Aqui estão os prós e contras das hipotecas de taxa ajustável

As hipotecas de taxa ajustável (ARMs) são empréstimos para habitação com uma taxa que varia. À medida que as taxas de juros sobem e caem em geral, seguem-se as taxas das hipotecas de taxa ajustável. Esses empréstimos podem ser úteis para entrar em uma casa, mas também são arriscados. Este artigo aborda os conceitos básicos de hipotecas de taxa ajustável.

A taxa

As hipotecas de taxa ajustável são únicas porque a taxa de juros da hipoteca se ajusta às taxas de juros do mercado. Isso é importante porque os valores do pagamento da hipoteca são determinados (em parte) pela taxa de juros do empréstimo. Conforme a taxa de juros sobe, o pagamento mensal sobe. Da mesma forma, os pagamentos caem com a queda das taxas de juros.

A taxa de sua hipoteca de taxa ajustável é determinada por algum índice de mercado. Muitas hipotecas de taxa ajustável estão vinculadas à Taxa Interbancária de Londres (LIBOR), taxa básica de juros, índice de custo de fundos ou outro índice.O  índice que sua hipoteca usa é um detalhe técnico, mas pode afetar a forma como seus pagamentos mudam. Pergunte ao seu credor por que ele lhe ofereceu uma hipoteca com taxa ajustável com base em um determinado índice.

Prós e Contras de ARMs

Benefícios de hipoteca de taxa ajustável

O principal motivo para considerar hipotecas de taxa ajustável é que você pode acabar com um pagamento mensal mais baixo . O banco (geralmente) recompensa você com uma taxa inicial mais baixa porque você está assumindo o risco de que as taxas de juros possam subir no futuro.  Compare a situação com uma hipoteca de taxa fixa, em que o banco assume esse risco. Considere o que acontece se as taxas subirem: o banco está preso em emprestar dinheiro a uma taxa abaixo do mercado quando você tem uma hipoteca com taxa fixa. Por outro lado, se as taxas caírem, você pode simplesmente refinanciar e obter uma taxa melhor.

Armadilhas de hipotecas de taxa ajustável

Infelizmente, não há almoço grátis. Embora você possa se beneficiar de um pagamento mais baixo, ainda corre o risco de que as taxas aumentem para você. Se isso acontecer, seu pagamento mensal pode aumentar drasticamente. O que antes era um pagamento acessível pode se tornar um fardo sério quando você tem uma hipoteca com taxa ajustável. O pagamento pode ficar tão alto que você terá que deixar de pagar a dívida.

Gerenciando hipotecas de taxa ajustável

Para gerenciar os riscos, você deve escolher o tipo certo de hipoteca com taxa ajustável. A melhor maneira de gerenciar seu risco é fazer um empréstimo com restrições e limites máximos. Os tetos são os limites de quanto uma hipoteca de taxa ajustável pode realmente ajustar.

Você pode ter limites para a taxa de juros aplicada ao seu empréstimo ou pode ter um limite para o valor em dólares de seu pagamento mensal. Finalmente, seu empréstimo pode incluir um número garantido de anos que deve passar antes que a taxa comece a se ajustar – os primeiros cinco anos, por exemplo. Essas restrições removem alguns dos riscos das hipotecas com taxas ajustáveis, mas também podem criar alguns problemas.

Diferentes tipos de bonés

As capas ARM podem funcionar de várias maneiras. Existem limites periódicos e limites de duração. Um limite periódico limita o quanto sua taxa pode mudar durante um determinado período, como um período de um ano. Os limites vitalícios limitam o quanto sua taxa ARM pode mudar durante toda a vida do empréstimo.

Suponha que você tenha um limite periódico de 1% ao ano. Se as taxas subirem 3% durante esse ano, sua taxa ARM só aumentará 1% por causa do limite. Os limites de vida são semelhantes. Se você tiver um limite vitalício de 5%, a taxa de juros de seu empréstimo não aumentará mais do que 5%.

Lembre-se de que as mudanças nas taxas de juros acima de um limite periódico podem ser transferidas de ano para ano. Considere o exemplo acima em que as taxas de juros aumentaram 3%, mas o limite máximo da hipoteca da ARM manteve a taxa de empréstimo em 1% de aumento. Se as taxas de juros estiverem fixas no próximo ano, é possível que a taxa de hipoteca da ARM suba mais 1% de qualquer maneira, porque você ainda “deve” após o limite anterior.

Exemplos ARM

Há uma variedade de tipos de hipotecas ARM disponíveis. Por exemplo, você pode encontrar o seguinte:

• 10/1 ARM Mortgage : a taxa é fixada por 10 anos, depois se ajusta a cada ano (até o teto, se houver)
• 7/1 ARM Mortgage : a taxa é fixada por 7 anos, depois se ajusta a cada ano (até o teto, se houver)
• Hipoteca ARM de 1 ano : a taxa é fixada por um ano e depois se ajusta anualmente até qualquer limite

Outra opção é um ARM 5/1. Você pode acompanhar a taxa de juros média desse tipo de hipoteca nas últimas duas décadas no gráfico abaixo.

Nem todas as tampas são criadas iguais

Observe que os limites podem variar ao longo da vida do seu empréstimo. O primeiro ajuste pode ser de até 5%, enquanto os ajustes subsequentes podem ser limitados a 1%. Se este for o caso de uma hipoteca de taxa ajustável que você está considerando, esteja preparado para uma grande oscilação em seus pagamentos mensais quando a primeira reinicialização ocorrer. 

Armadilhas de Caps

Embora limites e restrições possam protegê-lo, eles podem causar alguns problemas. Por exemplo, seu ARM pode ter um limite de quão alto o pagamento mensal irá, independentemente dos movimentos nas taxas de juros. Se as taxas ficarem tão altas que você alcance o limite superior (em dólares) de seus pagamentos, você pode não estar pagando todos os juros devidos em um determinado mês. Quando isso acontece, você entra em amortização negativa, o que significa que o saldo do empréstimo aumenta a cada mês.

Comprador Cuidado

O resultado final com hipotecas de taxa ajustável é que você precisa saber em que está se metendo. Seu credor deve explicar alguns cenários do pior caso para que você não seja pego de surpresa por ajustes de pagamento. A maioria dos mutuários olha para essas hipóteses e presume que estará em uma posição melhor para absorver aumentos de pagamento no futuro, seja daqui a cinco ou dez anos. Pode muito bem ser o caso, mas as coisas nem sempre funcionam da maneira que planejamos.