A Receita Federal trata a execução hipotecária da mesma forma que a venda de um imóvel. Já foi seu e você não o possui mais, então você pode acabar pagando impostos sobre uma propriedade hipotecada. O evento pode desencadear um ganho de capital e, em alguns casos, você também pode estar devendo imposto de renda sobre qualquer parte da dívida hipotecária que possa ter sido perdoada ou cancelada.
Ganhos de capital em execuções hipotecárias
A venda de um imóvel normalmente passa por um processo de custódia. O vendedor recebe extratos mostrando quanto custou a casa. No entanto, não há período de garantia com execuções hipotecárias. O banco credor simplesmente toma posse da casa.
O IRS diz que uma execução hipotecária ainda é considerada uma venda – ou em termos mais técnicos, uma “alienação de propriedade” – porque a propriedade mudou de mãos.
A fórmula básica para calcular os ganhos de capital é subtrair a base ou o custo da propriedade do preço de venda. A diferença é quanto de lucro o vendedor obteve ou quanto dinheiro foi perdido na transação.
Não existe um preço de venda mutuamente acordado em uma situação de execução hipotecária e sem declarações de garantia, mas ainda há um “preço de venda” para fins fiscais. Será o valor justo de mercado da propriedade na data da execução hipotecária ou o saldo do empréstimo pendente imediatamente anterior à execução da hipoteca. Depende se a sua hipoteca era um empréstimo com ou sem direito de regresso.
Ambos os valores são informados a você e ao IRS pela instituição de crédito na caixa 2 (saldo do empréstimo pendente) ou caixa 4 (valor justo de mercado) do Formulário 1099-A de 2021, “Aquisição ou abandono de propriedade garantida”.
Empréstimos de recurso
Você é pessoalmente responsável pela dívida hipotecária se tiver um empréstimo com recurso. O credor pode persegui-lo para reembolso mesmo depois que a propriedade foi retomada – ele tem “direito de regresso”.
Neste caso, o valor usado como o preço de venda ao calcular qualquer ganho de capital potencial é o menor dos dois valores a seguir:
- O saldo do empréstimo pendente imediatamente antes da execução hipotecária, menos qualquer dívida pela qual o mutuário permaneça pessoalmente responsável após a execução hipotecária, ou
- O valor justo de mercado da propriedade que está sendo executada
Você também pode ter cancelado a receita da dívida da execução hipotecária com esse tipo de empréstimo, além de um ganho de capital.
As hipotecas usadas para adquirir casas são normalmente empréstimos sem direito de regresso, enquanto os empréstimos refinanciados e empréstimos com hipotecas tendem a ser empréstimos com direito de regresso. Esta não é uma regra absoluta, entretanto. Também pode depender das leis do estado em que você reside.
Empréstimos sem recurso
Um empréstimo sem direito de regresso é aquele em que o mutuário não é pessoalmente responsável pelo reembolso do empréstimo. O empréstimo é considerado satisfeito e o credor não pode perseguir o mutuário para reembolso posterior se e quando ele retomar a posse da propriedade.
O valor usado como preço de venda neste caso é o saldo pendente do empréstimo imediatamente antes da execução hipotecária. O IRS assume a posição de que você está efetivamente vendendo a casa de volta ao credor para consideração total da dívida pendente, portanto, geralmente não há ganho de capital.
Você também não terá nenhuma receita de dívida cancelada com um empréstimo sem direito de regresso, porque o credor está proibido por lei de processá-lo para reembolso.
Você receberá documentos de declaração de impostos
Você receberá um dos dois formulários fiscais após a execução hipotecária, ou talvez ambos:
- O formulário 1099-A é emitido pelo banco após a execução hipotecária do imóvel. Este formulário informa a data da execução hipotecária, o valor justo de mercado da propriedade e o saldo do empréstimo pendente imediatamente anterior à execução hipotecária. Você precisará dessas informações ao relatar qualquer ganho de capital relacionado à propriedade.
