Como comprar um campo de golfe sem seu próprio dinheiro

Atualmente, existem mais de 23,8 milhões de jogadores de golfe apenas nos Estados Unidos. Isso mostra que o golfe é um esporte relativamente aceito que pode ter o potencial de ganhar milhões para um empresário se o negócio for bem planejado.

Uma maneira segura de capitalizar na indústria do golfe é comprar um campo de golfe. Dito isto, 737 campos de golfe encerraram desde 2011, pelo que o sucesso neste negócio não é tão garantido. Você tem que trabalhar muito para merecê-lo. Conhecer cegamente a propriedade de um campo de golfe pode ser muito arriscado, portanto, você precisa selecionar cuidadosamente onde investirá seu dinheiro e como irá operar seu campo.

Mas antes de pensar em como investir seu dinheiro, você precisa ter o dinheiro para investir. Então, e se no momento da concepção deste negócio você não tiver dinheiro próprio, ainda poderá seguir em frente? Vamos descobrir.

Como comprar um campo de golfe sem seu próprio dinheiro

A compra de um campo de golfe é uma transação direta que se torna especialmente complicada pelas circunstâncias de cada campo de golfe. Mas o fato é que você não pode comprar um campo de golfe sem dinheiro, mas é possível que você possa comprá-lo sem seu próprio dinheiro. Uma maneira de comprar um campo de golfe sem seu próprio dinheiro é fazendo um empréstimo. Você também pode obter opções de financiamento nas quais um credor estaria disposto a financiar parte de sua operação.

Suas principais opções de empréstimo e financiamento incluem:

• Empréstimos de dinheiro duro
• Financiamento Convencional
• Empréstimos para Small Business Administration (SBA)
• Seguradoras de vida
• Empréstimos CMBS
• Financiamento de capital privado
• Empréstimos-ponte

Empréstimo de dinheiro duro

Os empréstimos de dinheiro duro oferecem fechamento rápido e LTVs mais baixos, mas normalmente são pagos em apenas alguns anos, o que pode ser difícil para alguns tomadores de empréstimo. A vantagem é que eles acomodam cenários de empréstimo menos convencionais e exigem menos documentação do que um banco. Em alguns casos, o mutuário pode usar extratos bancários em vez de declarações de impostos e pode se qualificar com uma pontuação FICO tão baixa quanto 500. Em troca, o credor oferecerá uma taxa de juros mais alta, mas poderá fechar em questão de dias ou semanas. Os empréstimos de dinheiro duro são baseados em ações, o que significa que LTVs de 50% a 65% são comuns.

Financiamento Convencional

Com o financiamento convencional, os bancos normalmente oferecem um empréstimo de recurso para ajudá-lo a começar no seu campo de golfe. O financiamento convencional oferece mais flexibilidade nos preços e na estrutura do empréstimo, além de um relacionamento mais pessoal com o credor. Esse relacionamento pessoal permite que o credor personalize melhor o seu empréstimo para atender às suas metas de negócios específicas e forneça suporte contínuo ao gerenciamento do empréstimo conforme suas necessidades evoluem.

Empréstimos para Small Business Administration (SBA)

Você pode escolher entre um empréstimo SBA 7a ou SBA 504. Embora o empréstimo SBA 7a seja mais popular, ambos os empréstimos são relativamente mais versáteis em comparação com outras opções de empréstimo. Se você precisa de mais do que simplesmente comprar um imóvel para iniciar seu campo de golfe, os empréstimos da SBA permitem que você compre equipamentos e financie seu capital de giro.

Os empréstimos da SBA também tendem a ter taxas de juros mais baixas, o que é útil ao tentar fazer seu negócio decolar. Embora o financiamento SBA tenha muitos benefícios, também tem requisitos mais rígidos do que muitos outros empréstimos, incluindo requisitos de pontuação de crédito aumentados.

Companhias de seguros de vida

Você descobrirá que as companhias de seguro de vida geralmente oferecem empréstimos sem direito de regresso, o que significa que você não será responsável no caso de inadimplência em seu empréstimo. Portanto, embora você possa respirar aliviado se as coisas não saírem de acordo com o planejado, em troca da eliminação da responsabilidade pessoal, o financiamento do seguro de vida inclui mais restrições a empréstimos, taxas e penalidades de pré-pagamento para sua proteção.

Você também terá menos flexibilidade nos tipos de propriedades que pode adquirir. As seguradoras de vida evitam a construção do solo, propriedades deterioradas ou projetos de renovação. Mas, se seu campo de golfe ou resort for de alta qualidade e estiver em uma grande área metropolitana, você terá melhores resultados com seu empréstimo de seguro de vida.

