Quando as taxas de juros caem, os proprietários correm para refinanciar as hipotecas, muitas vezes sem parar para considerar se isso faz sentido financeiro. Portanto, é importante entender o que um refinanciamento envolve além das taxas de juros.
O que é refinanciamento?
Refinanciamento é o processo de obtenção de um novo empréstimo para saldar sua hipoteca original ou refinanciada e, em alguns casos, um empréstimo para compra de uma casa.
Existe mais de um tipo de hipoteca e é possível refinanciar com um tipo de hipoteca diferente do empréstimo original. Por exemplo, ter uma hipoteca de taxa fixa não significa que seu credor exija que você faça o refinanciamento com um empréstimo de taxa fixa. Outras opções de refinanciamento incluem FHA, somente juros e taxa ajustável.
Como Refinanciar
Refinanciar sua hipoteca é muito semelhante a obter uma hipoteca pela primeira vez. A principal diferença é que você não precisa encontrar uma casa; você já tem um.
Obtenha várias cotações
A maioria dos credores de refinanciamento permitirá que você obtenha uma cotação sem afetar sua pontuação de crédito. Você dará a eles informações preliminares sobre sua dívida e receita. Eles fornecerão cotações correspondentes que incluem taxa, valor do empréstimo, duração do reembolso e pagamento mensal.
Seja o mais preciso possível ao fornecer informações preliminares ao seu credor. Inflar sua receita e / ou minimizar sua dívida pode ter um impacto significativo em suas taxas.
Limite suas ofertas
Assim que receber suas cotações, você precisará escolher as ofertas que achar melhores. Em seguida, você preencherá um formulário mais extenso para as ofertas selecionadas. O processo inclui uma análise mais aprofundada de sua dívida e receita. Provavelmente, você precisará fornecer seu número de seguro social para uma verificação de crédito, bem como sua renda e quanto deseja pedir emprestado. Com base nessas informações, o credor pode fornecer uma estimativa do empréstimo que detalha a taxa, o valor, o prazo de reembolso e as taxas do empréstimo.
Escolha o seu credor e feche o empréstimo
Com suas ofertas agora em mãos, você pode escolher um credor com o qual deseja refinanciar sua hipoteca. Notifique-os de que deseja continuar. A partir daí, o credor pode solicitar extratos bancários, recibos de pagamento, W-2, declarações de impostos e muito mais. Se o seu aplicativo for aprovado, você deve receber uma série de divulgações do credor detalhando os termos do empréstimo, taxas e APR.
Em seguida, seu credor provavelmente solicitará uma avaliação, assim como faria para uma hipoteca de compra. Depois de limpar o processo de aplicação e avaliação, você e o credor fecharão seu refinanciamento.
De acordo com a hipoteca Freddie Mac, o processo de refinanciamento médio leva entre 30 e 45 dias.
Custos para refinanciar
Refinanciar uma hipoteca não é tão simples quanto mudar para uma taxa de juros mais baixa ou outros termos diferentes. Envolve a contratação de um empréstimo inteiramente novo, o que significa taxas. Se o seu credor hipotecário não está ganhando dinheiro cobrando custos iniciais, ele geralmente rola as taxas para o empréstimo ou você paga uma taxa de juros mais alta do que o mercado para compensar.
Fique atento às seguintes taxas comuns:
- Originação de empréstimo
- Subscrição
- Relatório de crédito
- Avaliação
- Advogado
- Enquete
- Taxas relacionadas ao título
Depois de revisar as taxas que seu credor cobra, pergunte-lhe se as taxas são negociáveis. Em alguns casos, você pode reduzi-los ou o credor pode eliminar certas taxas.
Fique atento a um “prêmio de spread de rendimento” (YSP). Um YSP é uma taxa que o credor paga ao corretor de hipotecas por trazer o seu empréstimo. Freqüentemente, os empréstimos que não têm uma taxa de originação incluem um YSP.
