Uma consideração crucial ao comprar hipotecas é obter a melhor taxa de juros possível. As taxas de juros determinam o custo de sua hipoteca durante a vida do empréstimo, portanto, obter a taxa mais baixa antecipadamente torna seu empréstimo mais acessível.
A taxa de juros (também chamada de “taxa de hipoteca”) são os juros cobrados sobre um empréstimo imobiliário, calculados como uma porcentagem do valor total do empréstimo. Os credores geralmente definem as taxas de juros, que podem ser fixas ou variáveis. As médias das taxas de hipoteca flutuam com as condições de mercado. Além disso, suas finanças e o tipo de empréstimo para o qual você se qualifica determinam o preço da taxa de juros.
Outra taxa dá a você uma noção melhor de quanto uma hipoteca realmente custa: a taxa de porcentagem anual, ou APR. O APR avalia o custo total de uma hipoteca e é calculado como uma porcentagem do valor total do empréstimo. Inclui a taxa de juros, taxas de credor, pontos de desconto e outras despesas de empréstimo. Preste muita atenção ao APR porque é uma visão mais holística de quanto seu empréstimo realmente custa em uma base anual.
Os pagamentos mensais da hipoteca incluirão dois componentes: principal e juros.
O saldo principal é o valor do empréstimo, que diminui ao longo do período de reembolso da hipoteca.
Os juros que você paga no início do empréstimo tende a ser mais altos do que o principal, mas o valor dos juros diminui com o tempo, à medida que você paga o saldo do principal.
Outros componentes do pagamento mensal da hipoteca podem incluir impostos sobre a propriedade, seguro hipotecário privado (se exigido pelo seu empréstimo), seguro residencial e taxas de associação do proprietário. Alguns desses itens podem ser incluídos no pagamento mensal da hipoteca ou pagos separadamente.
Indicadores de taxa de hipoteca
Descobrir como as taxas de hipotecas são definidas pode parecer complexo, mas existem indicadores importantes a serem observados.
Um é a taxa básica de juros, que representa a taxa média mais baixa que os bancos oferecem para crédito. Os bancos usam a taxa básica de juros para empréstimos interbancários e também podem oferecer taxas básicas aos tomadores de empréstimo com maior capacidade de crédito. A taxa básica de juros normalmente segue as tendências da taxa de fundos federais do Federal Reserve e é geralmente aproximadamente 3% mais alta do que a atual taxa de fundos federais.
Outro indicador para os mutuários é o rendimento dos títulos do Tesouro de 10 anos. Se o rendimento do título aumenta, as taxas de hipotecas também aumentam. O inverso é o mesmo; se o rendimento do título cair, as taxas de hipoteca geralmente seguirão o exemplo. Embora a maioria das hipotecas seja calculada com base em um período de 30 anos, após 10 anos, muitas hipotecas são quitadas ou refinanciadas por uma nova taxa. Portanto, o rendimento dos títulos do Tesouro de 10 anos pode ser um bom padrão para medir as taxas. Você pode usar a calculadora de hipotecas da Investopedia para estimar os pagamentos mensais da hipoteca.
Definir uma taxa de hipoteca
Quando um credor oferece uma hipoteca, ele assume um certo nível de risco de inadimplência, o que significa que você não poderá pagar o empréstimo. Quanto mais arriscado for considerado um empréstimo ou tomador, maior será a taxa do credor para compensar esse risco. Uma taxa mais alta ajuda o credor a recuperar o valor do empréstimo inicial mais rapidamente para proteger seus investimentos. Mas os credores não escolhem uma porcentagem arbitrariamente. Eles avaliam de perto seu crédito e perfil financeiro, bem como sua receita e tipo / valor do empréstimo, para avaliar sua capacidade de crédito.
Pontuação de crédito
Sua pontuação de crédito ajuda a determinar a taxa de juros e o valor do empréstimo. Uma pontuação de crédito mais alta indica que você usa o crédito com responsabilidade, geralmente paga suas contas em dia e não está usando todo o crédito disponível. Isso também significa que você tem mais probabilidade de pagar suas dívidas do que alguém que sempre se esforça para pagar as contas em dia ou atinge o limite máximo de suas linhas de crédito.
