Um empréstimo jumbo é um empréstimo hipotecário maior do que os empréstimos “conformados” que os credores vendem à Fannie Mae e Freddie Mac. Ao contrário dos empréstimos que seguem os limites máximos padrão definidos por entidades patrocinadas pelo governo (GSEs), os empréstimos jumbo podem ser substancialmente maiores. Esses credores têm suas próprias regras de aprovação e geralmente mantêm os empréstimos como investimentos.
Mais importante ainda, para os compradores de casas, os empréstimos gigantescos tornam possível comprar casas mais caras. Você pode não se importar com os mercados de empréstimos hipotecários, mas se estiver comprando uma casa cara e não fizer um pagamento considerável, poderá precisar de um empréstimo gigantesco. Você pode até obter uma taxa de juros melhor com um empréstimo não conforme.
Por que grandes saldos de empréstimos são chamados de hipotecas de tamanho Jumbo
Os empréstimos Jumbo têm esse nome devido aos grandes saldos de empréstimos disponíveis. Os empréstimos em conformidade para 2021 são limitados a US $ 548.250 na maior parte do país e têm regras adicionais sobre a qualificação do mutuário.Em algumas áreas de alto custo, os limites de empréstimo vão muito mais altos para contabilizar os mercados habitacionais locais. Por exemplo, no Condado de Los Angeles, o limite de 2021 é US $ 822.375.
Dica
Se quiser tomar emprestado mais do que o limite de empréstimo em sua área, você precisará usar um empréstimo gigantesco ou encontrar outro método criativo para garantir o financiamento.
Os credores Jumbo têm metas individuais
Os bancos e outros investidores privados emitem empréstimos gigantescos. Esses credores normalmente não vendem empréstimos jumbo para GSEs, portanto, os credores podem definir seus próprios critérios de aprovação. Cada credor tem objetivos e preocupações exclusivos, portanto, cada programa de empréstimo jumbo é diferente. Por isso, é inteligente fazer compras entre vários credores, pois você pode encontrar diferentes preços e critérios de aprovação.
Encontre um credor que se ajuste à sua situação financeira e ao imóvel que está comprando. Por exemplo, alguns credores tornam mais fácil ou mais difícil a obtenção de empréstimos para uma segunda habitação, e diferentes credores têm diferentes requisitos de entrada.
Qualificação para hipotecas Jumbo
Como acontece com qualquer empréstimo, você precisa atender aos critérios de aprovação, e empréstimos jumbo são mais difíceis do que os convencionais para se qualificar. Os valores dos empréstimos são mais altos, portanto, os credores são compreensivelmente mais seletivos, devido ao maior risco de emissão de jumbos.
- Histórico de crédito: você precisa de um bom crédito para obter aprovação para um empréstimo jumbo. Uma pontuação FICO acima de 700 é o mínimo para a maioria dos compradores, mas outros fatores podem justificar uma pontuação ligeiramente inferior.
- Pagamento inicial: as hipotecas Jumbo normalmente exigem adiantamentos de 20% ou mais. No entanto, alguns credores Jumbo convencionais trabalharão com adiantamentos de cerca de 10%. Você pode até ver anúncios com requisitos ainda mais baixos. Para se qualificar para um empréstimo jumbo com um pequeno pagamento inicial, você precisará de um bom crédito, renda sólida ou ativos de reserva significativos.
- Renda e ativos: para esses grandes empréstimos, os credores exigem documentação para provar que você tem renda e ativos suficientes para pagar o imóvel que está comprando. Uma renda consistente é melhor. Pessoas autônomas precisam de documentos fiscais e informações adicionais sobre seus negócios, e os assalariados precisam dos formulários W2. Os credores também gostam de ver ativos de reserva disponíveis para cobrir pagamentos de seis a 12 meses.
- Rácio dívida / rendimento: um rácio dívida / rendimento baixo é sempre útil quando se candidata a empréstimos. Os credores podem usar 43% como meta, mas esse número não é definido. Especialmente se você tiver ativos significativos disponíveis, os credores podem considerar esses ativos (ou os ganhos desses ativos) no cálculo da receita.
Importante
Os empréstimos Jumbo não foram concebidos para ajudar os mutuários a “esticar-se” e comprar mais casas do que podem pagar. Em vez disso, destinam-se a mutuários financeiramente seguros que compram casas que são mais caras do que a média.
