À venda pelo proprietário: o que está envolvido na compra de uma casa sem um agente?

Publicado por Javier Ricardo


A maioria das pessoas não começa com a intenção de comprar uma casa que está à venda pelo proprietário (FSBO), mas essas propriedades surgem regularmente no mercado imobiliário.
Você deve acompanhar essas propriedades ou evitar? Aqui está o que você deve ter em mente se você estiver pensando em comprar uma casa para venda pelo proprietário.

Você precisa de um agente? 


O vendedor obviamente não quer contratar um agente de listagem, mas muitos proprietários estão dispostos a pagar um agente do comprador.
Se você já tem um agente, ele pode entrar em contato com o comprador em seu nome. Se você ainda não tem um, considere encontrar um que esteja disposto a assumir o cargo.


Os agentes do comprador nem sempre estão animados para trabalhar em FSBOs sem um agente de listagem porque não querem a responsabilidade e isso pode significar mais trabalho por não necessariamente mais dinheiro.
Quando apenas um agente está envolvido, essa pessoa muitas vezes acaba fazendo o trabalho de ambos os lados.


Quanto às suas necessidades, ter um agente pode ser extremamente útil em todo o processo, e o vendedor normalmente paga a comissão do agente, então não há razão para não trabalhar com alguém.
Por que ir sozinho se você não precisa?

Escrevendo o Contrato de Compra


Um contrato de compra estabelece os termos de venda entre você e o vendedor.
Se você não se sentir à vontade para escrever um e não quiser pedir a ajuda de um corretor, chame um advogado do setor imobiliário para tratar desse aspecto da transação para você. Na verdade, você deve ter um advogado esperando nos bastidores para garantir que a transação seja realizada legalmente e que todos os seus direitos sejam protegidos.


Muitos advogados redigem uma oferta de compra e outros documentos por uma taxa razoável e geralmente é um dinheiro bem gasto.
Você também pode encontrar contratos de compra de imóveis online, mas talvez seja melhor contratar um profissional se não tiver a experiência para preencher os formulários corretamente.


Se você decidir cuidar dos documentos sozinho, lembre-se dos seguintes conselhos.

Oferecer menos do que o preço de tabela


Dessa forma, as negociações só podem subir.
Se você começar muito alto, não pode voltar para baixo. Também pode ajudar a definir com antecedência se o preço de tabela é razoável ou uma quimera. Verifique quais propriedades comparáveis ​​na área estão vendendo e esteja preparado para negociar.

Escreva em contingências


Tenha uma saída para a transação se encontrar defeitos físicos no imóvel que o vendedor não consertar ou se o seu empréstimo não for aprovado, entre outras questões.
Algumas contingências comuns incluem uma avaliação satisfatória da casa, aprovação do empréstimo, uma inspeção satisfatória da casa e inspeção de pragas, título claro do vendedor, aprovação das divulgações do vendedor e segurabilidade. Se algum desses fatores não puder ser atendido, o contrato torna-se nulo e sem efeito se
 você incluir as cláusulas de contingência adequadas.

Não dê o seu depósito de dinheiro ao vendedor


Dê seu depósito em dinheiro sério (o dinheiro que você envia com sua oferta de compra) a um terceiro para mantê-lo em seu nome, como um título ou empresa de custódia.
Normalmente, o agente de listagem o colocaria em sua conta de custódia para guarda. Você não quer que ele vá para a conta corrente do vendedor. E se o vendedor gastá-lo e o negócio fracassar devido a uma dessas cláusulas de contingência? Ou e se eles se recusarem a devolvê-lo a você? Você estaria sem dinheiro, pelo menos até levá-los ao tribunal.

Determine quem paga pelo quê


Quem paga por quais taxas é negociável.
Descubra quem pagará pelos impostos de transferência, custódia e taxas de títulos. Se você é um excelente negociador, tanto melhor. Você provavelmente pode cuidar disso sozinho. Da mesma forma, você pode usar as parcelas a seu favor. Descubra se qualquer rateio será a seu favor.


