Como Encontrar e Comprar Casas Fora do Mercado

Publicado por Javier Ricardo


Com o estoque de imóveis ainda apertado em muitos mercados ao redor do país, como um potencial comprador de uma casa, você deseja ficar à frente de seus concorrentes.
É aqui que entram as listagens fora do mercado. Também conhecidas como listagens silenciosas ou de bolso, essas casas podem estar à venda, mas não estão listadas nos serviços de listagem múltipla (MLS). Isso significa que os corretores imobiliários que vendem essas propriedades devem fazer o trabalho braçal para encontrar compradores por conta própria.


Listar casas fora do mercado era uma raridade no passado, mas ganhou força entre os proprietários nos últimos anos, tornando essas listagens parte de uma espécie de mercado secundário – especialmente em face da demanda cada vez maior.

Uma nova política da National Association of Realtors® conhecida como “Declaração MLS 8.0” restringe enormemente as listagens fora do mercado.


Listagens fora do mercado podem parecer contra-intuitivas para um vendedor.
Afinal, há mais demanda do que estoque, o que significa que guerras de lances são comuns em muitos bairros. Então, por que os vendedores desejariam fazer listagens secretas e como você – o comprador – as encontra?


Principais vantagens

  • Listagens fora do mercado são propriedades que estão à venda, mas não estão listadas em vários serviços de listagem.
  • Alguns vendedores desejam uma listagem fora do mercado para testar as águas, manter a privacidade, economizar em comissões ou criar uma sensação de exclusividade que pode resultar em um preço de venda mais alto.
  • Para os compradores, as listagens fora do mercado fornecem acesso a inventário adicional, uma oportunidade de economizar se a comissão for mais baixa e a oportunidade de evitar a competição por propriedades em uma área desejável.
  • As vendas fora do mercado envolvendo apenas um agente podem, às vezes, fornecer muito pouco espaço de manobra para os compradores que procuram negociar um preço.
  • Para obter acesso a essas listagens, os compradores podem abordar os agentes ou proprietários diretamente ou tentar acessar a Internet.

Vantagens para vendedores


Alguns vendedores de imóveis optam por uma listagem fora do mercado para testar as condições, enquanto outros desejam um processo de vendas mais privado ou a oportunidade de negociar uma comissão de vendas mais baixa, pois há apenas um agente envolvido.



Certos proprietários acham que uma listagem de bolso cria um atrativo que lhes trará um preço mais alto.
Afinal, se a casa for listada e ficar no mercado por mais de 30 dias, há uma boa chance de que os compradores em potencial tentem fazer ofertas baratas. Sem o aviso “dias no mercado” disparando, não há tanta chance de um vendedor ser prejudicado.


Como os compradores ganham


Para você, como comprador, os benefícios de uma listagem fora do mercado são duplos.
Para começar, ele dá acesso a um inventário que outros compradores não estão vendo. Se você estiver comprando em um mercado particularmente aquecido, listagens de bolso podem ser a única maneira de comprar uma casa. Em climas de mercado normais, você pode conseguir um negócio em parte porque a comissão que o vendedor tem de pagar é menor.



Nem todos os compradores de casas estão procurando uma residência principal.
Você pode estar procurando uma propriedade de investimento ou casas para comprar e vender com lucro. Uma listagem fora do mercado em um ótimo bairro pode ser uma excelente maneira de atingir esse objetivo.


Declaração MLS 8.0 Política de Cooperação Clara


Um obstáculo significativo às listagens fora do mercado veio com a recente aprovação, pela National Association of Realtors, da “Declaração MLS 8.0 Política de Cooperação Clara”.
Esta política, em vigor em 1º de janeiro de 2020, com implementação local obrigatória até 1º de maio de 2020, exige que qualquer corretor de imóveis que participe de um serviço de listagem múltipla envie sua listagem ao MLS dentro de um dia útil após a comercialização da propriedade ao público.


O impacto prático da Declaração MLS 8.0


É importante notar que a Declaração MLS 8.0 não é lei no sentido tradicional.
De acordo com o corretor de imóveis Doug Wagner 999 da RE / Max Victory, “A National Association of Realtors é uma associação governante, não uma entidade legal, mas todos os membros MLSs, corretoras e agentes da associação devem cumprir a nova política.”



