo comprador receberá as chaves do imóvel. Você escolheu uma empresa de título amigável ao investidor que conduzirá o fechamento para manter todas as partes satisfeitas.
Como havia cláusulas de cessão em ambos os contratos, o atacadista geralmente não transfere o imóvel em seu nome. Essa pessoa, geralmente um investidor, colocará o imóvel em seu nome, ou mais provavelmente no nome de sua empresa. Essa é uma maneira de evitar o pagamento de impostos de transferência em duas transações distintas.