Empréstimos CMBS

Semelhante às companhias de seguro de vida, empréstimos CMBS ou Commercial Mortgage-Backed Securities, também comumente oferecem empréstimos sem direito de regresso, onde você pode evitar a responsabilidade pessoal em caso de inadimplência do empréstimo. No entanto, ao contrário das seguradoras de vida, os empréstimos CMBS são ainda mais restritivos. Seu empréstimo será padronizado, deixando pouco espaço para adequá-lo às suas necessidades específicas. Além disso, haverá muito menos envolvimento pessoal na supervisão do seu empréstimo, pois o gerenciamento contínuo será feito por terceiros.

Financiamento de capital privado

Esta é uma das opções de financiamento mais populares para empresas. O financiamento de capital privado permite muito mais flexibilidade do que os empréstimos tradicionais. Com poucas estipulações, os credores de private equity são livres para emprestar em tudo o que considerarem uma oportunidade de negócio viável e definir seus próprios parâmetros de empréstimo. Essencialmente, eles têm muito poder de compra e estão dispostos a assumir mais riscos do que outras fontes de empréstimo.

Empréstimos Ponte

Para campos de golfe que podem não se qualificar para financiamento permanente, um empréstimo-ponte pode ser a solução ideal – especialmente para campos que procuram passar por um processo de reabilitação rápido. Em algumas situações, isso é feito para agregar valor a um imóvel de campo de golfe antes de uma venda pretendida, enquanto em outros casos, é mais um paliativo usado na transição para o financiamento permanente.

O financiamento convencional pode ser sua melhor opção se você estiver procurando investir em propriedades em dificuldades ou em novas construções.

Se você deseja comprar um imóvel existente ou precisa adquirir equipamentos para iniciar seu projeto, um empréstimo SBA pode ser uma boa escolha. No entanto, se eliminar a responsabilidade pessoal é sua principal prioridade, trabalhar com uma seguradora de vida ou um credor CMBS pode ser sua melhor aposta. E, finalmente, para obter mais flexibilidade e acesso à liquidez, você vai querer procurar um credor de private equity para fazer seu campo de golfe decolar.

Lista de verificação para comprar um campo de golfe

1. Analise financeira

A primeira coisa a fazer quando se quer comprar um campo de golfe é fazer uma análise financeira do negócio. A primeira análise de um negócio por um comprador em potencial provavelmente será baseada em números. O comprador avaliará as receitas e despesas brutas, por categorias, por tendências, etc. Se você estiver interessado no negócio, deve solicitar informações financeiras detalhadas.

Dependendo da sua operação, essa lista pode incluir o seguinte, como exemplos. Avalie sua operação e decida se há informações financeiras adicionais importantes que você deveria ter organizado e disponível.

• Finanças reais de três anos
• Orçamento do ano atual com dados reais acumulados do ano
• Orçamentos dos próximos três anos
• Declarações fiscais dos últimos três anos
• Resumos de rodadas
• Estatísticas e resumos de membros
• Registros de imposto de propriedade
• Listas de ativos fixos
• Cronogramas de depreciação
• Apólices de seguro / cobertura

2. Contratos e arrendamentos

Ao comprar um campo de golfe, o comprador deve revisar os contratos existentes para determinar quais podem e quais devem ser assumidos pelo Comprador. Quando os arrendamentos expiram e se o Comprador pode negociar termos mais favoráveis ​​com os arrendadores, isso será considerado na análise do Comprador e no preço de compra. Pode haver alguns contratos que você exigirá que um Comprador assuma, e você precisa ter sua lista de pontos do negócio preparada antes do início das negociações.

3. Equipamento para verificar

(a) Carrinhos de golfe

(b) Equipamento de manutenção

(c) Carros, caminhões e reboques

4. Questões relacionadas à instalação

• Manutenção
• Equipamento de escritório
• Operações
• Consultores
• Segurança
• Computadores e Software
• Zeladoria
• Administração do Plano
• Seguro
• Aposentadoria

5. Condições de pessoal e emprego

Geralmente, um comprador deseja saber quem são os funcionários e quais são as condições gerais de seu emprego. As transações são frequentemente estruturadas no momento da compra de um campo de golfe, de forma que os funcionários sejam rescindidos no fechamento e recontratados pelo novo comprador. O comprador, por sua vez, deve saber quais são as expectativas dos funcionários (salário e benefícios anteriores), etc. Ele também deve revisar;

1. Contratos de trabalho
2. Manual do funcionário
3. Listas de funcionários
4. Programas / informações de benefícios

6. Licenças e autorizações

O comprador também deve saber as licenças e autorizações atuais do campo de golfe. Ele ou ela deve investigar se eles podem assumir as licenças e autorizações ou se precisarão solicitar novas. Você deve adicionar qualquer licença e autorizações adicionais não listadas aqui que se apliquem às suas instalações – por exemplo, muitas instalações não têm creche ou spas, mas podem ter licenças relacionadas a serviços de bufê ou exibições de fogos de artifício.

