Os sinais de uma venda de hipoteca podem deixar os vizinhos se perguntando sobre o valor de suas casas. Os proprietários de casas vizinhas estão preocupados que uma execução hipotecária possa afetar os valores dos imóveis. Eles temem que esta propriedade de preço reduzido possa afetar negativamente o valor percebido de sua casa como uma propriedade comparável na vizinhança.
A mudança no valor da sua casa dependerá do tipo de método de avaliação de propriedade que é usado quando duas casas separadas são comparadas. A alteração do valor da sua casa também pode depender do bairro ou da própria área.
Ter um vizinho de execução hipotecária
Para a maior parte, as casas em execução hipotecária variam na aparência. Algumas vendas de execução hipotecária são tratadas discretamente e revendidas rapidamente pelo credor. Um dia, uma van de mudança chega, carrega os pertences do ocupante e vai embora. Este evento será seguido em breve por um cartaz de venda de um corretor de imóveis. Algumas semanas depois, uma placa de venda aparece e novos proprietários se mudam.
Em outras situações, uma casa hipotecada pode ser coberta e coberta com grandes placas anunciando-a como propriedade de banco ou propriedade imobiliária (REO). Algumas casas hipotecadas podem permanecer abandonadas por anos. O mato cresce alto o suficiente para cobrir as calçadas, os brincalhões jogam pedras nas janelas do segundo andar e a casa se torna uma monstruosidade para a vizinhança.
Quem as avaliações consideram como comps
Se duas vendas de casas comparáveis forem transações regulares – sem problemas com direitos de propriedade ou propriedade – e uma for uma execução hipotecária ou venda a descoberto, o avaliador pode usar essa venda problemática como uma propriedade comparável. Um avaliador pode usar o custo, receita ou abordagem do valor de mercado ao avaliar uma propriedade.
- O método de abordagem de custo considera o custo de construção da casa mais o valor do terreno incluído na casa.
- A abordagem de renda compara várias unidades com base nas taxas de capitalização (taxa de capitalização). A taxa de capitalização é o retorno sobre o investimento (ROI) que se espera que uma determinada propriedade gere.
- A abordagem do valor de mercado compara o imóvel em questão a três vendas comparáveis na vizinhança.
Exemplo de como os avaliadores trabalham
Derek Yuke, um avaliador da Yuke & Associates em Sacramento, explica o processo usado por sua empresa, no mercado desde 1996. A empresa tenta encontrar transações à distância ao montar uma avaliação.
São consideradas vendas a valor de mercado, oferecidas para venda por um vendedor interessado e compradas por um comprador capaz e disposto. Nenhuma das partes está sob coação ou relacionada. Mesmo que isso signifique atrair vendas comparáveis de um bairro adjacente e ajustar o valor, a maioria dos avaliadores pode encontrar transações à distância para usar em uma avaliação.
“Se eu usar uma execução hipotecária, explico por que usei. Eu digo que não é uma boa compilação e não lhe dou muito peso.” Ele continua, as execuções hipotecárias não representam valor de mercado e sempre podemos encontrar vendas regulares para incorporar nas avaliações. “Se houver apenas execuções hipotecárias em uma área, isso afeta o mercado porque passa a ser o valor.”
Foreclosures tornam os HOAs vulneráveis
Se não houver transações regulares, você pode estar preso. O desenvolvimento de condomínios pode ser um problema, especialmente se as únicas vendas tiverem sido vendas a descoberto ou execuções hipotecárias. De acordo com Yuke and Associates, esses são os melhores comps para esse desenvolvimento porque são os únicos comps disponíveis.
Vendas problemáticas dentro da associação de um proprietário também significam que é improvável que o proprietário pague a parcela pro-rata daquela unidade das taxas HOA. Se o fundo da associação do proprietário ficar baixo, são os outros proprietários que pagam a conta na forma de quotas de associação mais altas.
Infelizmente, embora muitas associações de proprietários tenham o poder de executar ações em caso de atraso, poucas têm dinheiro ou meios para fazê-lo. Aqueles que o fazem muitas vezes abrem mão do processo quando o valor da hipoteca é superior ao valor da unidade.
Foreclosures enfraquecem os preços próximos
Embora alguns estudos mostrem que os bairros com altos números de execuções hipotecárias apresentam uma queda de 1% no valor da casa, a queda do valor nem sempre é devido ao número de execuções hipotecárias. Freqüentemente, a queda dos preços vem da percepção dos compradores da área, juntamente com a extrema negligência do proprietário anterior com a propriedade.
Algumas vendas de hipotecas parecem se autoperpetuar. Assim que um proprietário fica inadimplente, outros próximos parecem segui-lo. Se o proprietário inadimplente for despejado ou abandonar a propriedade, a casa abandonada ficará em mau estado. Casas sem atrativos que precisam de reparos significativos não são vendidas pelo valor de mercado.
Parte da desvantagem de comprar execuções hipotecárias é que as casas são vendidas “como estão” e os compradores não têm garantia das condições da casa. Alguns proprietários que estão perdendo tudo devido à execução hipotecária podem não pensar nada sobre vender os eletrodomésticos embutidos e arrancar o encanamento de cobre para vender como sucata. Casas sem recursos também reduzem os preços de bairro.