Por exemplo, a parte não utilizada dos impostos sobre a propriedade é normalmente um crédito de volta para o vendedor, se eles forem pagos antes da venda.
Nesse caso, você pode querer não pedir nenhuma proporção. Mas se os impostos forem pagos em atraso, o vendedor creditará você, então você vai querer os parcelamentos.

Quando você tomará posse? 


Especifique quando o vendedor lhe entregará as chaves para que você possa tomar posse do imóvel.
É aceitável em algumas partes do país esperar a posse no dia do fechamento. Em outras áreas, a posse é dada no dia seguinte ao fechamento para dar ao vendedor tempo para se mover. Também não é inédito que o vendedor tenha problemas de realocação, principalmente se o negócio se concretizar rapidamente. Considere se você está disposto a deixar o vendedor alugar de você por um período de tempo após o fechamento.

Sobre a inspeção residencial


Sempre obtenha uma inspeção residencial por um inspetor residencial de boa reputação.
Muitos negócios fracassam quando um inspetor residencial ruim está envolvido. Solicite credenciais e pergunte ao inspetor se eles pertencem a uma associação, depois faça o acompanhamento de ambos para confirmar.


Você tem algumas opções se forem encontrados problemas graves com a inspeção.
Você pode pedir ao vendedor para:

  • Resolva o problema, mas tenha em mente que eles não precisam contratar o melhor empreiteiro disponível ou garantir que um trabalho de qualidade seja feito.
  • Credite o dinheiro para contratar seu próprio empreiteiro após o fechamento. Este valor será aplicado em seus custos de fechamento. Mas faça o que fizer, não declare em um adendo que o crédito é para reparos. 
  • Reduza o preço de venda, geralmente em um valor compatível com o custo previsto dos reparos.

Alguns compradores acham que não vale a pena o dinheiro extra para comprar o seguro de título, mas um comprador inteligente sempre faz isso. O custo para consertar questões de títulos ou servidões de disputa pode ser enorme em comparação com os centavos que custa para comprar seguro.

Alguns mitos sobre negócios FSBO


Existem alguns equívocos sobre a compra de uma casa para venda pelo proprietário.
Aqui estão os mitos comuns e por que eles estão errados.

  • FSBOs não são vendedores sérios : isso não é verdade. Uma pequena minoria pode estar testando as águas, mas a maioria deseja absolutamente vender suas casas.
  • Os FSBOs não são flexíveis no preço : alguns compradores acham que os FSBOs não estão contratando agentes porque não podem pagar e que precisam tirar cada centavo do negócio para não dobrar o preço. Mas, de acordo com estudos da National Association of Realtors, a maioria dos “For Sale by Owners” recebe menos por suas casas do que aqueles que se listam com um corretor de imóveis. Os  FSBOs normalmente estão dispostos a negociar, mas podem não ser muito bons nisso se eles não fazem isso para viver. 
  • À venda pelos proprietários, estão ocultando fatos relevantes : os FSBOs estão sujeitos às mesmas leis que regem aqueles representados por um agente imobiliário. Esses vendedores devem fornecer aos compradores divulgações obrigatórias federais e estaduais, se houver, incluindo a revelação de quaisquer fatos materiais pertinentes.
  • Você não precisa ser pré-aprovado para uma hipoteca :  isso é útil se você está comprando um FSBO ou optando por um caminho mais tradicional. Pode não ser obrigatório, mas ajuda a definir sua faixa de preço e todos os vendedores apreciarão saber que você já está aprovado para prosseguir.


Lembre-se de buscar aconselhamento jurídico e tributário se tiver alguma dúvida.
É um pouco arriscado comprar um FSBO quando os vendedores não têm experiência em vender casas, mas se você trabalhar com um corretor e / ou advogado para garantir que tudo esteja legalmente correto, você está em uma boa posição para seguir em frente.