Quando você obtém uma hipoteca, precisa escolher entre hipotecas com taxa ajustável (ARMs) e empréstimos com taxa fixa. A escolha que você faz pode ter um efeito significativo no custo do empréstimo, portanto, é fundamental pesar os prós e os contras.
A escolha entre um ARM e uma hipoteca de taxa fixa se resume a estes recursos essenciais:
- ARMs normalmente têm pagamentos mensais iniciais mais baixos. Mas os pagamentos podem mudar e, se aumentarem, podem se tornar inacessíveis.
- As hipotecas de taxa fixa começam com uma taxa mais alta, mas a taxa de juros e o pagamento mensal não mudam ao longo da vida do empréstimo.
Vamos explorar como esses empréstimos funcionam e como determinar qual é o melhor para você.
Hipotecas de taxa fixa: fácil de entender
É mais fácil começar com empréstimos de taxa fixa padrão e, em seguida, examinar como os empréstimos ajustáveis funcionam de maneira diferente.
- Prós: as hipotecas de taxa fixa são seguras. Você sabe quanto vai pagar e não corre o risco de choque de pagamento.
- Contras potenciais: sua taxa normalmente é mais alta do que a taxa inicial de um ARM, portanto, seu pagamento mensal também é maior. Se as taxas nunca mudam (ou se elas caem), você paga mais com um empréstimo com taxa fixa.
Previsibilidade: os empréstimos com taxas fixas mantêm a mesma taxa de juros durante a vida do empréstimo. Como resultado, você também mantém o mesmo pagamento mensal (veja como calcular pagamentos para mais detalhes). Se você sabe que pode pagar um empréstimo de taxa fixa, não haverá surpresas, independentemente das taxas de juros.
Taxa de juros: você paga um preço por essa previsibilidade. ARMs começam com uma taxa ligeiramente mais baixa do que um empréstimo de taxa fixa, todas as outras coisas sendo iguais. Usando as taxas da Mortgage Bankers Association (MBA), a taxa inicial para um ARM de 5 anos foi de 4%, contra 4,81% para hipotecas de taxa fixa média de 30 anos e 4,25% para empréstimos de 15 anos.
ARMs: compartilhe o risco com o seu credor
Ninguém sabe exatamente o que acontecerá com as taxas de juros. Mesmo que você adivinhe corretamente em que direção as taxas se moverão (para cima ou para baixo), é difícil prever o momento e a velocidade das mudanças nas taxas de juros. As hipotecas de taxa ajustável permitem que você compartilhe o risco dessa incerteza com seu credor. Em troca, você paga menos – pelo menos nos primeiros anos.
- Prós: ARMs normalmente começam com uma taxa de juros mais baixa do que os empréstimos a taxas fixas. Uma taxa menor resulta em um pagamento mensal menor, tornando o fluxo de caixa mais administrável. Se as taxas caírem, sua taxa pode até diminuir.
- Contras potenciais: se as taxas de juros aumentarem, seu pagamento mensal poderá aumentar. Se isso acontecer, você pode não conseguir arcar com os pagamentos exigidos ou pode acabar pagando mais no geral do que pagaria com uma hipoteca com taxa fixa.
- Uma taxa que muda: os ARMs apresentam uma taxa de juros que pode mudar conforme as taxas da economia mudam.
- Quando as taxas mudam: Sua taxa pode ser fixada por um ano, três anos, cinco anos, sete anos ou mais. Depois disso, as mudanças são possíveis. Por exemplo, com um ARM 5/1, a taxa é fixada por cinco anos (o primeiro número listado) e pode mudar anualmente (o segundo número) depois disso.
- Quanto? Os credores normalmente baseiam sua taxa em uma referência popular como a LIBOR. Conforme essa taxa se move, seu empréstimo segue em frente. Na maioria dos casos, sua taxa é a taxa de referência mais um spread (ou um valor adicional no topo da referência). Se a LIBOR for atualmente de 2,5% e o spread do seu empréstimo for de 2,25%, sua nova taxa de juros seria ajustada para 2,75%. A LIBOR começa a ser extinta no final de 2021.
- Ajustes dos limites máximos : as taxas podem não mudar tanto quanto a referência subjacente se o seu empréstimo tiver limites. Por exemplo, se o seu empréstimo tem um limite de 2%, mas o índice aumenta em 3%, você só experimentaria um aumento de 2% em sua taxa de juros. Os empréstimos podem usar limites iniciais para os primeiros anos, limites periódicos (para cada ajuste anual) e máximos vitalícios.
ARM vs. taxa fixa: qual é a melhor?
Avalie suas necessidades e escolha o empréstimo que melhor se adapta às suas necessidades. Ambos os tipos de empréstimos têm prós e contras, mas dependendo da sua situação, a escolha pode ser clara.
Necessidade de certeza: se você tem um orçamento apertado e quaisquer alterações seriam desastrosas, um empréstimo com taxa fixa é uma escolha mais segura. Embora você pague mais do que um pagamento ARM inicial, você não será pego de surpresa.
Previsões de taxas de juros: novamente, é difícil prever a direção, o tempo e a velocidade dos movimentos das taxas (mas você pode adivinhar um ou dois desses três corretamente). Dito isso, se você acredita que as taxas estão baixas e é provável que subam, pode fazer sentido travar uma taxa baixa com um empréstimo com taxa fixa. Se as taxas forem altas e definidas para cair, um ARM permite que sua taxa caia sem a necessidade de refinanciar.
Pré-pagamento agressivo: a menos que haja um aumento acentuado nas taxas de juros, você pode usar o pagamento mensal relativamente baixo de um ARM para pagar antecipadamente a hipoteca e reduzir o saldo do empréstimo. Pré-pagamentos significativos podem gerenciar o risco de um aumento na taxa de juros futura – com um saldo de empréstimo menor, a taxa pode não importar tanto.
Quanto tempo você vai pedir emprestado? Um curto período de tempo também pode tornar os ARMs mais atraentes. Por exemplo, se você sabe que só vai manter seu empréstimo por seis anos, pode se sentir confortável usando um ARM que se ajusta após cinco ou sete anos.
Hipoteca de Taxa Fixa vs. Exemplo ARM
As taxas podem aumentar ou diminuir, mas é fundamental compreender o risco potencial de usar um ARM. O pagamento mais baixo é atraente, mas a estratégia pode sair pela culatra se as taxas aumentarem o suficiente.
Suponha que você tome emprestado $ 200.000 e está escolhendo entre um ARM 5/1 ou uma hipoteca com taxa fixa de 30 anos. Neste exemplo, assumimos que as taxas aumentam e que a taxa ARM aumenta 2% no primeiro ajuste (no ano 5). As taxas continuam subindo 1% ao ano nos próximos dois anos.