Você pode exigir as seguintes licenças e autorizações;

• Licença de licor
• Licença de catering
• Licença de creche
• Uso e licença de imposto sobre vendas

7. Informações de instalações

O Comprador investigará suas fontes e usos de água, se existem possíveis problemas ambientais, a condição dos ativos, etc. Você pode optar por não fornecer todas essas informações e exigir que o Comprador obtenha sua própria inspeção, mas isso o ajudará e seus consultores avaliam suas opções se você tiver os materiais existentes montados.

8. Informações sobre a água

• Provas de direitos de água
• Evidência de uso histórico
• Plano de água reserva

9. Informação Ambiental

(a) Cópias da documentação ambiental existente, arquivos estaduais, relatórios, correspondência e ESAs de Fase I.

(b) Todos os relatórios de solo, testes de engenharia, substâncias ambientais perigosas e relatórios geotécnicos e relatórios semelhantes e toda a correspondência relacionada com os mesmos.

(c) Detalhes, correspondência e relatórios sobre lixões existentes, áreas úmidas, espécies ameaçadas e lagoas de tratamento de esgoto ou quaisquer outras lagoas ou áreas úmidas contaminadas.

(d) Lista e descrição das licenças e autorizações ambientais.

(e) Descrições das políticas de tratamento, armazenamento, transporte e descarga de substâncias perigosas e quaisquer condições ou práticas que apresentem problemas de conformidade.

Outros incluem;

• Apólice de seguro de título
• Desenhos as-built
• Relatórios de inspeção
• Auditoria ADA
• Relatório de reservas
• Inspeção de cupins
• Inspeção do Fire Marshall
• Pesquisa ALTA
• Scorecards
• Fotografias aéreas

10. Programas e promoções

Você precisará fazer a divulgação imediata ao comprador se participar de qualquer programa recíproco ou pré-pago que terá impacto sobre suas projeções financeiras. Além disso, o Comprador avaliará seus programas de marketing à medida que desenvolvem seu plano de negócios.

11. Informações de contato

Para sua referência conveniente e para fornecer acesso imediato aos seus consultores, você deve ter informações sobre todos os seus consultores reunidos, incluindo o seu;

• Contador
• Advogado
• Representante de benefícios
• Bancos e instituições financeiras
• Agente de seguros

Como comprar um campo de golfe

1. Primeiras coisas primeiro

Se você estiver comprando uma operação de golfe existente, é muito provável que toda a sua papelada legal já esteja em vigor e todos os documentos necessários tenham sido arquivados. Certifique-se de verificar tudo para ter certeza de que os proprietários anteriores não perderam nada. Um advogado será útil aqui, pois garantirá que tudo esteja em ordem.

Muitos campos de golfe que estão no mercado apresentam desempenho inferior há algum tempo. Dê uma olhada em como a gestão anterior estava conduzindo a operação, incluindo como eles lidavam com:

• Marketing
• Manutenção
• Serviço ao cliente
• Operações do dia-a-dia
• Associações
• Operações de alimentos e bebidas
• Pessoal

Depois de avaliar todos os aspectos da operação anterior, você precisa fazer um plano de negócios detalhado que leve em consideração todas as melhorias que precisam ser feitas.

2. Como trazer dinheiro

Se você está pensando em comprar um campo de golfe, saber como ganhará dinheiro é provavelmente sua principal preocupação. Maximizar cada fluxo de receita é a chave para obter um bom retorno do investimento.

Cursos privados, semiprivados e públicos geram receita de diferentes maneiras. Os clubes privados se concentram mais na venda de associações e, em seguida, em trazer esses membros de volta ano após ano. Os cursos públicos se concentram principalmente na venda de green fees, alcançando novos jogadores e mantendo os clientes existentes voltando fim de semana após final de semana.

Quando se trata de sua loja profissional, você precisa vender pelo menos o essencial, como bolas, luvas e camisetas. Você pode cobrar um preço alto por esses produtos devido à conveniência de sua localização para jogadores de golfe que os perderam, esqueceram ou ficaram sem eles. O aluguel de carrinhos de golfe e tacos também é um canal de receita básico para os campos de golfe.

