Um empréstimo apenas com juros é uma hipoteca com taxa ajustável que permite ao mutuário pagar apenas a taxa de juros dos primeiros anos. Geralmente é uma taxa baixa de “teaser”.
Esse período introdutório normalmente dura entre três a dez anos. Depois disso, o empréstimo é convertido em uma hipoteca convencional. A taxa de juros pode aumentar e o pagamento mensal também deve cobrir parte do principal. Isso aumenta o pagamento significativamente. Algumas hipotecas somente com juros exigem que o mutuário pague todo o saldo após o período introdutório.
Os empréstimos apenas com juros também são chamados de empréstimos exóticos e hipotecas exóticas. Às vezes, são chamados de empréstimos subprime, embora não tenham como alvo apenas aqueles com pontuação de crédito subprime.
Vantagens de empréstimos somente com juros
A primeira vantagem é que os pagamentos mensais de uma hipoteca somente com juros são inicialmente menores do que os de um empréstimo convencional. Isso permite que os mutuários comprem uma casa mais cara.
Isso só funciona se o mutuário planeja fazer os pagamentos mais altos após o período introdutório. Por exemplo, alguns aumentam sua renda antes do término do período de introdução. Outros planejam vender a casa antes que o empréstimo seja convertido. Os mutuários restantes refinanciam para um novo empréstimo apenas de juros, mas isso não funciona se as taxas de juros aumentaram.
A segunda vantagem é que o mutuário pode pagar uma hipoteca somente com juros mais rápido do que um empréstimo convencional. Os pagamentos extras vão diretamente para o principal em ambos os empréstimos. Mas, em um empréstimo apenas com juros, o principal mais baixo gera um pagamento um pouco menor a cada mês. Em um empréstimo convencional, reduz o principal, mas o pagamento mensal permanece o mesmo. Os mutuários podem pagar o empréstimo mais rapidamente, mas não percebem o benefício até o final do período do empréstimo. Um empréstimo apenas com juros permite que os mutuários recebam o benefício imediatamente.
A terceira vantagem é a flexibilidade que um empréstimo somente com juros oferece. Por exemplo, os mutuários podem usar qualquer dinheiro extra, como bônus ou aumentos, para aplicar no principal. Dessa forma, eles não notam diferença em seu padrão de vida. Se perderem o emprego ou tiverem despesas médicas inesperadas, podem voltar a pagar apenas o valor dos juros. Isso torna um empréstimo somente a juros superior a uma hipoteca convencional para administradores de dinheiro disciplinados.
Desvantagens dos empréstimos somente com juros
Em primeiro lugar, os empréstimos apenas com juros são perigosos para os mutuários que não sabem que o empréstimo será convertido. Freqüentemente, eles não podem pagar o pagamento mais alto quando a “taxa promocional” expira. Outros podem não perceber que não têm nenhum patrimônio líquido na casa e, se a venderem, não ganham nada.
A segunda desvantagem ocorre para quem está contando com um novo emprego para arcar com o pagamento mais alto. Quando isso não se concretizar, ou se o emprego atual desaparecer, a quantia maior é um desastre. Outros podem planejar o refinanciamento, mas se as taxas de juros subirem, eles também não poderão refinanciar.
O terceiro risco é a queda dos preços da habitação. Isso prejudica os proprietários que planejam vender a casa antes que o empréstimo seja convertido. Em 2006, quando o boom imobiliário terminou, muitos proprietários não conseguiram vender porque a hipoteca valia mais do que a casa.O banco só ofereceria um refinanciamento sobre o novo valor patrimonial mais baixo. Os proprietários que não podiam pagar o aumento do pagamento foram forçados a não pagar a hipoteca. Os empréstimos apenas com juros foram um grande motivo para tantas pessoas perderem suas casas.
Tipos de empréstimos somente com juros
Havia muitos tipos de empréstimos subprime baseados no modelo somente de juros. A maioria deles foi criada após 2000 para alimentar a demanda por hipotecas subprime. Os bancos começaram a financiar seus empréstimos com títulos lastreados em hipotecas. Esses derivativos se tornaram tão populares que criaram uma enorme demanda pelo ativo hipotecário subjacente. Na verdade, esses empréstimos apenas com juros são parte do que realmente causou a crise das hipotecas subprime.
Aqui está uma descrição desses empréstimos exóticos. Sua destrutividade significa que muitos não estão mais disponíveis.
Os empréstimos da opção ARM permitiam que os mutuários escolhessem o valor do pagamento mensal durante os primeiros cinco anos. ARM significa hipoteca de taxa ajustável.
Os empréstimos de amortização negativa somados, em vez de subtraídos, do principal a cada mês.
Os empréstimos-balão exigiam que todo o empréstimo fosse pago após cinco a sete anos.
Os empréstimos sem entrada de dinheiro permitiam que o mutuário fizesse um empréstimo para o pagamento da entrada.
The Bottom Line
Os empréstimos imobiliários somente com juros podem ser úteis para os mutuários informados sobre como trabalham e disciplinados no gerenciamento de seu dinheiro. Se você não tiver certeza se poderá pagar o pagamento mensal assim que seus pagamentos mensais aumentarem, você pode ser mais adequado para outro tipo de hipoteca.