Veja como o preço do empréstimo e os pagamentos mensais podem flutuar com base na sua faixa de pontuação FICO. FICO é o modelo de pontuação de crédito que a maioria dos credores usa para avaliar os tomadores.
O cálculo a seguir é uma média nacional baseada em um montante de empréstimo de $ 300.000 para um empréstimo fixo de 30 anos em 12 de março de 2018.
| Pontuação FICO | APR | Pagamento mensal | Total de juros pagos |
| 760-850 | 4,117% | $ 1.453 | $ 236.937 |
| 700-759 | 4,339% | $ 1.491 | $ 236.937 |
| 680-699 | 4.516% | $ 1.523 | $ 248.247 |
| 660-679 | 4,73% | $ 1.561 | $ 262.078 |
| 640-659 | 5,16% | $ 1.640 | $ 290.374 |
| 620-639 | 5,706% | $ 1.742 | $ 327.243 |
Fonte: myfico
Como você pode ver, quanto mais baixa a pontuação de crédito do mutuário, maior a APR, aumentando tanto o pagamento mensal quanto o valor dos juros pagos ao longo da vida do empréstimo.
Antes de solicitar uma hipoteca, faça seu próprio relatório de crédito (você ganha um brinde uma vez por ano visitando o Annualcreditreport.com). Procure por quaisquer erros ou sinalizadores vermelhos, como contas vencidas, pagamentos em atraso ou contas em cobranças. Se você encontrar erros, conteste-os com o credor que relata e com a agência de crédito. Se você tem um histórico de pagamentos atrasados, volte aos trilhos pagando essas contas em dia todos os meses – integralmente, sempre que possível, ou mais do que o mínimo. Além disso, você precisará obter sua pontuação de crédito de cada uma das três principais agências de relatórios de crédito: Equifax, Experian e Transunion. Verifique com seu banco atual ou administradora de cartão de crédito se eles oferecem pontuações FICO gratuitamente, ou você pode comprar as pontuações diretamente de cada uma das três agências por uma taxa nominal.
Saber sua pontuação agora pode ajudá-lo a planejar melhor o orçamento e o cronograma de compra de uma casa. Por exemplo, se sua pontuação FICO estiver abaixo de 620, você terá mais dificuldade em se qualificar para muitos produtos de empréstimo convencionais, embora se qualifique para um empréstimo FHA e outros produtos. Pode ser necessário levar alguns meses para trabalhar em seu crédito para aumentar sua pontuação para que possa se qualificar para melhores taxas de juros e termos. É claro que as taxas de juros podem subir ou descer dependendo das condições do mercado, portanto, fique de olho em quaisquer grandes saltos enquanto isso.
Entender como sua pontuação provavelmente afetará sua taxa pode evitar que você acidentalmente se inscreva para uma hipoteca menos vantajosa do que você merece. Alguns credores subprime (fontes de financiamento que fornecem hipotecas com altas taxas de juros para tomadores de empréstimos com crédito ruim) negociam fortemente com compradores em potencial. Seu conhecimento do mercado irá protegê-lo se você for abordado por um desses credores e tiver pontuações de crédito que devem comprar taxas e termos melhores do que os oferecidos.
Renda estável e histórico de empregos
Os credores geralmente desejam dois anos consecutivos de renda estável e emprego para garantir que você possa pagar os pagamentos da hipoteca e pagar o empréstimo no longo prazo. Se você é um funcionário assalariado, os credores pedem os formulários W2 e as declarações de impostos federais dos últimos dois anos para verificar sua renda. Os credores também verificam com seu empregador há quanto tempo você trabalha lá. Se seus ganhos diminuíram ou você teve lacunas no emprego nos últimos dois anos, os credores estão céticos quanto à sua capacidade de pagar uma hipoteca e você pode ter problemas para obter uma pré-aprovação da hipoteca.
Da mesma forma, os mutuários autônomos têm de passar por mais obstáculos para conseguir uma hipoteca. Se você trabalha por conta própria, espere pagar taxas de juros mais altas do que as que vê online; essas taxas são para tomadores de empréstimos considerados mais dignos de crédito por causa de suas rendas estáveis e verificáveis e excelente pontuação de crédito. Os credores geralmente também têm regras mais rígidas para verificar a renda do trabalho autônomo. Além de fornecer declarações de impostos federais por dois anos, você também precisará enviar uma declaração assinada por um contador, uma folha de lucros / perdas e outra documentação para comprovar a renda comercial suficiente.