3. Decidir sobre a venda de comida

A venda de alimentos pode ser uma ótima maneira de obter alguma receita extra de seus visitantes, ao mesmo tempo que oferece uma experiência mais completa que fará com que esses clientes continuem voltando. Comprar um campo de golfe existente geralmente significa que os edifícios já estarão instalados na propriedade. No entanto, você sempre pode construir um novo clube ou expandir quaisquer edifícios atuais se houver um mercado grande o suficiente para gerar receita suficiente. As interações que as pessoas têm umas com as outras, seu clube e sua equipe criarão uma atmosfera divertida e descontraída e construirão uma cultura em torno de seu campo de golfe.

4. Procure um campo de golfe em uma boa localização

As empresas do setor de serviços precisam se preocupar com sua localização. Um campo de golfe precisa estar próximo ao maior número possível de jogadores atuais e futuros, para que possa ter sua fatia do maior mercado possível, sem estar em uma área que seja muito competitiva para ter uma chance. Para escolher um local, você precisará observar vários fatores, incluindo:

• Densidade populacional
• O número de outros cursos
• O número de jogadores de golfe
• O número de pessoas que você pode segmentar para jogar golfe pela primeira vez
• Condições do tempo
• Sazonalidade
• Turismo
• Demografia
• Acessibilidade de estradas principais
• Tendências de golfe na área

5. Comprando um campo de golfe

Se você não é um especialista experiente em gerenciamento de golfe, peça a ajuda de alguém que seja. Os consultores de campos de golfe conhecem o setor por dentro e por fora e podem ajudá-lo a tomar as melhores decisões de negócios em cada estágio de sua jornada. Eles também terão uma boa noção do mercado local e de como atrair jogadores de golfe nessa área. Os honorários que um consultor cobrará de você serão muito menores do que as perdas em que você incorrerá ao tomar uma decisão errada.

Você também pode trabalhar com uma empresa de gestão. Eles poderão orientá-lo em cada etapa do processo e garantir que você esteja tomando as decisões que lhe renderão mais dinheiro. Tenha cuidado ao selecionar com qual empresa fazer parceria; você quer alguém que entenda seu mercado local sem estar em concorrência direta com você.

6. O tipo de custos que você deve considerar

Comprar um campo de golfe existente costuma ser mais barato do que construir um do zero, mas você precisa avaliar cuidadosamente o projeto do campo e seus sistemas. Se o proprietário anterior decidiu cortar custos em áreas importantes, você pode ser o único a levar o golpe financeiro.

Se o terreno que você adquirir ainda não for um campo de golfe, você precisará contratar uma equipe para projetar e construir o campo. Isso vai custar muito dinheiro, mas qualquer atalho levará a enormes dores de cabeça. Arquitetura ruim, irrigação insuficiente e sistemas agronômicos ruins prejudicarão seriamente a experiência que você oferece aos seus clientes e podem levar a custos de manutenção mais altos e receita menor no longo prazo.

O custo de um negócio não para depois de adquirido. Se você quer que seu campo de golfe cresça, você precisará investir constantemente nele. Os clientes continuarão voltando às suas instalações se você fornecer a eles a melhor experiência possível, mas para fazer isso, você precisará investir em coisas que incluem:

• Manutenção do curso
• Sua presença online
• Pessoal
• Ferramentas de gerenciamento
• Marketing
• Manutenção de seus edifícios (conservação e limpeza)
• Adicionando instalações de prática, simuladores, jogos
• Inventário
• Eventos

Muitos novos proprietários de empresas cometem o erro de tentar minimizar todos os custos. Esse método pode aumentar seus lucros no curto prazo, mas a falta de dinheiro voltando para sua operação levará a uma experiência do cliente abaixo da média e acabará matando seu negócio com o tempo.

7. Comercializando seu campo de golfe

Se um campo de golfe está à venda, é provável que ele não gerasse muito lucro. Isso não significa que você não possa dar uma nova vida à operação, no entanto. Com um marketing inteligente, você pode reter todos os clientes anteriores ao mesmo tempo em que busca novos segmentos de jogadores de golfe e aumenta suas vendas. A análise de dados é crucial, pois o manterá informado sobre o que está acontecendo e fornecerá informações sobre o comportamento do cliente.

Se você tem o controle do seu campo de golfe, poderá tomar decisões diárias sobre onde, quando e como enviar mensagens de marketing. Por exemplo, se você notar a falta de jogadores públicos, pode oferecer aos jogadores de sua área um desconto na primeira rodada em troca do e-mail. Você pode direcioná-los usando seus e-mails em plataformas como Anúncios do Facebook, que permitem segmentar seus anúncios com base em muitos aspectos, incluindo interesses, dados demográficos e curtidas.