Tornar-se proprietário de uma casa é uma conquista emocionante, mas o processo de obter uma hipoteca pode não parecer tão agradável. Pode parecer intrusivo e estressante porque os credores exigem muitas informações pessoais e financeiras detalhadas, especialmente se você é novo no processo de compra de casa ou enfrentou dificuldades financeiras no passado.
A boa notícia é que mesmo que suas finanças não sejam perfeitas – talvez sua pontuação de crédito esteja abaixo da média ou você não tenha 20% economizado para um adiantamento – você ainda pode se qualificar para financiamento. Aqui está o que mais você precisa saber para que possa estar financeira e emocionalmente preparado para o processo de compra de casa.
Principais conclusões
- Existem várias ferramentas e programas que podem ajudar compradores iniciantes e desfavorecidos a se qualificarem para financiamento e assistência de pagamento inicial.
- Embora o sistema de pontuação de crédito FICO seja tendencioso, ele ainda é usado pela maioria dos credores para avaliar a credibilidade de um solicitante de hipoteca. Sua pontuação pode não mostrar uma imagem completa de sua situação financeira, e há coisas que você pode fazer para fortalecê-la antes de comprar sua primeira casa.
- Ter dívidas não o desqualifica para obter uma hipoteca, mas pode torná-lo mais desafiador. Saber o que os credores estão procurando pode ajudá-lo a preparar suas finanças e mentalidade de acordo.
Recomendações de adiantamento
Quando você financia uma casa, você é obrigado a colocar algum dinheiro adiantado. Embora você possa pagar até 3% em uma hipoteca convencional, os especialistas geralmente recomendam pelo menos 20%, porque isso permite que você evite pagar o seguro de hipoteca privada (PMI) e se qualifique para melhores condições.
Atualmente, o preço médio de uma casa nos EUA é de US$ 408.100, o que significa que você precisa economizar US$ 81.620 para reduzir 20%.
Embora essa seja uma recomendação do setor, reservar tanto dinheiro para a compra de uma casa pode parecer um empreendimento enorme e, em alguns casos, não é realista. Por exemplo, a diferença de riqueza racial significa que, em média, os americanos negros não detêm tanta riqueza quanto seus colegas brancos. Na verdade, a riqueza média da família branca é oito vezes maior que a de uma família negra ou hispânica, de acordo com a pesquisa do Urban Institute.
Não só os homens negros recebem uma média de 87 centavos para cada dólar que um homem branco ganha (e a diferença é ainda pior para as mulheres de cor), mas também foram sistematicamente excluídos da construção de riqueza intergeracional, de acordo com Shashank Shekhar, CEO da InstaMortgage.“Home equity é o maior ativo financeiro para a maioria das famílias de renda média”, disse ele à Economia e Negócios por e-mail.
Para todos os compradores de casa pela primeira vez, existem programas que podem ajudar a aliviar o ônus financeiro de economizar para um adiantamento:
- Hipotecas apoiadas pelo governo : Certos tipos de empréstimos hipotecários são segurados pelo governo federal, permitindo que os credores afrouxem suas exigências. Por exemplo, os empréstimos da Federal Housing Administration (FHA) permitem que você pague apenas 3,5% com uma pontuação de crédito de pelo menos 580 ou 10% com uma pontuação de 500.As hipotecas VA não têm pontuação mínima de crédito ou exigência de pagamento inicial, embora os credores individuais possam instituir seus próprios mínimos.
- Programas de assistência ao adiantamento : Esses programas, que fornecem fundos para pagamentos iniciais de hipotecas e custos de fechamento, geralmente são projetados para mutuários de baixa renda e geralmente são administrados em nível estadual. Eles podem vir na forma de subsídios (estes não precisam ser pagos de volta), empréstimos perdoáveis, empréstimos com juros baixos ou diferidos e muito mais. Para encontrar um programa de assistência de adiantamento perto de você, consulte o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD) ou sua agência de habitação local ou estadual.
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Expectativas de pontuação de crédito
Outro fator importante na qualificação para uma hipoteca é sua pontuação de crédito. Este é um número de três dígitos que informa aos credores o quão confiável você é quando se trata de pedir dinheiro emprestado. É uma ferramenta usada para avaliar a probabilidade de você pagar sua dívida e determina sua taxa de juros, termos de empréstimo e até mesmo se você foi aprovado.
Existem alguns vieses inerentes incorporados aos modelos de pontuação de crédito, e eles geralmente não pintam uma imagem completa da credibilidade de uma pessoa.
Por exemplo, o FICO (o modelo de pontuação mais comumente usado por credores hipotecários) normalmente não considera pagamentos recorrentes, como aluguel, telefones celulares e serviços a cabo ao calcular as pontuações. “Mesmo com um histórico de pagamento perfeito, essas contas passam despercebidas e não refletem com precisão o nível de responsabilidade financeira de um futuro comprador de uma forma que sua pontuação de crédito possa se beneficiar disso”, disse a especialista em crédito e educadora Jasmine McCall à Economia e Negócios por e-mail.
