A avaliação imobiliária é o processo de cálculo do valor da propriedade para fins de imposto imobiliário federal e estadual. Não é apenas o principal componente para determinar se uma propriedade é responsável pelo imposto, mas também pode ser uma ferramenta valiosa no planejamento imobiliário.
Você pode tomar medidas durante sua vida para evitar um imposto sobre a propriedade ou, se parecer provável que sua propriedade possa estar sujeita a impostos, você pode tomar medidas para reduzir essa obrigação fiscal.
Patrimônio líquido vs. Valores imobiliários brutos
O termo “propriedade bruta” refere-se ao valor dos ativos e propriedades antes da dedução de impostos e dívidas. No entanto, o imposto de propriedade é baseado no valor líquido de uma propriedade – o valor restante após a contabilização de todas as deduções disponíveis, créditos e pagamento de obrigações em consideração.
Responsabilidades
Os passivos imobiliários são dívidas do falecido, como saldos de cartão de crédito e hipotecas. Os custos incorridos no processamento de uma propriedade são dedutíveis, assim como os impostos estaduais sobre propriedade no nível federal. Presentes feitos para instituições de caridade e o valor dos ativos transferidos para o cônjuge também podem ser deduzidos.
Ativos
Os ativos no espólio incluem propriedades de propriedade integral do falecido, bem como aqueles em que o falecido detém apenas uma participação acionária parcial, como propriedade em conjunto com o cônjuge. Nesse caso, 50% do valor do imóvel seria atribuído ao espólio do falecido. Os ativos que estão sujeitos a inventário são considerados no cálculo líquido, bem como os ativos mantidos em trustes vivos revogáveis. Os ativos mantidos em um fideicomisso irrevogável não fazem parte do patrimônio do falecido para fins fiscais.
Impostos federais vs. estaduais
As deduções, créditos e isenções disponíveis podem diferir entre impostos federais sobre imóveis e impostos estaduais. Em 30 de novembro de 2020, 12 estados e o Distrito de Columbia impunham um imposto de propriedade. Também há sete estados que impõem um “imposto sobre herança” semelhante – mas diferente. Maryland arrecada impostos imobiliários e sucessórios.
Apenas propriedades com valores líquidos de mais de US $ 11,58 milhões estão sujeitas ao imposto sobre a propriedade no ano fiscal de 2020. Os impostos imobiliários serão pagos sobre o valor acima de US $ 11,58 milhões. No ano fiscal de 2021, esse limite de exclusão aumenta para US $ 11,7 milhões.
Taxas de imposto de propriedade
As taxas pagas sobre os impostos imobiliários funcionam de forma semelhante às pagas sobre o imposto de renda – você paga uma taxa específica para a parte do dinheiro que cai dentro de uma faixa. Verifique o gráfico abaixo para ver as taxas de imposto imobiliário no ano fiscal de 2020. Lembre-se de que esses valores se aplicam apenas a valores imobiliários além do limite de exclusão. Portanto, quando o gráfico menciona taxas sobre valores acima de $ 100.000, isso na verdade se aplica a propriedades com valor superior a $ 11,59 milhões – os primeiros $ 11,58 milhões são repassados sem impostos.
| Taxas de imposto de propriedade | |||
|---|---|---|---|
| Coluna A: Valor tributável sobre | Coluna B: Valor tributável não excedido | Coluna C: Imposto sobre o valor na coluna A | Coluna D: Taxa de imposto sobre o excesso em relação ao valor na coluna A |
| $ 0 | $ 10.000 | $ 0 | 18% |
| $ 10.000 | $ 20.000 | $ 1.800 | 20% |
| $ 20.000 | $ 40.000 | $ 3.800 | 22% |
| $ 40.000 | $ 60.000 | $ 8.200 | 24% |
| $ 60.000 | $ 80.000 | $ 13.000 | 26% |
| $ 80.000 | $ 100.000 | $ 18.200 | 28% |
| $ 100.000 | $ 150.000 | $ 23.800 | 30% |
| $ 150.000 | $ 250.000 | $ 38.800 | 32% |
| $ 250.000 | $ 500.000 | $ 70.800 | 34% |
| $ 500.000 | $ 750.000 | $ 155.800 | 37% |
| $ 750.000 | $ 1 milhão | $ 248.300 | 39% |
| $ 1 milhão | $ 345.800 | 40% | |
Datas de Avaliação
O Código da Receita Federal prevê duas datas de avaliação: a “data de morte” ou a “data de avaliação alternativa”. A data usada para a avaliação de uma propriedade pode, em última análise, ter grandes impactos sobre a responsabilidade fiscal da propriedade.
