Como funciona a depreciação da propriedade alugada

Publicado por Javier Ricardo


A depreciação imobiliária é uma ferramenta importante para proprietários de imóveis alugados.
Ele permite que você deduza os custos de seus impostos de compra e melhoria de uma propriedade ao longo de sua vida útil e, assim, reduz sua receita tributável no processo.


Principais vantagens

  • Os proprietários de imóveis alugados usam a depreciação para deduzir o preço de compra e os custos de melhoria de suas declarações fiscais.
  • A depreciação começa assim que a propriedade é colocada em serviço ou disponível para uso como aluguel.
  • Por convenção, a maioria dos imóveis residenciais para aluguel nos Estados Unidos são depreciados a uma taxa de 3,636% ao ano durante 27,5 anos.
  • Apenas o valor dos edifícios pode ser depreciado; você não pode depreciar a terra.

Reduções de impostos


Investir em imóveis alugados pode ser uma jogada financeira inteligente.
Para começar, um imóvel alugado pode fornecer uma fonte estável de renda enquanto você acumula patrimônio na propriedade, à medida que (idealmente) se valoriza com o tempo. Existem também vários benefícios fiscais. Freqüentemente, você pode deduzir suas despesas de aluguel de qualquer receita de aluguel que ganhe, reduzindo assim o seu passivo fiscal geral.



A maioria das despesas com aluguel de imóveis, incluindo seguro hipotecário, impostos sobre propriedade, despesas de reparo e manutenção, despesas de home office, seguro, serviços profissionais e despesas de viagens relacionadas à administração, são dedutíveis no ano em que você gasta o dinheiro.

Depreciação imobiliária


Outra dedução fiscal importante – ou seja, a provisão para depreciação – funciona de maneira um pouco diferente.
Depreciação é o processo usado para deduzir os custos de compra e melhoria de um imóvel alugado. Em vez de fazer uma grande dedução no ano em que você compra (ou melhora) a propriedade, a depreciação distribui a dedução ao longo da vida útil da propriedade.


O Internal Revenue Service (IRS) tem regras muito específicas em relação à depreciação e, se você possui um imóvel para locação, é importante entender como funciona o processo.


Qual propriedade é depreciável?


De acordo com o IRS, você pode depreciar um imóvel alugado se ele atender a todos estes requisitos:

  • Você possui a propriedade (você é considerado o proprietário, mesmo se a propriedade estiver sujeita a uma dívida).
  • Você usa a propriedade em seu negócio ou como uma atividade de geração de renda.
  • A propriedade tem uma vida útil determinável, ou seja, é algo que se desgasta, se decompõe, se esgota, se torna obsoleto ou perde o valor por causas naturais.
  • A propriedade está prevista para durar mais de um ano.


Mesmo que a propriedade atenda a todos os requisitos acima, ela não pode ser depreciada se você a colocou em serviço e a descartou (ou não a usa mais para uso comercial) no mesmo ano.


Observe que um terreno não é considerado depreciável, pois nunca “se esgota”.
 E, em geral, não é possível depreciar os custos de limpeza, plantio e paisagismo, pois essas atividades são consideradas parte do custo do terreno e não o edifícios.

Quando começa a depreciação?


Você pode começar a fazer deduções de depreciação assim que colocar o imóvel em serviço ou quando estiver pronto e disponível para ser alugado.



Aqui está um exemplo: você compra um imóvel alugado em 15 de maio. Depois de trabalhar na casa por vários meses, você a tem pronto para alugar em 15 de julho, então você começa a anunciar online e nos jornais locais.
Você encontra um inquilino e o aluguel começa em 1º de setembro. Como a propriedade foi colocada em serviço – ou seja, pronta para ser alugada e ocupada – em 15 de julho, você começaria a depreciar a casa em julho, e não em setembro quando você começa a cobrar aluguel.


Você pode continuar a depreciar a propriedade até que uma das seguintes condições seja atendida:

  • Você deduziu seu custo total ou outra base na propriedade.
  • Você desativa a propriedade de serviço, mesmo que não tenha recuperado totalmente seu custo ou outra base. Uma propriedade é retirada de serviço quando você não a usa mais como uma propriedade de geração de renda – ou se você a vende ou troca, converte para uso pessoal, abandona ou se ela é destruída.


