Como investir em REITS

Os fundos de investimento imobiliário (REITs) permitem que os indivíduos invistam em imóveis de grande escala que gerem renda. Um REIT é uma empresa que possui e normalmente opera imóveis ou ativos relacionados que geram receitas. Isso pode incluir coisas como edifícios de escritórios, shoppings, apartamentos, hotéis, resorts, instalações de autoarmazenamento, depósitos, hipotecas ou empréstimos etc. Ao contrário de outras empresas imobiliárias, um REIT não desenvolve imóveis com a intenção de revendê-los. Em vez disso, um REIT compra e desenvolve propriedades principalmente para operá-las como parte de sua própria carteira de investimentos.

Os REITs fornecem uma maneira para os investidores individuais ganharem uma parte da receita produzida por meio da propriedade de imóveis comerciais – sem realmente ter que sair e comprar imóveis comerciais.

Tipos de REITs em que você pode investir

Muitos REITs são registrados na SEC e são negociados publicamente na bolsa de valores. Estes são conhecidos como REITs de capital aberto. Por outro lado, alguns podem ser registrados na SEC, mas não são negociados publicamente. Eles são chamados de REITs não negociados (também conhecidos como REITs não negociados em bolsa). Antes de investir em um REIT, você deve entender se ele é ou não negociado publicamente e como isso pode afetar os benefícios e riscos para você.

Embora existam alguns REITs diversificados, muitos deles estão em um único tipo de propriedade. As especialidades comuns do REIT incluem:

1. Varejo : as  subcategorias incluem shoppings, shopping centers, outlets e varejo autônomo.
2. Cuidados de saúde:  Propriedades como instalações de habitação para idosos, consultórios médicos, hospitais, instalações de enfermagem qualificadas e outros. Alguns REITs de saúde se especializam em um único tipo de propriedade, enquanto outros investem em uma combinação.
3. Industrial:  as propriedades do armazém e da fábrica são bons exemplos de ativos REIT industriais.
4. Residencial : a maioria dos REITs residenciais investe em apartamentos, mas alguns possuem residências unifamiliares também.
5.  Hotel:  há REITs que possuem resorts de destino, hotéis de luxo e / ou motéis econômicos.
6. Data centers: esses REITs se especializam em prédios devidos que alugam espaço para armazenamento de dados.

Benefícios e riscos potenciais associados a REITs

Os REITs são uma ótima maneira de incluir imóveis em sua carteira de investimentos. Além disso, alguns REITs podem oferecer rendimentos de dividendos mais elevados do que alguns outros investimentos.

Dito isso, é bom notar que o investimento em REITs não é isento de riscos. Os riscos tendem a aumentar quando você investe em REITs não negociados em bolsa, porque eles não são negociados na bolsa de valores. Aqui estão alguns dos riscos aos quais você se expõe ao investir em REITs.

1. Falta de Liquidez : REITs não negociados são investimentos ilíquidos e, como tal, geralmente não podem ser vendidos prontamente no mercado aberto. Se você precisar vender um ativo para levantar dinheiro rapidamente, pode não ser capaz de fazê-lo com ações de um REIT não negociado.
2. Transparência do valor das ações:  Embora o preço de mercado de um REIT comercializado publicamente seja facilmente acessível, pode ser muito difícil determinar o valor de uma ação de um REIT não comercializado. Os REITs não negociados normalmente não fornecem uma estimativa de seu valor por ação até 18 meses após o fechamento da oferta. Às vezes, isso pode acontecer muitos anos depois de você ter feito seu investimento. Como resultado, por um período significativo de tempo, você pode não conseguir avaliar o valor do seu investimento REIT não negociado e sua volatilidade.
3. As distribuições podem ser pagas com a oferta de recursos e empréstimos: Os  investidores podem ser atraídos por REITs não negociados por seus rendimentos de dividendos relativamente altos em comparação com aqueles REITs negociados publicamente. Ao contrário dos REITs negociados publicamente, no entanto, os REITs não negociados freqüentemente pagam distribuições que excedam seus fundos de operações. Para conseguir isso, eles podem usar os recursos da oferta e empréstimos. Essa prática, que geralmente não é usada por FIIs de capital aberto, reduz o valor das ações e o caixa disponível para a empresa comprar ativos adicionais.
4. Conflitos de interesse : REITs não negociados normalmente têm um gerente externo em vez de seus próprios funcionários. Isso pode levar a potenciais conflitos de interesses com os acionistas. Por exemplo, o REIT pode pagar ao gestor externo taxas significativas com base no valor das aquisições de propriedade e ativos sob gestão. Esses incentivos de taxas podem não necessariamente se alinhar aos interesses dos acionistas.