Wagner observa que os agentes licenciados que não são corretores de imóveis (não membros da National Association of Realtors (NAR) não estão vinculados à política. No entanto, dado o fato de que 89% dos compradores recentes de imóveis usaram um agente ou corretor imobiliário
 e que quase 7 em cada 10 agentes imobiliários licenciados são corretores de imóveis,  o impacto prático é que a Declaração 8.0 se aplica à maioria das transações imobiliárias residenciais.

Restam listagens fora do mercado


Felizmente, a Declaração MLS 8.0 não significa o fim das listagens fora do mercado.
A nova política da NAR tem opções integradas que permitem que os agentes e corretores membros mantenham listagens limitadas e completas fora do mercado.



Por exemplo, sob a Declaração MLS 8.0, os vendedores podem optar por não participar do MLS IDX ou exibição na Internet.
Outra opção, conhecida como lista “exclusiva do escritório”, também está disponível para vendedores que desejam manter a privacidade. No caso de um escritório exclusivo, o corretor pode compartilhar a listagem com outros corretores no escritório ou individualmente com os compradores.


Algumas outras opções fora do mercado anteriormente disponíveis por meio de corretoras, como “redes de listagem privada”, não são mais permitidas pela Declaração 8.0.
Outros, incluindo “em breve” e “exibição atrasada” estarão sob o controle dos MLSs locais, mas incluirão novas restrições que impedem os agentes de compartilhá-los com os compradores.


De acordo com Wagner, o site online Zillow, que obtém listagens de dados da MLS, mas não é membro do NAR, não está impedido de continuar programas internos fora do mercado, como “Make Me Move”, Coming Soon, “FSBO” e “iBuyer.”
 

Entre em contato com agentes imobiliários


Encontrar uma casa tradicional, exclusiva e fora do mercado exige um pouco de lição de casa e muitos contatos.
Depois de identificar o bairro que deseja comprar, você precisará fazer uma lista dos principais agentes imobiliários e contatá-los sobre quaisquer anúncios exclusivos de escritórios que possam ter.

Fique online


Além de contatar diretamente os corretores de imóveis, os compradores têm ferramentas disponíveis on-line para encontrar listagens não pertencentes à MLS, como For Sale by Owner (FSBO), classificados de jornais ou até mesmo Craigslist.
Conforme observado acima, o site online Zillow tem vários programas fora do mercado disponíveis para compradores e vendedores em potencial.

Abordar proprietários de casas


Se houver uma área ou bairro em que você esteja particularmente interessado, uma opção é entrar em contato diretamente com o proprietário.
Você pode encontrar uma pista batendo em uma porta ou enviando mala direta. Embora isso lhe custe tempo e dinheiro – e não garanta o sucesso -, há uma pequena chance de pelo menos uma pessoa responder.


Não descarte propriedades negligenciadas, especialmente se você sabe que pode fazer reparos.
Talvez haja um proprietário que está tão sobrecarregado com os custos de manutenção – e alguém que nunca acreditou que poderia vender – que uma oferta não solicitada seria considerada uma bênção.


Só para não quebrar o banco, certifique-se de imprimir mala direta que seja barata e eficaz.
Afinal, você quer parecer o mais profissional possível em sua abordagem. E você nunca sabe até perguntar.

Conheça o processo


Encontrar uma lista fora do mercado é apenas metade da batalha.
Ver um negócio dar certo é o fim do jogo, e é por isso que os compradores de listagens fora do mercado precisam conhecer os prós e contras do processo. Depois de chegar ao contrato, é um acordo padrão, mas como o agente provavelmente está representando vocês dois, pode ficar um pouco confuso.


Conhecida como venda de agência dupla – embora seja perfeitamente legal – pode ser difícil para o comprador dizer se o agente tem seus melhores interesses em mente.
Quanto mais alto o preço de venda, mais pesada é a comissão para o agente. Se você está comprando em um mercado com pouco estoque, pode não importar se você conseguirá o melhor negócio, desde que chegue à casa, mas vale a pena estar ciente de quaisquer conflitos de interesse.

The Bottom Line


O mercado imobiliário ainda está aquecido em muitas áreas do país com mais demanda do que estoque.
Os compradores frustrados que perderam suas casas precisam de qualquer vantagem que possam obter. Embora a Declaração 8.0 da MLS restrinja severamente o acesso a listagens fora do mercado, ela não as proíbe totalmente. Faça sua lição de casa, perceba que existem riscos e saiba que encontrar sua próxima casa por meio de uma listagem fora do mercado pode valer a pena.