Você pode continuar a reivindicar uma dedução de depreciação para propriedade que está temporariamente “ociosa” ou fora de uso.
Se você fizer reparos após a mudança de um inquilino, por exemplo, poderá continuar a depreciar a propriedade enquanto a prepara para o próximo.

Como calcular a depreciação


Três fatores determinam o valor da depreciação que você pode deduzir a cada ano: sua base na propriedade, o período de recuperação e o método de depreciação usado.


Qualquer propriedade residencial alugada colocada em serviço após 1986 é depreciada usando o Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), uma técnica contábil que distribui custos (e deduções de depreciação) ao longo de 27,5 anos.
Este é o período de tempo que o IRS considera a “vida útil” de um imóvel alugado.


Embora seja sempre recomendado que você trabalhe com um contador qualificado ao calcular a depreciação, aqui estão as etapas básicas:

  1. Determine a base da propriedade. A base da propriedade é o custo ou o valor que você pagou (em dinheiro, com hipoteca ou de outra forma) para adquirir a propriedade. Algumas taxas de liquidação e custos de fechamento, incluindo taxas legais, taxas de gravação, pesquisas, impostos de transferência, seguro de título e qualquer valor que o vendedor deve e você concorda em pagar (como impostos atrasados), estão incluídos na base. Algumas taxas de liquidação e custos de fechamento não podem ser incluídos em sua base. Incluem prêmios de seguro contra incêndio, aluguel para locação do imóvel antes do fechamento e encargos relacionados à obtenção ou refinanciamento de um empréstimo, incluindo pontos, prêmios de seguro hipotecário, custos de relatório de crédito e taxas de avaliação.
  2. Separe o custo de terrenos e edifícios. Como você só pode depreciar o custo da construção e não do terreno, você deve determinar o valor de cada um para depreciar o valor correto. Para determinar o valor, você pode usar o valor justo de mercado de cada um no momento em que comprou o imóvel ou pode basear o número nos valores de impostos imobiliários avaliados. Digamos que você comprou uma casa por $ 110.000. A avaliação de imposto sobre imóveis mais recente avalia a propriedade em $ 90.000, dos quais $ 81.000 são para a casa e $ 9.000 são para o terreno. Portanto, você pode alocar 90% ($ 81.000 ÷ $ 90.000) do preço de compra para a casa e 10% ($ 9.000 ÷ $ 90.000) do preço de compra para o terreno.
  3. Determine sua base na casa. Agora que você conhece a base da propriedade (casa mais terreno) e o valor da casa, pode determinar sua base na casa. Usando o exemplo acima, sua base na casa – o valor que pode ser depreciado – seria de $ 99.000 (90% de $ 110.000). Sua base no terreno seria de $ 11.000 (10% de $ 110.000).
  4. Determine a base ajustada, se necessário. Pode ser necessário fazer aumentos ou reduções em sua base para determinados eventos que acontecem entre o momento da compra do imóvel e o momento em que ele está pronto para locação. Exemplos de aumentos de base incluem o custo de quaisquer acréscimos ou melhorias que tenham uma vida útil de pelo menos um ano feitas antes de colocar a propriedade em serviço, dinheiro gasto para restaurar a propriedade danificada, o custo de trazer serviços de utilidade para a propriedade, e certas taxas legais. As reduções na base podem ser de pagamentos de seguro que você recebe como resultado de dano ou roubo, sinistro não coberto pelo seguro para o qual você fez uma dedução e dinheiro que você recebe para conceder uma servidão.

Qual sistema usar


A próxima etapa envolve determinar qual dos dois MACRS se aplica: o Sistema Geral de Depreciação (GDS) ou o Sistema Alternativo de Depreciação (ADS).
O GDS se aplica à maioria das propriedades colocadas em serviço e, em geral, você deve usá-lo, a menos que faça uma opção irrevogável por ADS ou a lei exija que você use ADS.