Como Investir em REITs

Você pode facilmente investir em um REIT de capital aberto, que está listado em uma grande bolsa de valores, comprando ações por meio de uma corretora. Por outro lado, para comprar as ações de um REIT não negociado, você deve fazê-lo por meio de uma corretora que participe da oferta do REIT não negociado. Você também pode comprar ações em um fundo mútuo REIT ou fundo negociado em bolsa REIT.

REITs negociados publicamente podem ser adquiridos por meio de uma corretora. Geralmente, você pode comprar ações ordinárias, ações preferenciais ou títulos de dívida de um REIT de capital aberto. Taxas de corretagem serão aplicadas.

REITs não negociados são normalmente vendidos por um corretor ou consultor financeiro. REITs não negociados geralmente têm altas taxas iniciais. As comissões de vendas e taxas de ofertas iniciais podem atingir de 9 a 10 por cento do investimento. Esses custos reduzem o valor do investimento em uma quantia significativa.

A maioria dos REITS paga pelo menos 100% de sua renda tributável aos acionistas. Os acionistas de um REIT são responsáveis ​​pelo pagamento de impostos sobre os dividendos e quaisquer ganhos de capital que recebam em relação ao seu investimento no REIT. Os dividendos pagos por REITs geralmente são tratados como receita ordinária e não têm direito às taxas de imposto reduzidas sobre outros tipos de dividendos corporativos. Considere consultar seu consultor tributário antes de investir em REITs.

Ao procurar um REITs para investir, você deve tomar cuidado com qualquer pessoa que queira vender REITs que não sejam registrados na SEC. Você pode verificar o registro de REITs de capital aberto e não negociados por meio do sistema EDGAR da SEC. Você também pode usar o EDGAR para revisar os relatórios anuais e trimestrais de um REIT, bem como qualquer prospecto de oferta.

Para evitar qualquer jogo sujo, é melhor verificar o corretor ou consultor de investimento que recomenda a compra de um REIT.

Como o valor das ações REIT é avaliado?

Como todas as empresas cujas ações são negociadas publicamente, as ações REIT são precificadas pelo mercado ao longo do dia de negociação. Para avaliar o valor do investimento das ações REIT, os analistas normalmente consideram:

• Crescimento antecipado do lucro por ação;
• Retorno total antecipado das ações, estimado a partir da variação de preço esperada e do rendimento de dividendos vigente;
• Rendimentos de dividendos atuais relativos a outros investimentos orientados para o rendimento (por exemplo, títulos, ações de serviços públicos e outros investimentos de alta renda);
• Rácios de pagamento de dividendos como um percentual do REIT FFO (veja abaixo a discussão do FFO e AFFO);
• Qualidade da gestão e estrutura corporativa; e os valores dos ativos subjacentes do imóvel e / ou hipotecas e outros ativos.

Como os REITs medem os ganhos e a capacidade de pagar dividendos?

Os REITs usam o lucro líquido conforme definido nos Princípios Contábeis Geralmente Aceitos (GAAP) como sua principal medida de desempenho operacional. Além disso, os REITs usam os fundos das operações (FFO), uma medida do caixa gerado, como um indicador complementar de seu desempenho operacional.

O FFO pode ser definido como receita líquida excluindo ganhos ou perdas com vendas da maioria das propriedades e depreciação de propriedades, uma vez que os imóveis normalmente valorizam em vez de depreciar. Os analistas de valores mobiliários também usam uma medida chamada FFO ajustado (AFFO), que ajusta o FFO para aumentos de aluguel e certos dispêndios de capital.

Quais fatores normalmente impulsionam o crescimento dos ganhos do REIT?

O crescimento nos ganhos do REIT é normalmente gerado por receitas mais altas, custos mais baixos e novas oportunidades de negócios. As fontes mais imediatas de crescimento da receita são as taxas mais altas de ocupação do prédio e o aumento dos aluguéis. Programas adicionais de aquisição e desenvolvimento de propriedades também criam oportunidades de crescimento, desde que os retornos econômicos desses investimentos excedam o custo de financiamento.