Os credores usam seu histórico de emprego e renda para calcular a relação dívida / renda, que desempenha um papel fundamental na determinação da taxa de hipoteca. Se você puder comprovar sua renda para um empréstimo com documentação completa, obterá taxas e termos mais competitivos do que outros tipos de empréstimo para mutuários autônomos, como um empréstimo sem documentação ou um empréstimo de renda declarada / ativo declarado.
Relação dívida / renda
Os credores se preocupam com quanta dívida você tem em relação à sua renda mensal bruta. Para calcular o índice dívida / receita de um mutuário, ou DTI, os credores avaliam duas fórmulas: um “índice inicial” e o “índice final”. O índice inicial (também chamado de índice de habitação) combina todos os custos mensais de habitação (pagamento da hipoteca, seguro do proprietário, impostos sobre a propriedade, taxas de HOA, etc.) e divide a soma por sua renda mensal bruta. Por outro lado, o índice de back-end (ou dívida total) combina todas as dívidas das prestações mensais e rotativas (pense em cartões de crédito, empréstimos para automóveis e empréstimos estudantis), bem como o pagamento da hipoteca proposto e divide a soma pelo seu valor mensal bruto renda.
Ao avaliar esses índices, os credores presumem que quanto mais alto for o índice de DTI, maior será a probabilidade de você deixar de pagar o empréstimo. Geralmente, os credores desejam uma taxa de front-end não superior a 28% e uma taxa de back-end máxima de 36%. Alguns produtos de empréstimo permitem que os mutuários tenham um índice de DTI mais alto. Os empréstimos da FHA, por exemplo, permitem um índice de back-end de até 43%.
Rácio empréstimo-valor e adiantamento
Quando você compra uma casa, espera-se que você faça um pagamento inicial como um pagamento antecipado do patrimônio líquido de uma casa. Embora os produtos de empréstimo tenham vários requisitos de pagamento de entrada, quanto mais alto for o pagamento, menor será a proporção entre o valor do empréstimo ou LTV. Índices de LTV mais baixos (geralmente abaixo de 80% do valor do empréstimo) resultam em taxas de hipoteca mais baixas. Mais uma vez, trata-se de minimizar o risco do credor. Se você tem mais capital inicial em sua casa porque colocou mais dinheiro e tem um índice de LTV mais baixo, os credores estão menos preocupados com o risco de inadimplência. No entanto, se você tem pouco economizado para um pagamento inicial e está financiando a maior parte (ou mesmo todo) o montante do empréstimo, os credores podem perder mais dinheiro se você não pagar a hipoteca, então cobram taxas de juros mais altas.
Os programas de entrada baixa ajudam muitos compradores que não economizaram muito dinheiro, mas esses compradores geralmente pagam taxas de juros mais altas do que aqueles que chegam à mesa de fechamento com uma entrada maior.
Credores de compras
Obter as taxas mais baixas e escolher a melhor hipoteca para você envolve fazer sua lição de casa. Pesquise com vários tipos de credores e veja vários produtos de empréstimo para encontrar as taxas mais baixas e as melhores condições. Além disso, preste atenção às taxas do credor e aos custos de fechamento, que podem somar na mesa de fechamento. Embora algumas das variações de preços possam não parecer grandes no papel, elas podem resultar em economias de custo significativas ao longo da vida do seu empréstimo. Lembre-se de que alguns credores oferecem “pontos” de desconto, uma forma de reduzir sua taxa de juros antecipadamente, o que aumenta seus custos de fechamento. E outros credores que promovem custos de fechamento baixos ou nenhum tendem a cobrar taxas de juros mais altas para compensar a diferença ao longo da vida do empréstimo.
Além de verificar com sua instituição financeira atual (um banco ou cooperativa de crédito), peça a um corretor de hipotecas para comprar taxas em seu nome. Corretores de hipotecas não são credores; eles atuam como casamenteiros entre você e os credores em sua rede. Eles podem economizar tempo e dinheiro comparando vários credores que possuem produtos que atendem às suas necessidades. Além disso, vale a pena entrar em contato com alguns credores diretos, online ou pessoalmente, para ver o que eles oferecem. Não há um número mágico de credores que você deva comprar, mas três a cinco estimativas de empréstimo devem fornecer uma base sólida de comparação.
