Os títulos afetam as taxas de juros das hipotecas porque competem pelo mesmo tipo de investidores. Ambos são atraentes para compradores que desejam um retorno fixo e estável em troca de baixo risco.
Por que títulos são de baixo risco
Existem três razões pelas quais os títulos são de baixo risco:
- Eles são empréstimos para grandes organizações, como cidades, empresas e países. Essas entidades são mais propensas a pagar os empréstimos do que as pessoas físicas.
- As agências de classificação de títulos estudam cada empresa e título. Eles relatam sobre a segurança desses produtos. Isso dá aos investidores uma boa razão para acreditar que um título específico é de baixo risco.
- Os títulos podem ser revendidos no mercado público. São títulos fáceis de negociar, portanto, o investidor não precisa manter o título durante a vida do empréstimo.
Ainda assim, diferentes tipos de títulos carregam diferentes níveis de risco. Os investidores em títulos buscam resultados previsíveis, mas alguns estão dispostos a assumir riscos maiores para obter um melhor retorno. Os investidores comparam constantemente o risco dos títulos com a recompensa oferecida pelas taxas de juros. Os títulos de maior risco, como junk bonds e títulos de mercados emergentes, também têm o maior retorno. Títulos com risco e retorno médio incluem a maioria dos títulos corporativos. Os títulos mais seguros incluem a maioria dos títulos municipais e notas do Tesouro do governo dos EUA.
Todos esses títulos competem com hipotecas para investidores. Mas os títulos do Tesouro têm o maior impacto nas taxas de juros das hipotecas. Se as taxas do Tesouro estiverem muito baixas, outros títulos parecem melhores investimentos. Se as taxas do Tesouro aumentam, outros títulos também devem aumentar suas taxas para atrair investidores.
Títulos do Tesouro aumentam as taxas de hipoteca
Por serem títulos de prazo mais longo – geralmente de 15 ou 30 anos – e dependentes do reembolso individual, as hipotecas apresentam um risco maior do que a maioria dos títulos. As notas do Tesouro dos Estados Unidos oferecem prazos semelhantes – de 10, 20 e 30 anos – mas são ultra-seguras devido ao apoio do governo. Como resultado, os investidores não exigem taxas altas.
Os bancos mantêm as taxas de juros das hipotecas apenas alguns pontos mais altas do que as notas do Tesouro. Esses poucos pontos de maior retorno são suficientes para empurrar muitos investidores para as hipotecas.
À medida que as taxas de juros das notas do Tesouro dos EUA aumentam, isso significa que os bancos podem aumentar as taxas de juros de novas hipotecas. Os compradores de casas terão de pagar mais a cada mês pelo mesmo empréstimo. Dá-lhes menos para gastar no preço da casa. Normalmente, quando as taxas de juros sobem, os preços das moradias eventualmente caem.
Tesouros afetam apenas hipotecas de taxa fixa
Os rendimentos do Tesouro afetam apenas as hipotecas de taxa fixa. A nota de 10 anos afeta os empréstimos convencionais de 15 anos, enquanto o título de 30 anos afeta os empréstimos de 30 anos. Quando as taxas do Tesouro aumentam, o mesmo ocorre com as taxas dessas hipotecas. Os bancos sabem que podem aumentar as taxas assim que seus principais concorrentes o fazem.
O Federal Reserve afeta as hipotecas de curto prazo e com taxas ajustáveis. O Fed estabelece uma meta para a taxa dos fundos do Fed – a taxa que os bancos cobram uns dos outros por empréstimos overnight necessários para manter seus requisitos de reserva. Isso, por sua vez, afeta o seguinte:
- A Taxa Interbancária de Londres (LIBOR): a taxa que os bancos cobram uns dos outros por empréstimos que variam de overnight a um ano
- A taxa básica: a taxa que os bancos cobram de seus melhores clientes
Tudo isso influencia as hipotecas com taxas ajustáveis e outros empréstimos com taxas flutuantes, independentemente do Tesouro e de outros títulos. Essas taxas normalmente são redefinidas regularmente.
Observação: as taxas LIBOR publicadas começarão a ser eliminadas no final de 2021 e todos os contratos baseados na LIBOR terminarão em 30 de junho de 2023.
Quando as taxas de hipoteca afetaram os tesouros
A crise financeira de 2008 forçou as taxas do Tesouro a baixas. Foi uma das poucas vezes em que as taxas de hipotecas afetaram as taxas do Tesouro dos EUA, ao invés do contrário. A crise começou com o aumento da demanda dos investidores por títulos lastreados em hipotecas. Esses títulos são lastreados em hipotecas que os bancos emprestam. Em vez de mantê-los por 15 a 30 anos, os bancos vendem as hipotecas para a Fannie Mae e Freddie Mac. Essas duas empresas estatais os agrupam e os vendem no mercado secundário, onde os fundos de hedge e os grandes bancos os compram como investimentos.
À medida que os investidores enlouqueciam por títulos lastreados em hipotecas, isso acabou levando à pior recessão desde a Grande Depressão. A crise financeira mostrou que muitos títulos lastreados em hipotecas eram arriscados. Eles continham níveis elevados e não divulgados de hipotecas subprime. Quando os preços das casas caíram em 2006, isso gerou inadimplência. O risco se espalhou para fundos mútuos, fundos de pensão e corporações que possuíam esses derivativos. Isso criou a crise financeira e a recessão.
Em meio a essa crise, os investidores de todo o mundo fugiram para tesouros ultra-seguros. Sua demanda então permitiu que o governo dos Estados Unidos reduzisse as taxas de juros do Tesouro.
Taxas crescentes de recuperação
Em 2012 e 2013, os preços das casas estavam se recuperando de uma queda de 33% causada pela Grande Recessão. Os preços começaram a subir novamente. Esse foi o sinal que muitos investidores imobiliários buscaram. À medida que os preços subiam, eles mais uma vez sentiram que a habitação era um bom investimento. Muitos desses compradores usaram dinheiro, que estava à margem ou foi investido em outras commodities, como ouro. Esses investidores não se importavam se as taxas de juros aumentassem porque não precisavam de hipotecas.
Outros compradores de casas precisavam de hipotecas, mas sabiam que ainda havia muito espaço para os preços dos imóveis subirem ainda mais. Eles se sentiam confiantes de que o mercado imobiliário ainda era um bom investimento, mesmo que as taxas de juros subissem um pouco. À medida que os valores de revenda da casa aumentaram, muitos proprietários que estavam de cabeça para baixo em suas hipotecas puderam finalmente vender a casa e comprar uma nova.
Por último, mas não menos importante, conforme a economia continuava a melhorar, muitas pessoas voltaram a trabalhar pela primeira vez em anos. Eles moravam com parentes ou amigos e finalmente conseguiram se mudar e comprar uma casa. Portanto, embora as taxas de juros dos títulos mais altas tenham causado o aumento das taxas de hipotecas, isso não desacelerou o mercado imobiliário.
Os títulos – e as notas do Tesouro dos Estados Unidos, em particular – têm uma relação estreita com as taxas de juros das hipotecas. Entender o que está acontecendo no mercado de títulos pode dar uma imagem decente do que está por vir na frente de hipotecas.