Além disso, disse McCall, muitas famílias negras não recebem cartões de crédito até mais tarde na vida. Portanto, eles iniciam o processo de construção de crédito em um estágio posterior e muitas vezes não têm uma pontuação de crédito tão forte durante o processo de compra de casa quanto suas contrapartes brancas. “Isso cria um caminho para menos poder de compra e uma exigência de pagamento mais alta, o que pode não ser viável para os negros americanos que já vivem dentro ou abaixo da linha da pobreza”.
As reivindicações de dívidas contra indivíduos também têm um impacto muito negativo nas pontuações de crédito, e os dados mostram que os negros geralmente são alvos desproporcionalmente de reivindicações e cobradores de dívidas.Como tal, a pontuação média do FICO para consumidores negros é 125 pontos inferior à pontuação média para consumidores brancos. Estima-se que o número de famílias negras com hipoteca aumentaria cerca de 11 pontos percentuais se suas pontuações de crédito fossem iguais às das famílias brancas.
Dito isto, as estatísticas não devem impedi-lo de buscar a casa própria. Os requisitos mínimos de pontuação de crédito podem variar muito, dependendo do tipo de hipoteca que você está solicitando.
“As pessoas pensam que ter uma pontuação de crédito de 800 é a única maneira de conseguir uma casa. Você não precisa ter um crédito perfeito para obter uma hipoteca”, disse Kara Stevens, autora e fundadora do The Frugal Feminista, durante um Instagram Live conversa com Economia e Negocios em 8 de fevereiro de 2022. “Por exemplo, se você quer estar sob um empréstimo FHA, uma pontuação de crédito de 500 é par para o curso. Se você é um veterano que serviu nosso país, pode precisar uma pontuação entre 600 e 600, mas cada área é governada de maneiras diferentes; eles podem definir seus mínimos em diferentes níveis. ”
Embora não haja requisitos mínimos de crédito para empréstimos garantidos pelo Departamento de Agricultura dos EUA (USDA), é necessária uma pontuação de crédito de 640 para seu sistema automatizado de subscrição. Caso contrário, aqueles com pontuação abaixo de 640 devem passar pelo processo de subscrição manual, que possui diretrizes mais rígidas.
A maioria dos credores hipotecários convencionais exige uma pontuação de crédito de pelo menos 620, embora uma pontuação de 740 ou superior lhe dê acesso às menores taxas de juros e melhores condições de empréstimo.
As pontuações de crédito são uma ferramenta que os credores usam para se proteger, mas não têm relação com o caráter ou o valor de uma pessoa (mesmo que às vezes possa parecer assim). Infelizmente, não há muito que você possa fazer sobre o papel que a pontuação de crédito desempenha no processo de compra de casa, mas há etapas que você pode tomar para fortalecer a sua.
Mais importante ainda, certifique-se de pagar todas as suas contas em dia, pois o histórico de pagamentos é o fator de maior peso, representando 35% de sua pontuação. Se você tiver alguma dívida pendente – especialmente saldos de cartão de crédito – trabalhe para pagá-la antes de solicitar uma hipoteca. “Valores devidos” é outro fator de pontuação de crédito significativo em 30%.Lembre-se de que pode levar de seis a 12 meses para que sua pontuação aumente significativamente, portanto, tenha paciência durante esse processo.
Uma quantia ‘aceitável’ de dívida
Ao solicitar uma hipoteca, os credores também considerarão quanto de sua renda será destinada ao pagamento da dívida. Isso é conhecido como sua relação dívida-renda (DTI). É calculado somando todas as suas obrigações mensais de dívida (incluindo pagamentos de empréstimos para carros, empréstimos estudantis, cartões de crédito, pensão alimentícia, pensão alimentícia e muito mais) e dividindo-o pela sua renda bruta mensal.
Por exemplo, se você pagar $ 1.500 por mês em suas dívidas e ganhar $ 6.000 por mês antes da dedução dos impostos, seu DTI seria de 25%.
A dívida estudantil pode ser um obstáculo particular quando se trata de obter uma hipoteca. Por exemplo, graduados universitários negros devem uma média de US$ 25.000 a mais em dívidas de empréstimos estudantis do que graduados universitários brancos.“Agências como Fannie Mae e Freddie Mac considerarão uma certa porcentagem do saldo do empréstimo estudantil como uma dívida mensal, mesmo que a dívida não precise ser paga imediatamente”, disse Shekhar. “Isso significa que quanto mais dívida estudantil você tiver, menores serão suas chances de conseguir uma hipoteca, já que seu DTI pode ser maior do que os limites permitidos para essas agências.”
Uma boa regra é apontar para um DTI “front-end”, que inclua apenas despesas relacionadas à moradia, não superior a 28%, e um DTI “back-end”, incluindo todas as suas despesas mensais mínimas, de não mais de 36%. Ambos os números devem incluir o pagamento da hipoteca em perspectiva nos cálculos.
Isso é conhecido como a regra 28/36, que muitos credores seguem. No entanto, alguns permitirão um DTI tão alto quanto 45% a 50%.A melhor maneira de melhorar suas chances de obter uma hipoteca quando você já tem uma grande quantidade de dívida existente é tornar-se um mutuário mais atraente de outras maneiras. Isso pode significar reduzir 20% ou mais, economizar muitas reservas de caixa ou ter uma excelente pontuação de crédito.