ADS é obrigatório quando a propriedade:

  • Tem uma empresa qualificada usa 50% do tempo ou menos
  • Tem um uso isento de impostos
  • É financiado por títulos isentos de impostos
  • É usado principalmente na agricultura


Em geral, você usará o GDS, a menos que tenha um motivo para empregar ADS.
Novamente, é recomendado que você consulte um contador qualificado, que pode ajudá-lo a determinar a forma mais favorável de depreciar seu imóvel alugado.


Depois de saber qual sistema MACRS se aplica, você pode determinar o período de recuperação da propriedade.
O período de recuperação usando GDS é de 27,5 anos para imóveis residenciais de aluguel.
 Se você estiver usando ADS, o período de recuperação para o mesmo tipo de imóvel é de 30 anos para imóveis colocados em serviço após 31 de dezembro de 2017, ou 40 anos se colocados em serviço antes disso. 


Em seguida, determine o valor que você pode depreciar a cada ano.
Como a maioria dos imóveis para aluguel residencial usa GDS, vamos nos concentrar nesse cálculo.


Para cada ano completo em que uma propriedade está em serviço, você depreciaria uma quantia igual: 3,636% a cada ano, contanto que continue a depreciar a propriedade.
Se a propriedade estava em serviço há menos de um ano (por exemplo, você comprou uma casa em maio e começou a alugá-la em julho), você depreciaria uma porcentagem menor naquele ano, dependendo de quando ela entrou em serviço. De acordo com a tabela IRS Residential Rental Property GDS, que é:
 

 

Janeiro

 

3,485%

 

fevereiro

 

3,182%

 

Março

 

2,879%

 

abril

 

2,576%

 

Maio

 

2,273%

 

Junho

 

1,970%

 

julho

 

1,667%

 

agosto

 

1,364%

 

setembro

 

1.061%

 

Outubro

 

0,758%

 

novembro

 

0,455%

 

dezembro

 

0,152%


Por exemplo, considere uma casa com uma base de $ 99.000 e que foi colocada em serviço em 15 de julho.

  • No primeiro ano, você depreciará 1,667%, ou $ 1.650,33 ($ 99.000 x 1,667%).
  • Para cada ano subsequente, você depreciará a uma taxa de 3,636%, ou $ 3.599,64, contanto que o aluguel esteja em serviço durante todo o ano.


Observe que esse número é essencialmente equivalente a tomar a base e dividir pelo período de recuperação de 27,5: $ 99.000 ÷ 27,5 = $ 3.600.
A pequena diferença decorre do primeiro ano de serviço parcial.

Quanto a depreciação reduz o passivo fiscal?


Se você aluga um imóvel, normalmente informa sua receita e despesas de aluguel para cada propriedade alugada na linha apropriada do Anexo E ao preencher sua declaração anual de impostos.
O ganho ou perda líquida vai então para o formulário 1040. A depreciação é uma das despesas que você incluirá no Cronograma E, portanto, o valor da depreciação reduz efetivamente o seu passivo fiscal para o ano.


Se você desvalorizar $ 3.599,64 e estiver na faixa de 22% de impostos, por exemplo, você economizará $ 791,92 ($ 3.599,64 x 0,22) em impostos naquele ano.

The Bottom Line


A depreciação pode ser uma ferramenta valiosa se você investir em imóveis para alugar, pois permite distribuir o custo de compra do imóvel ao longo de décadas, reduzindo assim a conta de impostos de cada ano.
Obviamente, se você depreciar uma propriedade e depois vendê-la por um valor superior ao valor depreciado, deverá pagar impostos sobre esse ganho por meio do imposto de recaptura de depreciação.


Como as leis do imposto sobre imóveis alugados são complicadas e mudam periodicamente, é sempre recomendável que você trabalhe com um contador qualificado ao estabelecer, operar e vender seu negócio de imóveis alugados.
Dessa forma, você terá a certeza de receber o tratamento tributário mais favorável e evitar surpresas na hora do imposto.

A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Se você acha que foi discriminado com base na raça, religião, sexo, estado civil, uso de assistência pública, nacionalidade, deficiência ou idade, existem medidas que você pode tomar. Uma dessas etapas é apresentar um relatório ao Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.