Você pode vender sua casa para seu filho por um dólar? A resposta curta é sim. Você pode vender um imóvel para quem quiser a qualquer preço, se for o proprietário. Mas você realmente quer?
O Internal Revenue Service considera que você está dando um presente de $ 199.999 se vender por $ 1 e o valor justo de mercado da casa for $ 200.000, mesmo se você vender para seu filho. Você pode dever um imposto federal sobre doações sobre esse valor.
Imposto sobre doações x imposto sobre imóveis
Você pode pensar que “vender” sua casa para seu filho o ajudará a evitar os impostos imobiliários no momento de sua morte, mas o IRS está um passo à sua frente. O imposto federal sobre heranças e o imposto sobre doações andam de mãos dadas. A principal diferença entre eles é o seu tempo. Quando você está transferindo a propriedade de ativos?
Você pode pagar um imposto sobre doações na transferência agora, ou seu espólio pode pagar um imposto sobre a propriedade mais tarde, e ambos os impostos compartilham a mesma isenção federal de tributação no final do dia. Se você realmente terá que pagar um imposto depende da extensão de seus ativos e de quão generoso você é ao longo de sua vida.
Se você não usar a propriedade pós-venda
Digamos que você venda sua casa de $ 200.000 para seu filho por $ 1 e não use ou ocupe mais a propriedade. Os $ 199.999 restantes não escapam aos impostos federais porque o IRS trata o valor não compensado de $ 199.999 como um presente.
O código tributário prevê uma exclusão anual de imposto de doações de $ 15.000 a partir de 2020 – por pessoa, por ano – de modo que $ 199.999 doação agora é reduzido para $ 184.999. Você não precisa pagar o imposto sobre os primeiros $ 15.000. Agora você tem uma escolha a fazer.
Você pode pagar o imposto sobre doações sobre essa quantia no ano em que fizer a doação, ou pode aplicar esses $ 184.999 à sua isenção vitalícia. Essa isenção é de $ 11,58 milhões em 2020. Você pode dar esse valor de uma forma ou de outra— durante sua vida ou de sua propriedade após sua morte – sem incorrer em um presente ou um imposto sobre a propriedade.
A exclusão anual e a isenção vitalícia são indexadas pela inflação, portanto, podem aumentar um pouco de ano para ano. Mas a exclusão anual só pode aumentar em incrementos de US $ 1.000, e isso não acontece necessariamente anualmente.
Mais de onze milhões é uma grande isenção, mas é aqui que fica complicado. Esta vida isenção abrange tanto o imposto sobre doações e o imposto de propriedade. Assim, supondo que você decide chutar que US $ 184.999 ao longo de sua isenção vida, agora você tem apenas US $ 11.395.001 esquerda da isenção para proteger sua propriedade de impostos quando você morrer.
A maioria das pessoas não precisa se preocupar com isso porque a isenção é muito significativa, mas pode não ser o caso em nível estadual. Doze estados e o Distrito de Columbia impõem um imposto sobre o patrimônio, e algumas de suas isenções são muito menores – era apenas US $ 1 milhão em Massachusetts em 2020. Connecticut e Nova York também têm algum tipo de imposto sobre doações e imposto sobre o patrimônio.
E se o destinatário vender a propriedade?
Seu filho herda sua base tributária – basicamente o que você pagou pela propriedade – quando você a transfere para ele como um presente durante sua vida. Se ele virar e vender a casa pelo valor de $ 200.000, mas você só pagou $ 50.000 pela propriedade há muito tempo, ele deve declarar e pagar imposto sobre um ganho de capital de $ 150.000, o preço de venda menos sua base.
Mas há um “avanço” se você ficar com a propriedade e transferi-la para seu filho como parte de sua propriedade. Sua base se torna o valor da data de morte da propriedade neste caso. Não há ganho de capital nem imposto sobre ganhos de capital devido se seu filho vender a casa por $ 200.000 e esse for o valor justo de mercado.
Se você continuar a usar a propriedade
O quadro muda se você continuar a usar e ocupar a casa depois de ter feito a venda por $ 1. A continuação da ocupação da residência faz com que o valor total da propriedade seja incluído em sua propriedade bruta e sujeito ao imposto sobre a propriedade. O IRS considera que sua ocupação contínua da propriedade fazia parte do negócio.
Em outras palavras, houve um entendimento entre você e seu filho que foi mais ou menos assim: “Vou te vender minha casa por $ 1, mas você vai me deixar morar lá pelo tempo que eu quiser.” As autoridades fiscais têm mantido com sucesso que tal acordo existe, mesmo que não seja por escrito, porque, de fato, foi exatamente o que aconteceu.
Isso ainda não é necessariamente um resultado terrível, porque há aquela isenção vitalícia de US $ 11,58 milhões esperando nos bastidores para cuidar das coisas.
Em vez disso, você aluga a casa
Algumas pessoas pensam que pagar aluguel é a resposta, mas isso também não adianta. A regra geral é que, quando qualquer propriedade é transferida durante sua vida, e se você reter a renda da propriedade ou o uso e ocupação da propriedade, o valor total da propriedade transferida é incluído em sua propriedade.
Mas há uma exceção se a transferência da propriedade for feita pelo valor total – a transferência foi uma venda e você recebeu outra propriedade ou dinheiro igual ao valor justo de mercado da propriedade. Infelizmente, pagar o aluguel não é o valor total para o transferência. pode ser o valor justo para o uso e ocupação da habitação, mas que não aborda a questão do imposto sobre imóveis, a menos que você pagar o seu filho $ 199.999.
Algumas técnicas de planejamento imobiliário envolvem a mudança do título de residência pessoal. Certifique-se de receber bons conselhos de um especialista antes de fazer isso ou tente qualquer planejamento imobiliário faça-você-mesmo. As informações contidas neste artigo não se destinam a aconselhamento fiscal e não substituem o aconselhamento fiscal.