Uma casa que você pode pagar
Os fatores acima ajudam os credores a determinar se você pode comprar uma casa, mas você também deve considerar fortemente o que pode e o que não pode pagar. Só porque você se qualifica para uma hipoteca em papel não significa que o empréstimo e a propriedade não serão um encargo financeiro. Portanto, é importante não comprar mais casa do que você pode pagar. “Isso reduz sua qualidade de vida porque é muito caro”, disse Indira Ranganathan, advogada e corretora de imóveis, à Economia e Negócios em entrevista por telefone.
Lembre-se, o custo de possuir uma casa vai muito além do principal e dos juros da hipoteca. Você também deve contabilizar impostos sobre a propriedade, seguro residencial, manutenção contínua e, possivelmente, taxas de associação de proprietários ou grandes reparos, entre outros custos.
“Acho que coletivamente, como americanos, compramos uma narrativa de como uma casa deve ser em termos de metragem quadrada”, disse Stevens. “Para muitos de nós, casas são um indicador de sucesso, e mais sucesso significa mais casa . Enquanto em outros países, como o Japão, onde o espaço é valioso, apenas ter um espaço é motivo para comemorar. Há tantas opções para o que uma casa pode parecer.”
Para alguns proprietários, o próprio imóvel pode servir como fonte de renda. Por exemplo, você pode comprar uma casa ou propriedade multifamiliar e alugar parte do espaço ou unidades vagas. Embora essa possa ser uma ótima maneira de obter renda adicional, ela também traz uma série de despesas e desafios.
“Você realmente quer a responsabilidade de ter uma casa?”, acrescentou Stevens. “Muita gente pensa na compra, mas não na manutenção. Você está preparado para quando a casa própria não for o sonho que você imaginou, como canos estourados e cupins? Você também tem que estar preparado para as piores situações possíveis.”
Em última análise, você precisará decidir que tipo de estilo de vida deseja. Em seguida, determine como a propriedade da casa se encaixará nesse quadro e o ajudará a atingir seus objetivos.
Todos os Documentos
Como são necessárias tantas informações financeiras ao solicitar uma hipoteca, você precisará fornecer bastante documentação.
Ranganathan disse que uma das partes mais difíceis de comprar uma casa é reunir todas as suas informações financeiras em um só lugar. Ela observou que é um pouco mais fácil agora que você pode encontrar a maioria dessas informações online.
“Mas o processo de fazer isso é muito difícil… emocionalmente porque te força a um lugar onde você tem que avaliar tudo”, disse ela. Pode parecer que o banco está perguntando se você é digno de possuir uma casa.
Como há muitas informações para reunir em um curto período de tempo, pode ser útil reunir seus documentos financeiros com antecedência.
Normalmente, você pode esperar fornecer:
- Um a dois meses de contracheques
- Dois anos de declarações fiscais
- Três a seis meses de contas bancárias e extratos de investimentos, incluindo contas correntes e de poupança, poupança para aposentadoria e outras contas de corretagem, etc.
- Declarações relacionadas a quaisquer dívidas que você tenha atualmente
- Documentação diversa específica para sua situação financeira. Por exemplo, se você recebeu seus fundos de adiantamento, precisará fornecer uma carta de presente. Ou se você fez recentemente uma grande retirada de suas economias, precisará explicar o motivo.
A lista de verificação abrangente da Economia e Negócios pode aumentar sua confiança em garantir que você cubra todas as inúmeras etapas (e documentos) envolvidas no processo de compra de casa.
Observe que, se você for autônomo, precisará fornecer documentação adicional para mostrar que tem renda suficiente para lidar com o pagamento de uma hipoteca, documentos como comprovante de licença comercial e seguro, cartas de clientes, lucros e perdas declarações e muito mais.
Resistência Mental e Emocional
Finalmente, é tão importante estar mentalmente preparado para o processo de compra de casa quanto estar preparado financeiramente. As várias etapas pelas quais você passa e as informações que você compartilha podem ser emocionalmente desgastantes, de acordo com Ranganathan. “Especialmente para pessoas de cor”, disse ela, “que podem não ter essa riqueza geracional por trás deles”.
Ranganathan observou que contratar o profissional certo pode ajudá-lo no processo. “Eles levarão em consideração você como pessoa e seu bem-estar emocional e financeiro, além de apenas lhe mostrar uma casa”, disse ela. “Então, escolher o corretor de imóveis certo e encontrar alguém que se conecte com você como pessoa é muito importante mentalmente.”
Recurso para compradores de casas negras
Ao longo de fevereiro, Economia e Negócios está abordando questões de desigualdade racial e discriminação por meio de uma série de guias e conversas sociais. Esses recursos são para todos os compradores de casa pela primeira vez, mas oferecerão conselhos e dicas adicionais para os compradores de casas negras que estão se preparando, comprando e se mudando para sua primeira casa.
“O objetivo não é apenas comprar uma casa, é ficar em uma casa e ter uma vida feliz”, disse Stevens.