O que você paga por um empréstimo Jumbo
Taxas de juros
Historicamente, os empréstimos jumbo apresentavam taxas de juros mais altas do que os empréstimos em conformidade. Isso faz sentido, quando você considera o risco maior. Além disso, a aprovação de mutuários pontuais que não se enquadram em categorias organizadas exige muito trabalho. Agora, as taxas de empréstimo jumbo são semelhantes às taxas de empréstimo convencionais, e você pode até obter uma taxa mais baixa em uma hipoteca jumbo.
Observe que, com saldos de empréstimos gigantescos, você pode facilmente pagar mais juros do que alguém com um empréstimo menor a uma taxa mais alta. Os empréstimos Jumbo estão disponíveis com taxas fixas ou variáveis.
Custos finais
Os empréstimos Jumbo apresentam custos de fechamento, como qualquer outro empréstimo à habitação. As taxas de avaliação, em particular, podem ser mais altas devido a propriedades especializadas ou compras de alto valor. Em alguns casos, você precisará de duas avaliações para a aprovação do empréstimo jumbo.
Seguro de hipoteca
O seguro hipotecário protege os credores quando os devedores deixam de cumprir um empréstimo. Empréstimos e programas governamentais em conformidade normalmente exigem que os mutuários comprem este seguro ao fazer um pequeno pagamento inicial, porque a capacidade de recuperar fundos na execução hipotecária é questionável. Mas os empréstimos gigantes são diferentes. Se você precisa ou não pagar o seguro hipotecário privado (PMI) em um empréstimo não conforme, fica por conta do credor – alguns podem permitir menos de 20% de redução sem PMI.
Alternativas para empréstimos Jumbo
Os empréstimos gigantes não são o único meio para comprar casas ou propriedades de luxo em mercados imobiliários aquecidos. Se você não está ansioso para assumir uma dívida substancial ou se está tendo problemas para obter aprovação para um empréstimo gigantesco, uma abordagem diferente pode ser melhor.
Empréstimos sobrepostos
Em vez de um grande empréstimo, você pode usar uma combinação de empréstimos menores.Esta estratégia de cavalinho retornou desde a crise das hipotecas. Mas, ao contrário dos empréstimos piggyback anteriores a 2008, agora você precisará provar que tem a capacidade de reembolsar cada empréstimo.
- Empréstimo 80/20: com um empréstimo piggyback 80/20, você obterá uma “primeira” hipoteca de 80% do preço de compra do imóvel. Como você tem uma relação empréstimo-valor (LTV) de 80%, você evita pagar o PMI. A segunda hipoteca cobre os 20% restantes do preço de compra.
- 80/10/10: Com uma abordagem 80/10/10, você também obtém o primeiro empréstimo a 80% LTV. Em seguida, você faz um pagamento inicial de 10%, deixando apenas 10% restantes para emprestar em uma segunda hipoteca.
Os empréstimos sobrepostos resolvem o problema de pagamento do PMI, mas você ainda está tomando emprestado grandes somas de dinheiro. Para ser aprovado, você precisa de pontuações de crédito altas – mas pode se qualificar com pontuações FICO de 600s. As taxas de juros das segundas hipotecas tendem a ser mais altas do que as taxas das primeiras hipotecas, portanto, seus custos de empréstimos podem ser maiores com esta estratégia. Compare esses custos com outras opções usando uma calculadora de empréstimos ou uma tabela de amortização.
Esteja ciente de que alguns acordos sobrepostos usam empréstimos de balão. Por exemplo, você pode precisar pagar um ou ambos os empréstimos ou refinanciar em 15 anos.
Verifique os limites
Antes de decidir sobre uma hipoteca jumbo, verifique se você realmente precisa de uma. Os empréstimos jumbo não são necessariamente ruins – novamente, as taxas podem ser comparáveis a outros empréstimos. Mas empréstimos em conformidade ou programas governamentais podem ser mais adequados para você. Se você está em uma área de alto custo, geralmente pode pedir mais dinheiro emprestado do que o limite “padrão”. Algumas pessoas usam o termo “jumbo” para se referir a empréstimos em conformidade nessas áreas de alto custo, portanto, peça esclarecimentos ao discutir suas opções.
Maior adiantamento
Uma maneira simples de evitar o uso de uma hipoteca jumbo é fazer um pagamento maior. Você só precisa conseguir dinheiro suficiente para manter o saldo do empréstimo abaixo do limite de empréstimo local. Com essa abordagem, você terá mais opções disponíveis e pagará menos juros sobre um saldo de empréstimo menor. É mais fácil falar do que fazer levantar uma quantia significativa de dinheiro, especialmente à medida que os valores em dólares aumentam. Mas se você tiver fundos disponíveis, pode ser uma opção atraente.