Benefícios do Refinanciamento
A burocracia para solicitar um novo empréstimo pode ser um incômodo e as taxas podem ser caras. No entanto, o refinanciamento de uma hipoteca ainda pode ser uma boa opção. Alguns dos benefícios mais comuns incluem:
Pagamentos mensais mais baixos
Se você planeja ficar em uma casa por tempo suficiente para equilibrar os custos de refinanciamento, uma taxa de juros mais baixa leva a pagamentos mais baixos que podem liberar dinheiro para seu orçamento mensal. Alguns proprietários usam esse dinheiro extra para investir, enquanto outros podem economizar.
Opção para encurtar o período de reembolso
Se seus juros forem substancialmente mais baixos do que sua taxa anterior, convém encurtar o prazo de seu empréstimo em troca de um pagamento de hipoteca mais alto. Dependendo do seu plano financeiro e da idade, pode ser benéfico pagar a hipoteca antecipadamente.
Evite um aumento na taxa de ARM
Alguns mutuários têm uma hipoteca de taxa ajustável (ARM). Na maioria dos casos, essas hipotecas têm uma taxa fixa por um determinado período (cinco anos, por exemplo). Após esse tempo, a taxa varia de acordo com o mercado.
Se você está considerando um grande aumento na taxa de juros, o refinanciamento para uma hipoteca de taxa fixa pode ajudá-lo a evitar esse aumento nas taxas. Mas esteja avisado: seus pagamentos mensais podem aumentar.
Use o patrimônio da sua casa
Freqüentemente, os credores têm a opção de “refinanciar para sacar”. Com este empréstimo, o credor irá aprovar você por mais dinheiro do que o que resta em sua hipoteca existente com base no patrimônio (valor da casa menos o que você deve) em sua casa. Você pode então sacar essa diferença e, por exemplo, usar o dinheiro para renovar sua cozinha e aumentar ainda mais o valor da sua casa.
Inconvenientes
O potencial de economia é grande, mas nem sempre é realidade quando se trata de refinanciamento. Antes de presumir que o refinanciamento a uma taxa de juros mais baixa é uma boa idéia, faça suas próprias contas para ter certeza. Alguns motivos para pular o refinanciamento incluem:
Custos
Custa dinheiro para obter o empréstimo, que você não poderá recuperar por meio de uma taxa de juros mais baixa por vários anos. Para descobrir isso, some todas as taxas. Descubra a diferença entre o pagamento da hipoteca antiga e o novo. Divida suas taxas de empréstimo por essa diferença. O resultado é igual ao número de meses que você deve pagar em seu novo empréstimo para atingir o equilíbrio financeiro. Se as taxas do seu empréstimo forem de $ 4.000, por exemplo, e a economia mensal for de $ 100 por mês, você levará 40 meses para equilibrar o valor do refinanciamento.
Período de reembolso mais longo
Os mutuários geralmente estendem o prazo do empréstimo após o refinanciamento. Digamos que você tenha uma hipoteca de 30 anos e, após 10 anos, faça o refinanciamento para uma hipoteca de 25 anos. Os 10 anos de pagamentos mais outros 25 anos equivalem a 35 anos de pagamento em vez dos 30 anos originais.
Hipoteca maior
Ao transferir os custos do refinanciamento para o próprio empréstimo, você está assumindo uma hipoteca maior, o que corrói o patrimônio líquido que possui em sua casa. Além disso, se você fizer um refinanciamento de saque, o saldo do empréstimo aumentará.
The Bottom Line
O refinanciamento pode ser uma excelente forma de reduzir sua taxa de juros. Se as taxas caíram significativamente desde que você comprou sua casa, você pode economizar centenas de dólares por mês ou encurtar o período de reembolso. Os consumidores inteligentes irão revisar sua oferta de refinanciamento para identificar as taxas envolvidas e, em seguida, pedir para negociar essas taxas. Depois de obter uma oferta final de seu credor, calcule quanto tempo levará para empatar em seu refinanciamento. Além disso, considere o número total de anos que levará para reembolsar o refinanciamento.
Se você acredita que o cronograma de equilíbrio é muito longo ou que não está confortável com os anos extras que um refinanciamento acrescenta ao seu período de reembolso total, um refinanciamento pode não ser adequado para você.
No entanto, se você empatar rapidamente ou acreditar que o dinheiro extra que você libera a cada mês supera suas taxas e o reembolso estendido, um refinanciamento pode ser uma ótima opção.