Freqüentemente ouço histórias de futuros aposentados que, planejando se mudar após a aposentadoria, encontrar uma nova casa e fazer a hipoteca antes da aposentadoria – porque eles acham que depois de se aposentarem, não conseguirão obter uma hipoteca.
Você não tem que fazer dessa maneira. Você pode obter uma hipoteca quando estiver aposentado.
Para descobrir os requisitos específicos, entrevistei Patrick Gavin, gerente de filial e vice-presidente de empréstimos hipotecários na taxa garantida, o décimo maior banco hipotecário privado da taxa americana. Patrick é credor desde 1974.
Vamos dar uma olhada no que aprendi com Patrick sobre o que é necessário para obter uma hipoteca quando você se aposenta. Eu dividi as coisas em 6 categorias principais abaixo.
Determinando a renda para aposentados
Os aposentados presumem que, se não tiverem salário, não terão direito à hipoteca por falta de renda.
Na realidade, os credores têm dois métodos descritos abaixo que podem usar para calcular a renda de um aposentado que está sacando seus ativos.
Método de saque da aposentadoria
Para aposentados que estão seguindo um plano no qual estão agora aposentados, mas podem estar atrasando o início da renda da Previdência Social ou de pensão, a opção mais favorável é usar um método de “saque sobre ativos” para determinar a renda. É assim que funciona.
Contanto que o mutuário tenha 59 ½, o credor pode usar saques recentes de contas de aposentadoria como prova de renda. Por exemplo, suponha que extratos bancários recentes mostrem saques de US $ 4.500 por mês de um IRA (o credor precisa ver saques de pelo menos 2 meses). Esses $ 4.500 seriam considerados renda mensal. Às vezes, o credor precisará de uma carta do planejador financeiro ou da instituição financeira confirmando esses valores de retirada.
Método de exaustão de ativos
Para aposentados com muitos ativos investidos, o método de exaustão de ativos para determinar a renda pode funcionar bem. Com esse método, o credor começa com o valor atual dos ativos financeiros. Em seguida, eles subtraem qualquer quantia que será usada para o pagamento inicial e custos de fechamento. Eles pegam 70% do restante e se dividem por 360 meses.
Por exemplo, suponha que alguém tenha $ 1 milhão em ativos financeiros. Eles vão usar $ 50.000 para um pagamento inicial. Isso deixa $ 950.000. Pegue 70% disso, que é $ 665.000 e divida por 360. O resultado, $ 1.847, é a renda mensal usada para qualificar o tomador.
É claro que quaisquer outras fontes de renda, como renda de pensão, previdência social ou renda mensal de anuidade também seriam contadas além da renda usando os métodos acima.
Índices de dívida para receita e despesas de habitação
Uma vez que a receita é determinada, a relação dívida total / receita e as taxas de despesas com moradia devem atender aos requisitos do credor.
Taxa de dívida para renda
Para uma hipoteca de hipoteca qualificada (QM) que se enquadra nos requisitos regulamentares de porto seguro, não mais do que 43% de sua renda pode ir para o serviço da dívida. Essa relação entre o pagamento da dívida e a receita é chamada de relação dívida / receita.
A dívida inclui pagamentos necessários como pensão alimentícia e pensão alimentícia, bem como pagamentos de carros, pagamentos de empréstimos estudantis, pagamentos mínimos de cartão de crédito e o pagamento total da casa projetado, incluindo principal, juros, impostos sobre propriedade e seguro.
Uma coisa que pode colocar os aposentados em apuros nessa área é a co-assinatura de empréstimos para filhos adultos. Mesmo que você seja um co-signatário, esses pagamentos podem contar como pagamentos de dívidas exigidos e podem reduzir sua capacidade de se qualificar para uma hipoteca.
Índice de Despesas de Moradia
Suas despesas de moradia incluem o principal e os juros da hipoteca, bem como impostos e seguro (referidos como PITI). Essa proporção deve ser inferior a 28%, o que significa que suas despesas com moradia não podem exceder 28% de sua renda. PITI mais outras obrigações de dívida (cartão de crédito, pensão alimentícia etc.) não devem ser superiores a 36%.
Requisitos de pontuação de crédito
Cada credor terá suas próprias diretrizes de pontuação de crédito, mas uma coisa é certa – quanto menor for sua pontuação de crédito, maior será sua taxa de juros. Se você deseja as melhores taxas, obtenha sua pontuação de crédito para 780 ou melhor.
Uma melhor pontuação de crédito também pode lhe dar mais espaço de manobra em outras áreas de qualificação. Por exemplo, Patrick estava trabalhando com um mutuário que tinha uma pontuação de crédito acima de 780, e o credor fez o empréstimo, embora a relação dívida / receita fosse de 48%.
Status de ocupação
Outro fator usado para determinar a taxa de juros de uma hipoteca é a ocupação pretendida. Esta será uma casa principal ou secundária? Os lares primários têm melhores taxas.
Pagamento inicial
Como aposentado, o seu adiantamento exigido pode variar dependendo do método de renda usado. Para a redução no método de aposentadoria, você pode colocar apenas 5% para baixo. Para o método de esgotamento de ativos, planeje colocar 30% para baixo.
E se você está pensando em pagar sua entrada retirando uma grande parte do dinheiro de um IRA ou outro plano de aposentadoria com imposto diferido, eu o aconselho a repensar isso. Essa retirada será toda receita tributável e tirar uma grande parte em um único ano pode colocá-lo em uma faixa de impostos mais elevada.
Liquidez pós-fechamento
Outro requisito será a quantidade de ativos líquidos pós-fechamento que você tem disponível. Os credores querem ver se você terá pelo menos seis meses de despesa total com habitação (PITI) como reserva mínima restante depois de comprar a casa. Para calcular isso, o credor vai somar todos os ativos financeiros que podem ser verificados ( o que significa que você precisa de extratos de conta) e, em seguida, use 60-70% desse valor.
Outras opções de empréstimo
Se você se qualificar como um veterano, pode querer procurar um Empréstimo VA. Com um empréstimo VA, você pode colocar zero, mas em vez de um adiantamento, você pagará uma taxa de financiamento que pode ser 2,30% do valor do empréstimo para usuários iniciantes do programa e 3,60% se você tiver feito um empréstimo VA prévio. Essa taxa de financiamento pode ser financiada no empréstimo.
Os empréstimos VA exigem uma relação dívida / rendimento de 41% ou menos e exigem que você tenha alguma renda mensal residual. Se você tiver bastante renda de investimento, a renda residual pode ser determinada tomando uma média de dois anos de seus dividendos e juros do Anexo B em sua declaração de impostos.
Candidatura a uma hipoteca
A melhor maneira de descobrir para que tipo de hipoteca você pode se qualificar é falar com um corretor de hipotecas. A Taxa Garantida oferece empréstimos em todos os estados e ainda possui um programa online que eles chamam de Digital Mortgage onde você pode passar por todo o processo online.
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Você deve ter uma hipoteca na aposentadoria?
Quando terminamos nossa entrevista, Patrick disse: “No final das contas, as pessoas me perguntam qual é a melhor hipoteca? Minha resposta é nenhuma. ”
Patrick está certo. Pesquisas mostram que é melhor para a maioria dos aposentados pagar sua hipoteca antes da aposentadoria.
Uma exceção notável, no entanto, seriam as pessoas de maior patrimônio líquido que poderiam usar a dívida em seu benefício mesmo durante a aposentadoria.