Comprar uma casa com contingência para vender nem sempre é tão fácil quanto parece. Não é vender sua casa existente que geralmente é o problema. É a relutância de alguns vendedores em aceitar sua oferta de compra como uma venda contingente.
Se você quer fazer sua cabeça doer de verdade, pense no que acontece quando você compra uma casa que depende da venda da sua casa, e o comprador da sua casa está comprando com a condição de vender a casa desse comprador.
O efeito de uma venda contingente
É o efeito dominó. Você pode ter o Vendedor A (que é você), vendendo ao Comprador B. O Comprador B está vendendo sua casa ao Comprador C, o que torna o desempenho do Comprador B contingente a C. Se o Comprador C não pode fechar, nem o Comprador B e nem você, Vendedor A.
Mas se o comprador C está vendendo para um comprador D, você pode ter mais problemas. Se o Comprador D desmoronar, toda a cadeia se desfará.
Aceitando uma oferta contingente
Um vendedor que aceita uma oferta em uma venda de dominó como essa corre um risco maior do que aceitar uma oferta com apenas uma contingência de venda, porque há mais maneiras de a transação explodir. Existem situações e tipos de mercados imobiliários que podem tornar muito difícil para um comprador com uma casa existente vender a compra de outra casa sob uma condição de compra.
Quando confrontado com a venda para um comprador que não tem contingência para vender, ou venda para um comprador com contingência para vender, que depende do desempenho de um terceiro? Qual você acha que um vendedor escolherá? Qual você escolheria?
A Contingência do Contrato de Compra
Além disso, o contrato de Contingência de Compra pode permitir ao vendedor manter a casa do vendedor no mercado para tentar abertamente encontrar um comprador reserva. No norte da Califórnia, esse tipo de status é denominado Ativo com Cláusula de Liberação.
É basicamente uma cláusula de cancelamento que diz que se o vendedor receber uma oferta de backup aceitável, o vendedor tem o direito de avisar o comprador existente com 72 horas de antecedência para liberar a contingência de vender ou cancelar o contrato. Se você for um comprador , você deve descobrir se deve escrever uma oferta alternativa para comprar uma casa.
O que significa a liberação da contingência para vender
Depende da verborragia e da obrigação contratual, mas pode significar qualificação financeira para comprar a nova casa sem vender a casa existente do comprador. Também pode significar avançar na crença de que a casa existente será fechada e, se ela não fechar por algum motivo, o dinheiro do comprador pode estar em risco de inadimplência.
Qual é o risco usual?
Os contratos geralmente contêm algum tipo de negociações e divulgações de boa fé. Isso significa que você não pode reter informações pertinentes de um vendedor. Se um comprador precisar vender uma casa para conseguir dinheiro para fechar o depósito, esse fato importante deve ser divulgado.
O comprador provavelmente tem o dever de divulgar esse fato. No entanto, após a divulgação, o comprador pode ficar livre para fazer uma oferta sem contingência para vender, se estiver disposto a assumir o risco.
Os riscos para um comprador de contingência
Risco Legal
Um risco para o comprador é que ele pode ser legalmente responsável por não fechar a transação conforme prometido se a casa do comprador não fechar. Sem uma contingência para vender, não há uma “cláusula de saída” para o comprador, além dos períodos normais de contingência para coisas como avaliações, inspeções residenciais ou contingência de empréstimo.
Os compradores que considerarem esta manobra também devem obter aconselhamento jurídico, e não confiar neste artigo nem no seu agente imobiliário como base para comprar uma casa ao vender sem contingência.
Risco financeiro
O risco financeiro pode ser o depósito em dinheiro do comprador ou a indenização por danos ou alguma outra forma de compensação ao vendedor. Em minha experiência, a questão geralmente se resume ao depósito de dinheiro sério. O comprador terá direito a receber um reembolso do depósito em dinheiro sério após o cancelamento? Certifique-se de proteger seu depósito de dinheiro sério.
A questão de fundo é perguntar se os vendedores querem ser livres para vender a outro comprador ou querem brigar pelo depósito em dinheiro sério? Se o comprador quiser o depósito e o vendedor não quiser liberá-lo, a maioria das empresas de custódia na Califórnia, por exemplo, permitirá que as partes cancelem a transação, deixando o depósito em disputa. No entanto, ambas as partes precisam assinar o cancelamento.
Se uma das partes se recusar a assinar o cancelamento e digamos que a parte teimosa seja o comprador, o vendedor poderá ficar de mãos atadas. Eles não podem estar sob contrato com dois compradores ao mesmo tempo, então o vendedor pode precisar tomar uma ação legal para obter a liberação do contrato.
Nesses casos, a forma como essa disputa é resolvida é que o vendedor normalmente libera o depósito em dinheiro sério. Isso nos leva de volta à questão: o depósito do comprador está em risco? Essa é uma pergunta para o advogado do comprador responder.