Acordo de subordinação: definição e efeito sobre hipotecas

Publicado por Javier Ricardo

O que é um acordo de subordinação?


Um contrato de subordinação é um documento legal que estabelece uma dívida como prioridade para a cobrança de reembolso de um devedor atrás de outra.
A prioridade das dívidas pode tornar-se extremamente importante quando um devedor deixa de pagar ou declara falência.


Um acordo de subordinação reconhece que o direito ou interesse de uma parte é superior ao de outra parte no caso de os ativos do mutuário precisarem ser liquidados para pagar as dívidas.


A parte subordinada só cobrará uma dívida devida quando e se a obrigação para com o credor principal tiver sido totalmente satisfeita em caso de execução hipotecária e liquidação.

Como funciona um acordo de subordinação


Indivíduos e empresas recorrem a instituições de crédito quando precisam de empréstimos.
O credor é indenizado quando recebe o pagamento de juros sobre o valor emprestado, a menos e até que o devedor não cumpra seus pagamentos. O credor pode exigir um contrato de subordinação para proteger seus interesses, caso o mutuário coloque gravames adicionais contra a propriedade, como se ela fosse fazer uma segunda hipoteca.


A “dívida júnior” ou segunda dívida é denominada dívida subordinada.
A dívida que tem maior direito ao ativo é a dívida sênior. 


Os credores de dívidas seniores têm o direito legal de ser totalmente reembolsado antes que os credores de dívidas subordinadas recebam qualquer reembolso.
Muitas vezes acontece que um devedor não tem fundos suficientes para pagar todas as dívidas, ou a execução hipotecária e a venda não produzem o suficiente na forma de receitas líquidas, então dívidas de prioridade mais baixa podem receber pouco ou nenhum reembolso.

Um acordo de subordinação reconhece que a reivindicação ou interesse de uma parte é superior ao de outra parte no caso de os ativos do mutuário precisarem ser liquidados.

Exemplo de um acordo de subordinação


Considere uma empresa que tem $ 670.000 em dívida sênior, $ 460.000 em dívida subordinada e um valor total de ativos de $ 900.000.
Os pedidos de falência da empresa e seus ativos são liquidados pelo valor de mercado – $ 900.000.


Os titulares de dívidas seniores serão pagos integralmente e os $ 230.000 restantes serão distribuídos entre os titulares de dívidas subordinados, normalmente por 50 centavos de dólar.
Os acionistas da empresa subordinada não receberiam nada no processo de liquidação porque os acionistas estão subordinados a todos os credores.


As dívidas subordinadas são mais arriscadas do que os empréstimos de prioridade mais alta, portanto, os credores geralmente exigem taxas de juros mais altas como compensação por assumir esse risco.


Principais vantagens

  • Um contrato de subordinação prioriza dívidas garantidas, classificando-se uma atrás da outra para fins de cobrança do devedor em caso de execução hipotecária ou falência.
  • Um credor de segunda linha cobra apenas quando e se o credor prioritário tiver sido totalmente pago.
  • As dívidas subordinadas são mais arriscadas do que os empréstimos de prioridade mais alta, portanto, os credores geralmente exigem uma taxa de juros mais alta como compensação por assumir esse risco.
  • Os acordos de subordinação são comumente empregados quando existem várias hipotecas contra uma propriedade.

Tipos de acordos de subordinação


Os acordos de subordinação podem ser usados ​​em uma variedade de circunstâncias, incluindo estruturas de dívida corporativas complexas.


As obrigações não garantidas sem garantia são consideradas subordinadas às obrigações garantidas.
Caso a empresa deixe de pagar seus juros devido à falência, os detentores de títulos garantidos seriam reembolsados ​​pelos valores dos empréstimos antes dos detentores de títulos não garantidos. A taxa de juros dos títulos não garantidos é geralmente mais alta do que a dos títulos garantidos, gerando retornos mais elevados para o investidor, caso o emissor faça o melhor em seus pagamentos.

Considerações Especiais


Os acordos de subordinação são mais comuns no campo da hipoteca.
Quando um indivíduo tira uma segunda hipoteca, essa segunda hipoteca tem uma prioridade menor do que a primeira, mas essas prioridades podem ser alteradas refinanciando o empréstimo original.


O credor hipotecário está essencialmente pagando e recebendo um novo empréstimo quando uma primeira hipoteca é refinanciada, então o novo empréstimo mais recente agora é o segundo na fila.
O segundo empréstimo existente sobe para se tornar o primeiro empréstimo. O credor do primeiro refinanciamento da hipoteca agora exigirá que um acordo de subordinação seja assinado pelo segundo credor hipotecário para reposicioná-lo em prioridade máxima para o pagamento da dívida. Os interesses prioritários de cada credor são alterados por acordo daquilo que de outra forma seriam.


O acordo assinado deve ser reconhecido por um notário e registrado nos registros oficiais do condado para ser executável.