Acordos de acomodação de intercâmbio qualificados

Publicado por Javier Ricardo

O que são acordos de acomodação de troca qualificada?


Um acordo de troca de acomodação qualificado é uma estratégia tributária em que um terceiro, conhecido como parte da acomodação, detém temporariamente a propriedade cedida ou de substituição de um investidor imobiliário.
Os acordos de troca de acomodação qualificados, embora ainda sujeitem os investidores a diretrizes rígidas para a venda e compra de propriedades semelhantes, aumentam a flexibilidade no momento das vendas e simplificam as qualificações para o diferimento de impostos.


Principais vantagens

  • Uma troca 1031 é quando os investidores podem adiar a obtenção de ganho ou perda de capital na venda de um imóvel, desde que a propriedade renunciada seja substituída por uma propriedade do mesmo tipo.
  • Um acordo de troca de acomodação qualificado é quando um terceiro detém temporariamente a propriedade abandonada ou de substituição de um investidor imobiliário.
  • O acordo ajuda os investidores a adiar um ganho ou perda de capital realizado com a venda de bens imóveis, permitindo que concluam uma troca semelhante.

Compreendendo os arranjos de acomodação de troca qualificada


Um acordo de troca de acomodação qualificado (QEAA) permite que os investidores cumpram a seção 1031 do Código da Receita Federal, que permite aos investidores adiar a obtenção de ganho ou perda de capital na venda de bens imóveis, desde que a propriedade renunciada seja substituída por um semelhante propriedade gentil.


Também conhecida como troca 1031, essa transação é uma troca com imposto diferido que permite a alienação de um ativo e a aquisição de outro ativo semelhante sem gerar um passivo fiscal na venda do primeiro ativo.


Um acordo de troca de acomodação qualificado é normalmente estabelecido por um intermediário que se torna o titular da troca de acomodação (EAT).
A EAT detém a propriedade que foi abandonada ou a propriedade que foi comprada, para dar tempo para que a outra metade da transação seja finalizada. Um arranjo de acomodação de troca qualificada é essencialmente um arranjo de manutenção para uma das duas propriedades em uma troca 1031. 


Este é um dos benefícios de um acordo de troca de acomodação qualificado, uma vez que permite flexibilidade na entrega e recebimento de propriedades semelhantes para que as propriedades possam ser mantidas com o EAT até que ambos estejam prontos para a troca 1031.
Como resultado, o acordo ajuda os investidores a diferir a realização de um ganho ou perda de capital com a venda de bens imóveis, permitindo-lhes cumprir a seção 1031 do código tributário. No entanto, uma troca deve ser concluída por uma propriedade do mesmo tipo. Além disso, existem limitações quanto ao tempo que a propriedade pode ser mantida dentro de um EAT, e um profissional tributário deve ser consultado antes de tentar uma troca 1031.

Propriedades e acordos de acomodação de troca qualificada


Essa estratégia fiscal foi reconhecida pelo IRS em 2000, mas já estava em uso por muitos anos.
A aprovação do procedimento pelo IRS e o estabelecimento de diretrizes de qualificação específicas tornaram mais direta a conformidade do investidor com as regras de câmbio 1031. Como o objetivo dessas transações era reter uma propriedade temporariamente, elas também eram conhecidas como transações de depósito.


Antes de 1º de janeiro de 2018, uma troca 1031 poderia incluir a troca de um negócio por outro ou uma parte de propriedade tangível por outra.
No entanto, com a aprovação da Lei de Reduções de Impostos e Empregos (TCJA) em dezembro de 2017, uma troca 1031 é limitada a bens imóveis. Em outras palavras, outras trocas de ativos, incluindo máquinas, equipamentos, veículos, obras de arte, colecionáveis, patentes e outras propriedades intelectuais, bem como ativos de negócios intangíveis, não se qualificam mais para o tratamento tributário de câmbio semelhante.



Como resultado, uma troca 1031 pode envolver apenas uma troca de propriedade por uma propriedade do mesmo tipo e deve ser por imóveis mantidos para investimento ou para uso produtivo em um comércio ou negócio localizado nos Estados Unidos.
As propriedades são semelhantes se tiverem a mesma natureza ou caráter, mesmo que difiram em qualidade.


Em outras palavras, quer uma propriedade seja melhorada ou não, elas serão tipicamente consideradas do mesmo tipo.
Por exemplo, um prédio de apartamentos seria considerado do mesmo tipo para outro prédio de apartamentos. No entanto, bens imóveis nos EUA não são considerados bens similares a propriedades fora dos EUA

Impostos e acordos de acomodação de câmbio qualificados


Embora o passivo fiscal seja diferido e nenhum ganho ou perda seja reconhecido, a troca 1031 deve ser relatada no Formulário 8824, Trocas semelhantes.
As instruções do formulário 8824 explicam como relatar os detalhes da troca 1031. O formulário 8824 ajuda o contribuinte a calcular o valor do ganho diferido como resultado da troca de espécie semelhante.


Eventos tributáveis


A seção 1031 permite que um investidor dê ou receba dinheiro, obrigações ou outra propriedade que não seja da mesma espécie, além dos bens imóveis da mesma espécie trocados.
Dinheiro, obrigações ou outra propriedade que não seja da mesma espécie e que seja dada ou recebida em uma troca 1031 é chamada de inicialização. A inicialização gera ganhos ou perdas tributáveis ​​no ano da troca.


Em outras palavras, se uma pessoa também recebe outra propriedade ou dinheiro (não da mesma espécie) (como parte da troca), deve ser reconhecida como um ganho na extensão da outra propriedade e dinheiro recebido.
No entanto, o contribuinte não pode reconhecer uma perda.


O valor tributável que não é diferido pela Seção 1031 é o valor da bota.
O valor tributável que é diferido pela Seção 1031 é o ganho ou perda de capital sobre o imóvel de espécie similar trocado. O ganho reconhecido porque a bota foi recebida é relatado no Formulário 8949, Anexo D no Formulário 1040 ou Formulário 4797, conforme aplicável. Se a depreciação tiver que ser recuperada, esse ganho reconhecido pode ter que ser relatado como receita normal.

Titular de acomodação em intercâmbio


Se, sob
um acordo de troca de acomodação qualificado, a propriedade for transferida para um titular de troca de acomodação (EAT) e mantida em um QEAA, o EAT se torna o proprietário beneficiário da propriedade. Mesmo que haja um intermediário, os benefícios fiscais da troca semelhante ainda se aplicam.


De acordo com o IRS, a propriedade transferida do EAT para o investidor pode ser tratada como propriedade que foi recebida em uma troca, e a propriedade transferida para o EAT pode ser tratada como uma propriedade cedida em uma troca.
Isso também pode ser verdadeiro se a propriedade a ser recebida for transferida para o EAT antes que a propriedade a ser devolvida seja transferida para o titular do alojamento.