Armadilhas de hipoteca reversa

As hipotecas reversas são uma forma de os proprietários mais velhos obterem uma renda (seja em prestações ou em uma única parcela) do patrimônio líquido que acumularam em suas casas.

Para muitos idosos que precisam de dinheiro para viver, é uma bênção, mas existem algumas armadilhas no processo que qualquer pessoa que esteja considerando deve ponderar. Descubra o que você precisa saber antes de mergulhar na hipoteca reversa. 

Cuidado com os altos custos

A maioria das hipotecas reversas, conhecidas como Home Equity Conversion Mortgages (HECMs), são seguradas pelo governo federal e estão disponíveis por meio de credores da Federal Housing Authority (FHA). As hipotecas reversas vêm com uma série de taxas. Alguns são pagos antecipadamente, como a taxa de avaliação ou taxa de relatório de crédito; outros são pagos com o tempo, como o prêmio do seguro hipotecário ou a taxa de manutenção. Aqui está uma olhada nos custos que podem diminuir a receita que você receberá de uma hipoteca reversa.  

1. Encargos de terceiros : os custos de fechamento de terceiros podem incluir uma avaliação (o preço médio é de US $ 450, mas pode ser muito mais alto dependendo da localização), pesquisa de título (varia de acordo com o valor do empréstimo e região), seguro, pesquisas, inspeções, taxas de registro, impostos de hipoteca, verificações de crédito, inspeção de pragas (cerca de US $ 100), taxa de certificação de inundação (US $ 20 a US $ 30) e outras taxas.   
2. Taxa de originação: a taxa de originação compensa o credor pelo processamento do seu empréstimo HECM. As taxas variam de credor para credor, mas são limitadas pelo FHA. Para casas avaliadas em $ 125.000 ou menos, a taxa de originação é limitada a $ 2.500. Para casas avaliadas em mais de $ 125.000, o credor pode cobrar até 2% dos primeiros $ 200.000 e 1% sobre o valor da casa acima de $ 200.000, até um máximo de $ 6.000.
3. Prêmio de seguro de hipoteca : você também incorrerá em um custo para o seguro de hipoteca FHA. O seguro hipotecário garante que você receberá os adiantamentos de empréstimo esperados. Você pode financiar o prêmio de seguro hipotecário (MIP) como parte do seu empréstimo.
4. Taxa de serviço : os credores ou seus agentes fornecem serviços durante toda a vida do HECM e recebem taxas de serviço em troca. A manutenção inclui o envio de extratos de conta, o desembolso de receitas de empréstimos e a garantia de que você está em dia com os requisitos do empréstimo, como o pagamento de impostos imobiliários e prêmios de seguro contra riscos. Os credores podem cobrar uma taxa de serviço mensal de não mais de $ 30 se o empréstimo tiver uma taxa de juros de ajuste anual ou tiver uma taxa de juros fixa, e não mais de $ 35 se a taxa de juros se ajustar mensalmente. No fechamento do empréstimo, o credor reserva a taxa de manutenção e deduz a taxa de seus fundos disponíveis. A cada mês, a taxa de manutenção mensal é adicionada ao saldo do empréstimo. Os credores também podem optar por incluir a taxa de manutenção na taxa de juros da hipoteca.

Dados os substanciais custos iniciais associados ao processo, os proprietários que precisam de liquidez e que estão pensando em vender suas casas nos próximos anos provavelmente estariam em melhor situação se candidatassem a uma linha de crédito mais tradicional, um empréstimo para aquisição de uma casa ou um empréstimo empréstimo.

Seus filhos podem não herdar a casa da família

Os pais geralmente desejam passar a casa da família para a próxima geração. No entanto, quando é feita uma hipoteca reversa, mesmo que a instituição de crédito não tome o título da casa, o credor hipotecário tem a obrigação de reembolsar o empréstimo de acordo com os termos do contrato. Em muitos casos, esse reembolso é feito com a venda da casa e, em seguida, a entrega do produto (ou parte dele) ao banco.

Como uma possível solução alternativa para evitar a venda da casa da família, algumas famílias farão um seguro contra o proprietário e tornarão o beneficiário um filho adulto ou a instituição de crédito. Usando essa estratégia, o banco pode ser reembolsado sem ter que vender o imóvel após a morte do proprietário. Considere consultar um agente de seguros para determinar a melhor maneira de garantir que os recursos dessa apólice sejam suficientes para pagar o empréstimo pendente.

Hipotecas reversas podem afetar os benefícios do Medicaid

As instituições de crédito são rápidas em dizer que obter uma hipoteca reversa não afetará os pagamentos do Medicaid, mas para que isso seja verdade, o empréstimo deve ser estruturado com muito cuidado. Um pagamento de quantia total, por exemplo, contará como um ativo que você precisaria gastar antes de ser elegível para pagamentos do Medicaid.

No entanto, de acordo com LongTermCare.gov, do Departamento de Saúde e Serviços Humanos dos EUA, “Contanto que você gaste os pagamentos que recebe no mês em que os recebe, o dinheiro não é tributável e não conta para a renda ou afeta o Social Benefícios de segurança ou Medicare. ” Esses pagamentos também “não contam como renda para elegibilidade ao Medicaid.”

LongTermCare.gov também observa que se os recursos líquidos totais forem mais de US $ 2.000 para um indivíduo ou US $ 3.000 para um casal, isso pode tornar alguém inelegível para o Medicaid. No entanto, se você receber pagamentos mensais que gasta em suas despesas contínuas e não acumular economias, pode ficar bem.

Os indivíduos que atualmente recebem – ou que prevêem receber – o Medicaid devem consultar um contador e um consultor financeiro para ter certeza de que estão cientes de todas as ramificações potenciais de contrair uma hipoteca reversa.

Outras armadilhas potenciais

Embora a instituição de crédito não possa ir atrás de seus herdeiros em troca de dinheiro, nem tenha o direito de receber mais do que o valor de avaliação de sua casa, há vários itens geralmente localizados nas letras miúdas desses contratos que podem soar o alarme.

• Você pode ser forçado a vender. Algumas hipotecas reversas têm cláusulas que estabelecem que o empréstimo deve ser reembolsado se o último mutuário sobrevivente se mudar permanentemente de casa. Isso levanta a preocupação de que você poderia (hipoteticamente) estar no hospital recebendo tratamento para uma condição médica e ser liberado ao descobrir que sua casa está em execução hipotecária. Na verdade, você teria que morar em outro lugar (como uma casa de repouso ou casa de repouso) por mais de 12 meses consecutivos – uma situação que conta como uma “mudança permanente” e pode desencadear a necessidade de vender sua casa.
• Você é responsável por outros pagamentos. Como os proprietários continuam sendo responsáveis ​​por todos os impostos, seguro e manutenção da casa, o não pagamento de impostos ou a manutenção de um seguro adequado pode fazer com que o empréstimo seja acionado.
• Você pode obter menos do que esperava. Lembre-se de que o imóvel está sujeito a avaliação. Portanto, embora você possa ter investido grandes somas de dinheiro em sua casa ao longo dos anos, existe a chance de que valha menos do que você pagou por ela. Como resultado, os rendimentos que você recebe como parte do processo de hipoteca reversa podem ser menores do que o previsto.

The Bottom Line

As hipotecas reversas são uma ótima maneira para os proprietários mais velhos aproveitarem o patrimônio de suas casas, seja em prestações ou em um montante fixo. No entanto, é fundamental estar ciente das desvantagens em potencial antes de entrar em tal acordo.