O processo de compra de uma casa pode ser lento e complicado, especialmente se você estiver tentando comprar em um mercado aquecido e competindo com outros compradores. Uma oferta em dinheiro é uma forma de se destacar e acelerar o processo.
Embora seja verdade que todas as transações resultem em dinheiro no final, as realidades do financiamento colocam obstáculos entre os compradores. Os vendedores naturalmente desejam negociar com compradores que enfrentam menos obstáculos. As ofertas em dinheiro são uma ótima maneira de remover esses obstáculos, mas nem sempre são a melhor escolha.
O que é uma oferta totalmente em dinheiro?
Na maioria das transações imobiliárias, os compradores contam com a ajuda de um credor para financiar sua compra. Eles podem vir para a mesa pré-aprovados e prontos para fazer uma oferta, mas sua capacidade de fechar o negócio dependerá, em última instância, da avaliação do credor sobre sua capacidade de pagar o empréstimo, uma avaliação do valor da casa e outros fatores.
Uma oferta em dinheiro tira o credor completamente de cena. Isso significa que o comprador tem ativos líquidos suficientes disponíveis para preencher um cheque com o preço total de compra da casa. Se você for um comprador nessa situação, está basicamente dizendo que pode fechar o negócio o mais rápido possível.
Dependendo da temperatura do mercado, pagar em dinheiro por uma casa traz benefícios do ponto de vista do vendedor e isso fortalece sua posição de negociação se você puder pagar em dinheiro.
Por que os vendedores gostam de ofertas em dinheiro
Alguns vendedores escolhem ofertas de compra totalmente em dinheiro em vez de ofertas de preços mais altos com financiamento de empréstimo convencional ou FHA porque sabem que uma oferta em dinheiro com comprovação de fundos enfrenta menos obstáculos e é mais provável de ser fechada.
Os credores exigem que as casas sejam avaliadas antes do fechamento se a transação imobiliária ultrapassar US $ 400.000; um valor avaliado inferior ao valor de uma hipoteca pode significar o cancelamento do contrato se o vendedor não diminuir o preço ou se o comprador não aumentar o pagamento da entrada. O método mais comum de avaliação envolve olhar para vendas comparáveis. Isso envolve a escolha de três a seis propriedades e a comparação desses valores com a propriedade em questão e o ajuste para cima ou para baixo para atualizações ou recursos ausentes. Esse processo pode adicionar uma semana ou mais ao processo de vendas.O dinheiro tira o credor – e a necessidade de uma avaliação – fora da equação.
Mesmo que você não precise fazer uma avaliação, pode valer a pena o tempo e os custos para garantir que você não esteja pagando a mais pela casa. Uma avaliação típica de uma casa custará entre $ 300 e $ 400.
Mesmo os compradores totalmente qualificados para um empréstimo hipotecário podem ser impedidos por qualquer uma das várias contingências. As qualificações dos compradores podem mudar mediante análise posterior. Talvez um comprador não tenha estado totalmente empregado na mesma ocupação nos últimos dois anos ou a situação financeira tenha mudado antes do fechamento porque o comprador comprou um carro novo ou foi vítima de roubo de identidade. Se os compradores tiverem dinheiro, nenhum desses problemas potenciais pode inviabilizar uma venda.
As vendas à vista também levam menos tempo. Os compradores não precisam de 30 ou 60 dias para fechar se não estiverem obtendo um empréstimo. Uma vez que uma inspeção residencial e outras contingências tenham sido satisfeitas ou liberadas, o fechamento pode ocorrer em até sete dias, desde que que o comprador está disposto a assinar uma dispensa de pintura com chumbo.
O resultado final é o seguinte: uma oferta totalmente em dinheiro geralmente significa um fechamento mais rápido, o que coloca dinheiro no bolso do vendedor mais cedo.
Incentivos para os compradores pagarem em dinheiro
Por causa dos motivos pelos quais os vendedores preferem negócios à vista, faz sentido que os compradores queiram pagar com dinheiro se tiverem os meios – especialmente no mercado de um vendedor. Os compradores dispostos a pagar em dinheiro têm uma vantagem inerente sobre aqueles que precisam de um empréstimo e podem até conseguir conquistar o vendedor por um preço mais baixo.
Credores com várias execuções hipotecárias em seus portfólios às vezes descontam os preços de lista na esperança de que as propriedades atraiam várias ofertas. Novamente, os compradores que pagam em dinheiro por essas casas de propriedade de imóveis (REO) tendem a ganhar situações de ofertas múltiplas.
Existem benefícios para os compradores, além da força de negociação. Pagar por uma casa em dinheiro significa que você não precisa pagar a hipoteca todos os meses, e o patrimônio da casa oferece uma sensação de segurança se surgirem emergências financeiras. Embora as flutuações do mercado possam alterar o valor de uma casa, os proprietários sem hipoteca ainda possuem 100% de participação acionária em qualquer valor de mercado.
Os compradores que pagam à vista também evitam muitos dos custos associados ao fechamento de um empréstimo, sem mencionar os anos de pagamento dos juros da hipoteca.
Desvantagens de pagar em dinheiro
Isso não quer dizer que não haja desvantagens em pagar em dinheiro, mesmo que você possa pagar com facilidade. Para começar, desembolsar tanto dinheiro reduzirá significativamente seus ativos líquidos, deixando-o com menos disponível para outras necessidades ou mesmo para reparos domésticos.
Uma casa também é um investimento, e é possível que seus dólares de investimento tenham um desempenho melhor em outro lugar. Se as taxas de juros das hipotecas permanecerem baixas, você poderá compensar as despesas com juros e ainda mais com algum investimento agressivo em ações ou outros títulos.
Finalmente, se você paga em dinheiro, está sacrificando o potencial de uma dedução fiscal significativa para os juros da hipoteca da casa. No entanto, os cortes de impostos e leis trabalhistas de 2017, que quase dobraram a dedução padrão, anularam esse benefício para muitos proprietários. A menos que seu empréstimo seja bastante grande, você pode nem mesmo precisar relacionar suas deduções.
The Bottom Line
Se você tem os meios para fazer uma oferta em dinheiro, é definitivamente algo que vale a pena considerar. Com os mercados imobiliários favorecendo os vendedores durante grande parte da última década, qualquer coisa que os compradores possam fazer para se destacar é uma jogada inteligente. No entanto, em última análise, sua decisão depende de seus planos financeiros mais amplos e do conforto com o risco.