Nem todo vendedor se qualifica para uma venda a descoberto, e nem toda casa subaquática é um forte candidato a isso. Uma venda a descoberto é um acordo com um credor para vender uma casa por menos do que o valor ainda devido na hipoteca. Um credor pode concordar com uma venda a descoberto sob certas condições, incluindo dificuldades financeiras que obrigam o proprietário a vender, um mercado imobiliário deprimido mantendo o valor de mercado abaixo do valor devido e uma diferença pequena o suficiente entre o valor de mercado e o valor devido que a execução hipotecária realmente custaria o credor mais dinheiro.
As leis que cercam as vendas a descoberto variam em cada estado. Por exemplo, alguns estados exigem que os credores perdoem qualquer saldo remanescente após uma venda a descoberto, enquanto outros permitem que os credores ainda recebam esse dinheiro. Qualquer pessoa que esteja considerando uma venda a descoberto deve se familiarizar com as leis de seu próprio estado e buscar aconselhamento jurídico e financeiro.
Um exemplo do mundo real
Maria comprou uma casa em Sacramento em 2005 e gastou mais de US $ 100.000 em dinheiro. Ela fez algumas pequenas melhorias e atualizou a cozinha. Devido ao declínio do mercado e ao aumento das taxas de juros, ela não pode vender sua casa pelo valor que deve, mas provavelmente não se qualifica para uma venda a descoberto.
Primeiro, ela não tem dificuldades financeiras. Ela só tem uma casa com patrimônio líquido negativo. Em segundo lugar, as vendas a descoberto afetam o crédito e Maria não quer que sua classificação de crédito seja afetada ou que sua pontuação no FICO caia. Terceiro, ela quer comprar outra casa. Ela sente que sua vizinhança se deteriorou com o passar dos anos e ela não se sente mais segura lá. Uma opção pode ser uma venda a descoberto estratégica.
Vendas a descoberto estratégicas
Uma venda a descoberto estratégica é uma venda a descoberto sem dificuldades. É planejado, calculado e aprovado por um banco de vendas a descoberto, às vezes em troca de um grande incentivo em dinheiro pago ao banco pelo vendedor, mas isso é raro de ver. No entanto, uma venda a descoberto estratégica ainda pode ser uma alternativa para vender uma casa subaquática como a de Maria.
Se ela alugasse sua casa, receberia cerca de US $ 1.500 por mês, significativamente menos do que o pagamento da hipoteca, impostos e seguro que chegam a US $ 2.200 por mês. Sem contar os fatores de vacância, manutenção ou reparos inesperados, Maria pagaria US $ 700 por mês para sustentar sua casa subaquática como aluguel. Em 10 anos, são $ 84.000. Portanto, se Maria oferecer menos de US $ 84.000 ao banco para liberá-la de seu empréstimo e o banco aceitar essa oferta, Maria pode estar à frente do jogo.
Escritura de Execução Hipotecária
Outra opção para Maria é transferir o título da propriedade para o credor por meio de uma escritura de execução hipotecária. Nesse caso, o proprietário concorda em entregar a casa ao credor antes do início do processo de execução hipotecária, e o credor perdoa o saldo remanescente da hipoteca.
Isso tira os proprietários de uma situação negativa mais rapidamente, e os credores podem evitar o custo e o tempo necessários para executar a hipoteca de uma casa e despejar qualquer pessoa que more nela.
Troca de Segurança
Maria ou proprietários de casas em situações semelhantes também podem considerar uma troca de títulos, que basicamente usa o patrimônio de uma segunda propriedade para compensar a diferença na propriedade subaquática.
Isso funciona apenas se o proprietário de uma casa possuir outra propriedade livre e desimpedida. O banco pode concordar em trocar a garantia da hipoteca da casa subaquática para a casa sem hipoteca. Ao trocar a garantia do empréstimo, o proprietário pode ser capaz de vender a casa subaquática a um preço razoável sem um empréstimo em vigor. O proprietário pode então usar o produto dessa venda para pagar o máximo possível da hipoteca. Esta é uma opção atraente se a dívida remanescente for menor que o valor da propriedade que anteriormente era propriedade total.