- O formulário 1099-C é emitido pelo banco após o banco ter cancelado ou perdoado uma dívida em um empréstimo com recurso. Este formulário irá indicar quanto da dívida foi cancelado. Você pode receber apenas um único Formulário 1099-C que relata a execução e o cancelamento da dívida, ou pode receber um 1099-A e um 1099-C se o seu credor executar a hipoteca da casa e cancelar a dívida não paga no mesmo ano.
Relatando um ganho de capital
Você pode determinar o preço de venda depois de determinar o tipo de empréstimo que fez em sua propriedade. Relate a execução hipotecária no Anexo D e no Formulário 8949 se a propriedade hipotecada era sua residência principal. Você pode se qualificar para excluir $ 250.000 ou mesmo $ 500.000 de ganho de tributação sujeito a certas regras:
- A casa era sua residência principal.
- Você foi proprietário da casa por pelo menos dois dos últimos cinco anos (730 dias) até a data da venda.
- Você morou na casa por pelo menos dois dos últimos cinco anos, terminando na data da execução hipotecária.
Os contribuintes solteiros podem excluir até $ 250.000 em ganhos de capital, e os contribuintes casados que apresentarem declarações conjuntas podem dobrar esse valor.
Você ainda pode se qualificar para uma exclusão do imposto sobre ganhos de capital de acordo com as regras modificadas para calcular seu ganho ou perda, se a propriedade hipotecada tiver uso misto – foi sua residência principal em um momento e uma residência secundária em outro. As regras também são um pouco relaxadas para membros das Forças Armadas.
Taxas de imposto sobre ganhos de capital
No ano fiscal de 2020, a declaração de imposto de renda que você apresentaria em 2021, a taxa sobre ganhos de capital de longo prazo para propriedades de um ano ou mais, depende de sua renda tributável geral e do status do depósito.
Contribuintes individuais
- 0% se o rendimento tributável for inferior a $ 40.000
- 15% se o lucro tributável for de $ 40.001 a $ 441.450
- 20% se o lucro tributável for superior a $ 441.450
Chefes de família
- 0% se o lucro tributável for inferior a $ 53.600
- 15% se o lucro tributável for de $ 53.601 a $ 469.050
- 20% se o lucro tributável for superior a $ 469.050
Arquivamento de Casado em Conjunto e Viúva (s) Qualificada (s)
- 0% se o rendimento tributável for inferior a $ 80.000
- 15% se o lucro tributável for de $ 80.001 a $ 496.600
- 20% se o lucro tributável for superior a $ 496.600
Esses parâmetros de renda de ganhos de capital de longo prazo são diferentes daqueles que estavam em vigor antes de 2018. As taxas eram vinculadas a faixas de imposto de renda ordinárias antes da entrada em vigor da Lei de redução de impostos e empregos (TCJA). O TCJA atribuiu ganhos de capital de longo prazo aos seus próprios níveis.
É um ganho de capital de curto prazo se você possuiu sua casa por menos de um ano. Você deve pagar imposto sobre ganhos de capital com a mesma alíquota aplicada à sua renda regular – em outras palavras, de acordo com sua faixa de imposto.
Quando a dívida quitada é receita tributável
O Mortgage Forgiveness Debt Relief Act de 2007 (MFDRA) previa que os contribuintes pudessem excluir de seus rendimentos tributáveis até $ 2 milhões em dívidas hipotecárias canceladas devido à execução hipotecária – uma boa redução de impostos, de fato. A dívida descarregada foi incluída no lucro tributável antes de 2007.
A dívida quitada foi novamente considerada como lucro tributável pelo IRS quando o MFDRA expirou no final de 2017, mas esta disposição do código tributário foi reinstaurada para execuções que ocorreram de 1º de janeiro de 2018 a 31 de dezembro de 2020. As Outras Dotações de Consolidação A lei de 2020, sancionada pelo presidente Trump em dezembro de 2019, estende esta disposição até o final de 2020.
Você não precisa se preocupar em pagar imposto de renda sobre dívidas canceladas por meio de execução hipotecária até o final de 2020 e se a dívida perdoada não exceder US $ 2 milhões.