Há muito tempo, os imóveis comerciais são vistos como um investimento gerador de fluxo de caixa que geralmente paga mais do que títulos corporativos com apenas um pouco mais de risco. Isso ocorre porque o locador de imóveis comerciais geralmente é pago, independentemente de o negócio do locatário estar ganhando dinheiro ou não. Embora os impactos do COVID-19 tenham sido sentidos em todos os lugares, os imóveis comerciais estão sentindo isso de forma aguda em termos de destruição da demanda. Vamos dar uma olhada na avaliação que o setor imobiliário comercial tem enfrentado e por que ele não é necessariamente compartilhado por todo o setor.
Principais vantagens
- Os imóveis comerciais dependem do pagamento do aluguel pelas empresas. A pandemia levou a uma desaceleração e paralisação generalizada do varejo, com pouca demanda por espaços vazios.
- Acordos de trabalho em casa e políticas permanentes de trabalho em casa podem diminuir a demanda por espaço de escritório, mesmo depois que a pandemia for resolvida.
- Alguns subsetores de imóveis comerciais estão melhor posicionados para enfrentar a pandemia, incluindo armazenamento e data centers.
Dor de curto prazo nos aluguéis, dor de longo prazo na mudança cultural
Quer você observe um fundo negociado em bolsa (ETF) como o Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE) ou uma empresa como a Brookfield Property Partners LP (BPY), é claro que os imóveis comerciais caíram de um penhasco no final de março. A pandemia viu adiamentos de aluguel, férias alugadas, falências de inquilinos e quase todos os outros pesadelos de um proprietário comercial se tornando realidade ao mesmo tempo.
As diretrizes de saúde em torno da pandemia mudaram as necessidades dos inquilinos pagantes, e as medidas de alívio temporário e a destruição da demanda deram até mesmo aos inquilinos que não pagam um poder de barganha significativo. Os aluguéis de varejo foram particularmente atingidos, já que muitas dessas empresas físicas assistem à mudança do consumidor para opções online como a Amazon.com, Inc. (AMZN) acelerar em tempo real. Se os aluguéis forem interrompidos ou reduzidos para esses inquilinos, muitos deles podem não sobreviver.
Embora esse quadro de receita de curto prazo seja difícil para imóveis comerciais, a maior preocupação é uma mudança de longo prazo na abordagem das empresas para leasing e aluguel de espaço. Impelidas a inovar pela pandemia, muitas empresas encontraram maneiras de fazer mais em casa. Isso é mais evidente na indústria de tecnologia, onde as empresas estão lançando a ideia de trabalho remoto permanente ou políticas de trabalho de qualquer lugar, apoiadas por plataformas como Zoom Video Communications, Inc. (ZM) e Slack Technologies, Inc. (WORK). O futuro do espaço de escritório está longe de ser decidido, no entanto, como muitas empresas parecem favorecer um modelo combinado, onde o espaço físico do escritório ainda desempenha um papel de reunir e compartilhar ideias pessoalmente.
Dito isso, até mesmo pequenas empresas como restaurantes estão olhando para os custos de espaço e se perguntando se podem cortar despesas gerais e manter os lucros optando por modelos apenas de entrega e coleta. Reduzir o espaço e, ao mesmo tempo, manter as vendas – ou reduzir os custos do espaço renegociando o aluguel em um mercado fraco – será a chave para muitas pequenas e médias empresas que tentam se segurar até o fim da pandemia. Proprietários de imóveis comerciais com escritórios genéricos ou espaço em shopping podem descobrir que a recuperação do aluguel fica bem atrás de qualquer resolução para a pandemia do coronavírus.
Alguns sub-setores prosperando
Embora o espaço de escritórios e varejo enfrente ventos contrários de curto, médio e longo prazo devido à pandemia, existem alguns subsetores dentro de imóveis comerciais que estão sobrevivendo e até mesmo prosperando. O armazenamento relacionado ao e-commerce, espaços de autoarmazenamento e espaços de varejo alavancados para supermercados e farmácias estão enfrentando a pandemia com base na clientela que atendem. Propriedades que servem como data centers, por exemplo, provavelmente não serão afetadas negativamente pela pandemia, já que a necessidade desses serviços só foi acelerada por bloqueios e trabalho remoto.
Infelizmente, a maior parte da exposição do ETF a imóveis comerciais mistura esses subsetores, de modo que a força desses subsetores é atenuada pela dor geral no setor de varejo. Mesmo assim, houve uma recuperação significativa das mínimas de março para os ETFs que acompanham o setor – todos eles ainda estão em baixa no ano, mas o desempenho da baixa tem apresentado tendência de alta. Mesmo a Brookfield Property Partners, com queda de mais de 20% no ano, está mais de 90% acima de suas mínimas de março.
The Bottom Line
O mercado imobiliário comercial sofreu uma derrota no mercado e continuará a levar uma surra no mundo real, onde as taxas de cobrança de aluguel ainda podem cair. Os imóveis vinculados ao tráfego e atendimento dos clientes – como academias, hotéis, resorts e restaurantes – estão enfrentando a pandemia diretamente, e os proprietários dessas propriedades compartilharão do sofrimento. Felizmente para os investidores com ampla exposição em todo o setor, vários subsetores permaneceram fortes graças à sua clientela à prova de pandemia, que não depende da presença de pessoas nos locais.
Quando uma vacina está disponível e a pandemia está sob controle, os imóveis comerciais provavelmente sofrerão uma forte recuperação, mesmo com ventos contrários nos escritórios. Depois de um ano ou mais de atividades limitadas, sem dúvida haverá muitas pessoas procurando fazer compras, viajar, treinar e desfrutar de um espaço que não é sua própria casa.