Data da Avaliação do Conjunto de Mortes
A avaliação imobiliária da “data da morte” refere-se ao valor justo de mercado de cada ativo imobiliário no momento da morte do falecido. Isso inclui valores de demonstrativos nessa data para contas bancárias, de investimento e de aposentadoria.
Para ações negociadas em bolsa mantidas fora de uma conta de corretora, os preços altos e baixos na data da morte são calculados em média e multiplicados pelo número de ações que o falecido possuía. Se o falecimento ocorrer em um dia de fechamento do mercado de ações, serão utilizados os preços médios da ação nos pregões imediatamente anteriores e posteriores à data do falecimento.
Os valores justos de mercado de objetos pessoais, interesses comerciais e propriedades imobiliárias mais valiosos são normalmente determinados por um avaliador qualificado.
Data de Avaliação Alternativa
O valor da data de “avaliação alternativa” é o valor justo de mercado de todos os ativos incluídos no patrimônio bruto do falecido seis meses após a data do falecimento.
O representante pessoal, executor ou fiduciário de uma propriedade tem permissão para escolher entre usar os valores da data de morte ou os valores da data de avaliação alternativa se a propriedade for substancial o suficiente para estar sujeita a impostos federais sobre a propriedade.
Usar a data de avaliação alternativa pode reduzir o valor da propriedade se houver expectativa de depreciação dos ativos por qualquer motivo durante os seis meses após a morte. O imposto sobre a propriedade pode, assim, ser reduzido ou totalmente eliminado.
Use a mesma data de avaliação para todos os ativos
No entanto, há um problema: todos os ativos da propriedade devem ser avaliados a partir dessa data alternativa, não apenas aqueles que perderam seu valor. O executor não pode usar os valores da data de morte para alguns ativos e valores de data de avaliação alternativos para outros.
Alguns ativos podem aumentar de valor ao longo de seis meses, potencialmente apagando qualquer redução no valor total da propriedade alcançada por ativos que foram depreciados. Na pior das hipóteses, esse método pode até resultar em um aumento no valor da propriedade em relação ao que era seis meses antes. A decisão deve ser avaliada com cuidado, de preferência com a ajuda de um fiscal ou advogado.
O preço de venda de um ativo deve ser usado se for vendido durante os seis meses após a data de falecimento e o método de data de avaliação alternativa tiver sido escolhido.
O efeito da data sobre os ganhos de capital
Outra desvantagem potencial de usar a data de avaliação alternativa é o seu efeito na base de aumento que os beneficiários recebem para fins de imposto sobre ganhos de capital. A base de custo do beneficiário em um ativo é o valor da data de morte ou o valor da data de avaliação alternativa, o que for escolhido quando o patrimônio for liquidado.
A base do contribuinte em um ativo é normalmente o valor em dólares pago por um ativo mais o custo das melhorias de capital. O contribuinte paga imposto sobre ganhos de capital sobre a diferença entre esse valor combinado e o preço de venda. Esse uso direto da base de custo não funcionará com heranças – o beneficiário não “paga” nada pelos ativos.
Uma base de custo mais baixa aumentará a obrigação tributária do beneficiário se ele posteriormente decidir vender suas heranças. Quanto mais baixa for a avaliação, maior será a probabilidade de os beneficiários realizarem ganhos de capital quando e se decidirem vender.