As taxas fixas das hipotecas caíram para mínimos históricos em dezembro de 2020, à medida que os investidores fugiam para a segurança dos títulos do governo. Essas taxas seguem os rendimentos das notas do Tesouro dos EUA. A pandemia de coronavírus fez com que os rendimentos da nota do Tesouro de 10 anos atingissem o mínimo histórico de 0,54% em 9 de março de 2020, enquanto recuavam cerca de 0,90% em dezembro.
Além do mais, o Federal Reserve reduziu a meta para a taxa de fundos do Fed para praticamente zero em 15 de março de 2020. Isso reduziu as taxas de hipotecas de taxa ajustável que seguem a taxa de referência do Fed.
Principais vantagens
- Os títulos do Tesouro são um dos investimentos mais seguros do mundo.
- Como acontece com qualquer título, quando os preços do Tesouro sobem, há uma queda correspondente nos rendimentos.
- As taxas de hipotecas fixas seguem os rendimentos do Tesouro.
- A melhor época para obter um empréstimo imobiliário com taxa fixa é quando os rendimentos do Tesouro estão baixos.
Como as taxas de hipoteca acompanham os rendimentos do Tesouro
As letras, títulos e notas do Tesouro dos Estados Unidos são um termômetro para as taxas de hipotecas fixas, conforme mostrado no gráfico abaixo.
Então, como exatamente os rendimentos do Tesouro afetam as taxas de juros? Os investidores que desejam um retorno estável e seguro comparam as taxas de juros de todos os produtos de renda fixa. Eles comparam os rendimentos dos títulos do Tesouro de curto prazo aos certificados de depósito e fundos do mercado monetário. Eles comparam os rendimentos de títulos do Tesouro de longo prazo com títulos lastreados em hipotecas e títulos corporativos. Todos os rendimentos dos títulos são afetados pelos rendimentos do Tesouro porque competem pelo mesmo tipo de investidor.
As notas do Tesouro são mais seguras do que qualquer outro título porque o governo dos EUA as garante.
Os CDs e fundos do mercado monetário são um pouco mais arriscados para os investidores, pois não são garantidos. Para compensar o risco maior, eles oferecem uma taxa de juros um pouco mais alta. Mas eles ainda são mais seguros do que qualquer título não governamental porque são de curto prazo.
As hipotecas, por sua vez, oferecem um retorno maior por mais risco. Os investidores compram títulos garantidos pelo valor dos empréstimos imobiliários – os chamados títulos garantidos por hipotecas. Quando os rendimentos do Tesouro aumentam, os investidores em títulos lastreados em hipotecas exigem taxas mais altas. Eles querem uma compensação pelo risco maior.
Aqueles que desejam retornos ainda maiores compram títulos corporativos. Agências de classificação como as empresas de classificação Standard and Poor’s e seus títulos sobre o nível de risco. Os preços dos títulos afetam as taxas de hipotecas porque títulos e hipotecas competem pelos mesmos investidores de baixo risco que desejam um retorno fixo.
Taxa de fundos do Fed e hipotecas de taxa ajustável
Os rendimentos do Tesouro afetam apenas as hipotecas de taxa fixa. A nota de 10 anos afeta os empréstimos convencionais de 15 e 30 anos.
Para hipotecas de taxa ajustável (ARMs), é a taxa de fundos do Fed que tem o maior impacto. A taxa dos fundos federais é a taxa que os bancos cobram uns dos outros por empréstimos overnight necessários para manter suas reservas obrigatórias. Ela influencia tanto a LIBOR quanto a taxa básica de juros, duas referências usadas na precificação de empréstimos a taxas ajustáveis. O Fed reduziu a meta para a taxa dos fundos federais para uma faixa de 0% -0,25% apenas duas vezes na história, uma em meio à crise financeira de 2008 e outra em março de 2020.
Como funcionam as notas do tesouro
O Departamento do Tesouro dos EUA vende letras, notas e títulos para pagar a dívida dos EUA. Ele emite notas em termos de dois, três, cinco e 10 anos. As obrigações são emitidas em termos de 30 anos. As contas são emitidas em termos de um ano ou menos. As pessoas também se referem a qualquer título do Tesouro como um título, produto do Tesouro ou Tesouro. A nota de 10 anos é o produto mais popular.
O Tesouro vende títulos em leilão. Ele define um valor de face fixo e uma taxa de juros para cada título. Se houver muita demanda por Tesouros, eles irão para o lance mais alto a um preço acima do valor de face. Isso diminui o rendimento ou o retorno total do investimento. Isso porque o licitante tem que pagar mais para receber as taxas de juros declaradas. Se não houver muita demanda, os licitantes pagarão menos que o valor de face. Isso aumenta o rendimento. O licitante paga menos para receber a taxa de juros declarada.É por isso que os rendimentos sempre se movem na direção oposta aos preços do Tesouro; para acompanhar as taxas de juros atuais, os preços e rendimentos dos títulos negociados no mercado aberto estão continuamente se reajustando.
Os rendimentos das notas do Tesouro mudam todos os dias. Isso porque os investidores os revendem no mercado secundário.
Quando não há muita demanda, os preços dos títulos caem e os rendimentos aumentam para compensar. Isso torna mais caro comprar uma casa. E quando os compradores têm que pagar mais por suas hipotecas, eles são forçados a comprar casas menos caras. Isso incentiva os construtores a baixar os preços das casas.
Rendimentos baixos em títulos do Tesouro significam taxas mais baixas em hipotecas. Os compradores de casas podem pagar uma casa maior. O aumento da demanda estimula o mercado imobiliário. Isso impulsiona a economia. Taxas mais baixas também permitem que os proprietários paguem uma segunda hipoteca. Eles usarão esse dinheiro para reformas domésticas ou para comprar mais produtos de consumo. Ambos estimulam a economia.