Ao solicitar uma hipoteca com vários credores, você receberá estimativas de empréstimos para comparar as taxas e os custos de fechamento lado a lado. Além disso, se você fizer a maior parte das compras de taxas em 30 dias, as várias verificações de crédito realizadas pelos credores contarão como uma consulta difícil e provavelmente não reduzirão sua pontuação de crédito.
Fixando sua taxa
Quando uma oferta é aceita, você tem a opção de travar sua taxa de juros com um credor. Um bloqueio de taxa é quando um credor concorda em garantir uma taxa de juros específica no momento do bloqueio por um determinado período de tempo. Isso lhe dá tempo para finalizar e fechar a compra e o empréstimo de sua casa e receber a mesma taxa, independentemente de as taxas subirem ou descerem nesse ínterim. Um bloqueio de taxa protege você se as taxas de juros subirem antes de você chegar ao fechamento; inversamente, se as taxas de juros diminuirem, você não terá o benefício. Os bloqueios de taxas geralmente são válidos por até 60 dias, mas esse período pode ser mais longo ou mais curto, dependendo do credor.
Geralmente é mais sensato travar uma taxa depois de assinar um contrato de compra. Se você não encontrar uma casa imediatamente, o tempo está passando em seu acordo de bloqueio de taxa e pode expirar antes de você fazer uma oferta. Então você teria que pagar por uma extensão, o que pode ser caro. Falando em custos, os bloqueios de taxa padrão dentro de 60 dias geralmente são gratuitos, ou o credor cobrará uma taxa fixa ou uma porcentagem do valor do empréstimo por este serviço. Os bloqueios de taxa geralmente custam cerca de 0,25 a 0,50% do valor do empréstimo (cerca de algumas centenas de dólares). Se você solicitar um bloqueio de taxa de longo prazo, espere pagar uma taxa mais alta.
Negociando sua taxa
É possível negociar taxas de juros mais baixas com os credores, mas você precisa fazer uma comparação para fazer isso com sucesso. Mutuários com crédito forte, renda estável e histórico de empregos e baixos índices de LTV e DTI geralmente têm mais poder de negociação do que outros tomadores. Se você tiver estimativas de empréstimos de vários credores, pode tentar pedir a alguns credores que reduzam as taxas ou reduzam algumas taxas de fechamento para ganhar o seu negócio. Não há garantia de que você terá sucesso, mas não custa perguntar se você é um mutuário bem qualificado.
Outra estratégia para obter uma taxa mais baixa é comprá-la pagando “pontos”. Os pontos são essencialmente juros pré-pagos e pagar esse custo adiantado pode ajudá-lo a economizar milhares de dólares ao longo da vida do empréstimo, se você planeja ficar parado. Um ponto é igual a 1% do valor do empréstimo. Por exemplo, se o valor do seu empréstimo é $ 200.000, um ponto de desconto é $ 2.000 e dois pontos de desconto são $ 4.000. Normalmente, pagar um ponto de desconto pode diminuir a taxa de hipoteca em 0,25%, mas esse valor pode variar de acordo com o credor.
The Bottom Line
Encontrar a menor taxa de hipoteca envolve pesquisa e compras. E não é a única consideração para encontrar o empréstimo certo. Preste muita atenção aos custos de fechamento, que incluem as taxas do credor. Sua estimativa de empréstimo descreverá todos esses itens linha por linha. Para garantir que você está obtendo os melhores termos e taxas possíveis, solicite uma hipoteca com alguns credores para que possa comparar as ofertas lado a lado.
A comparação de preços o ajudará a identificar sinais de alerta, como taxas inflacionadas do credor ou recursos de empréstimos arriscados, e o ajudará a restringir suas escolhas. Lembre-se de que um forte perfil de crédito, baixos índices de DTI e LTV e uma renda estável e histórico de empregos tornam você um tomador de empréstimo mais atraente para os credores hipotecários – e lhe dão mais poder de barganha na hora de negociar.