Antes de refinanciar, é fundamental entender os custos e benefícios. A maioria das calculadoras on-line básicas informam seu período de equilíbrio com base no fluxo de caixa: elas mostram quanto tempo levará para recuperar quaisquer custos de fechamento após contabilizar um novo pagamento mensal (mais baixo).
Essa informação é útil, mas não é suficiente para fazer a melhor escolha. Você precisa incluir uma revisão completa de como os custos de juros mudam quando você refinancia. Para ver como o refinanciamento realmente afeta suas finanças, siga as etapas abaixo. Você aprenderá tudo o que precisa saber sobre seu empréstimo existente e a possível substituição.
Siga junto com um modelo do Planilhas Google pré-preenchido com o exemplo abaixo (e que você pode editar para seus próprios empréstimos).
Calcule Seu Empréstimo Original
Você já sabe qual é o seu pagamento mensal e quanto ainda deve. Mas você também precisa saber quanto de cada pagamento vai para o custo dos juros e quanto de cada pagamento reduz o saldo do empréstimo a cada mês. Para obter esses números, use uma tabela de amortização, que você pode obter em vários lugares. Além da Planilha Google acima, você pode usar o Excel para calcular a amortização, uma calculadora online ou qualquer outro software de planilha.
Este exemplo mostra como calcular suas opções de refinanciamento usando Planilhas Google ou Excel, mas o processo é o mesmo com qualquer tabela de amortização.
Suponha os seguintes detalhes do empréstimo:
- Valor do empréstimo original: $ 180.000
- Data original do empréstimo: Nove anos atrás
- Taxa de juros do empréstimo: 5,4%
- Prazo do empréstimo: 30 anos
Para obter os detalhes de seu empréstimo original, insira-os em sua calculadora de amortização. Use o valor do empréstimo original – não o valor que você deve atualmente.
Veja onde você está agora
Tome nota da sua posição com o seu empréstimo atual. Role para baixo até o saldo atual do empréstimo (no mês 108 ou ano 9) e veja quanto você ainda deve no empréstimo. Em nosso exemplo, é $ 152.160,64. Seus números podem variar devido a arredondamentos, dependendo do software que você usa e de quão preciso ele é.
Calcule o empréstimo de reposição
Descubra como seria o seu novo empréstimo se você refinanciar. Para este exemplo, suponha o seguinte:
- Valor do empréstimo: $ 152.160,64 (copiado acima)
- Data de início do empréstimo: hoje
- Taxa de juros do novo empréstimo: 4,25%
- Prazo do empréstimo: 30 anos
Observe que seu pagamento mensal cairia para $ 748,54 se você refinanciar (contra $ 1.010,76 para o empréstimo original). Isso é atraente, mas não é surpresa, pois seu novo empréstimo é menor e vem com uma taxa de juros mais baixa.
Economizar no pagamento mensal pode ser importante para você, mas é apenas um de vários fatores importantes.
Se você puder pagar mais do que o pagamento mínimo de $ 748,54, considere um prazo de hipoteca de 20 anos, 15 anos ou 10 anos. Os prazos mais curtos costumam ter as taxas mais baixas. Quanto mais curto o período da hipoteca, mais rápido você acumula patrimônio na sua casa e mais cedo você paga a hipoteca.
Alternativamente, você pode obter um empréstimo de 30 anos e pagar apenas um extra a cada mês. Essa abordagem permite maximizar a flexibilidade. Você paga a hipoteca mais rápido (quando você tem o dinheiro), mas o pagamento mensal exigido permanece baixo no caso de você cair em tempos difíceis.
Faça suposições sobre quanto tempo você manterá o empréstimo
Infelizmente, raramente há uma resposta definitiva quando você está decidindo se deve ou não refinanciar. Você precisa projetar o que acredita que acontecerá e tomar uma decisão com base em suas suposições. Portanto, tente estimar por quanto tempo você manterá o novo empréstimo. Você vai ficar na mesma casa pelos próximos sete anos? Você vai ficar lá pelos 30 anos completos? Tudo bem se você não souber – você pode fazer várias análises “e se” usando suas tabelas de amortização.
Avalie os custos de juros
Descubra quanto você gastará em juros com o empréstimo antigo e o novo. Com cada tabela de amortização, some o valor total na coluna “Juros”. Comece com o mês atual e continue descendo até achar que vai se livrar do empréstimo (daqui a sete anos, quando ele for quitado ou o que você escolher).
Isso é mais fácil se você calcular cada empréstimo com uma planilha ou se puder copiar e colar sua tabela de amortização em uma planilha. Veja um exemplo de como adicionar números rapidamente aqui ou usar a função SUM no OpenOffice, Google Docs ou Excel. Em nosso exemplo, existem algumas diferenças interessantes:
- Se você mantiver o empréstimo existente até que ele seja liquidado, gastará $ 103.236 em juros de hoje até o final do prazo do empréstimo.
- Se você refinanciar e manter o empréstimo até que seja liquidado, pagará $ 117.313 de juros de hoje até o final do prazo do empréstimo.
Vale a pena aproximadamente $ 14.000 nos próximos 30 anos para obter um pagamento mensal mais baixo? Talvez seja, talvez não seja. Mas e se você apenas mantiver o empréstimo (ou ficar em casa) por 10 anos?
- Se você mantiver o empréstimo existente, gastará cerca de $ 69.565 em juros nos próximos 10 anos.
- Se você refinanciar, gastará cerca de $ 58.545 em juros nos próximos 10 anos.
Nesse caso, o refinanciamento parece mais atraente. Você não só obtém o benefício de um pagamento mais baixo, mas também economiza nos custos de juros (porque você não apenas reinicia o relógio e paga juros pelos 30 anos completos).
E quanto aos custos de fechamento?
Quando você refinanciar, pode ter que pagar os custos de fechamento. Você também deve avaliar esses custos ao explorar o refinanciamento. A calculadora do Planilhas Google pode ajudar nisso.
Você pode começar com a fórmula de equilíbrio de refinanciamento tradicional, que informa quanto tempo leva para recuperar o dinheiro que você gasta (assumindo que seu pagamento mensal diminua). Divida a economia mensal por seus custos totais de fechamento para descobrir quantos meses leva. Você vai ficar em casa o tempo suficiente para recuperar esses custos?
Se você financiar os custos de fechamento ou “envolvê-los” no novo empréstimo (ou se obtiver um empréstimo sem custos de fechamento), pode não ser necessário fazer nada adicional – os encargos já estão contabilizados em seu saldo maior de empréstimo inicial (ou taxa de juros mais elevada).
Considere o custo de oportunidade de qualquer dinheiro que possa ir para os custos de fechamento: Você pode ganhar mais com esse dinheiro ou economizar mais pagando dívidas? Nesse caso, pode não valer a pena pagar os custos de fechamento.