Como salvar sua casa da execução hipotecária

Os proprietários de casas que esperam interromper a execução hipotecária geralmente temem lidar com os fatos que os levaram a esse lugar. Lidar com esses fatos pode ser deprimente. Se eles se lembrarem de quando compraram aquela casa pela primeira vez, perder a casa provavelmente foi a coisa mais distante de suas cabeças. Poucos proprietários de imóveis realmente planejam executar a hipoteca.

Razões para uma execução hipotecária pendente

Além daqueles que conscientemente participam de fraudes hipotecárias – com a intenção de nunca fazer um único pagamento – a maioria dos proprietários enfrenta repentinas circunstâncias atenuantes que os forçam a parar de fazer os pagamentos oportunos da hipoteca. Aqui estão alguns desses motivos:

• Perda de emprego / desemprego inesperado
• Doença repentina ou emergência médica
• Morte na familia
• Divórcio / perda de uma segunda renda
• Obrigações de dívidas excessivas
• Recusa de rebaixamento ou promoção de emprego
• Incapacidade de pagar uma taxa de juros ajustável que aumenta
• Despesa inesperada de manutenção da casa grande
• Pagamentos em balão vencidos

Maneiras de impedir uma execução hipotecária

A melhor maneira de impedir uma execução hipotecária na Califórnia, por exemplo, é evitar o preenchimento de um Aviso de Inadimplência. Mencionamos este estado porque quase 40 milhões de pessoas vivem na Califórnia, e a Califórnia é a terra da religião imobiliária.  Os credores não querem executar a hipoteca, mas apresentarão um Aviso de Inadimplência para proteger seus interesses, se necessário.

Não adie, fique envergonhado ou ignore as cartas do seu credor, porque essas respostas vão piorar a situação, não melhorar. Dependendo da sua situação particular e das circunstâncias de dificuldade, existem algumas opções de modificação de empréstimo que seu credor pode propor, incluindo o seguinte:

• É hora de fazer seus pagamentos: os credores podem concordar em esperar antes de iniciar uma ação legal contra você e permitir que você elabore um plano de reembolso que seja acessível para você. Isso é chamado de tolerância.
• Perdoar um pagamento: se você concordar em uma maneira de ficar em dia após perder um ou dois pagamentos (sem meios para reembolsá-lo), o credor pode lhe dar uma folga e renunciar à sua obrigação. Isso é chamado de perdão de dívidas e raramente acontece.
• Distribua os pagamentos perdidos por um prazo mais longo: por exemplo, se o seu pagamento for, digamos, $ 1.200 por mês, o credor pode permitir que você adicione $ 100 por mês a cada pagamento de um ano até que você esteja em dia. Isso é chamado de plano de reembolso.
• Alterando os termos do seu empréstimo: se a sua hipoteca for um empréstimo ajustável, o credor pode congelar a taxa de juros antes que ela aumente ou alterar a taxa de juros para uma taxa mais administrável para você. Um credor também pode estender o período de amortização. Isso é chamado de modificação de nota.
• Adicionando os pagamentos atrasados ​​ao saldo do seu empréstimo: Se você tiver patrimônio suficiente e atender às diretrizes de empréstimos do credor, o credor pode aumentar o saldo do seu empréstimo para incluir os pagamentos atrasados ​​e amortizar novamente o empréstimo. Isso é chamado de refinanciamento.
• Oferta de um empréstimo separado: Certos empréstimos do governo contêm disposições que permitem que os mutuários que atendam a critérios específicos solicitem outro empréstimo, que reembolsará os pagamentos perdidos. Isso é chamado de reivindicação parcial. 

Opções após um aviso de inadimplência

Quando o credor apresenta um Aviso de Inadimplência, suas opções são limitadas. É por isso que é melhor para você ligar para o seu credor antes de atrasar seus pagamentos, porque os credores muitas vezes relutam em elaborar cronogramas de reembolso após o início do processo de execução hipotecária.

Você terá um certo período de tempo para atualizar os pagamentos, pagar os custos de apresentação da hipoteca e interromper a execução. Isso é chamado de restabelecimento do seu empréstimo. Se você não puder compensar os pagamentos perdidos e o credor não trabalhar com você, aqui estão algumas outras opções para interromper a execução hipotecária:

• Venda sua casa:  Entreviste corretores imobiliários para obter uma opinião sobre o valor de mercado e o DOM médio para vender sua casa. Você pode ficar tentado a contratar um corretor de descontos, mas muitos vendedores acham que precisam da exposição e do marketing que os corretores de serviço completo oferecem. Compare os dois para determinar qual atende melhor às suas necessidades e prazos.
• Considere uma venda a descoberto:  se sua casa vale menos do que o valor que você deve, você pode ser um candidato a uma venda a descoberto. Uma venda a descoberto afeta o crédito, mas não é tão ruim quanto uma execução hipotecária.

• Assinar uma escritura em vez de execução hipotecária: Isso é chamado de doação da casa ao credor. O proprietário da casa dá ao credor uma escritura devidamente preparada e com firma reconhecida, e o credor perdoa a hipoteca, cancelando efetivamente a ação de execução hipotecária. Os credores me dizem que ações em vez de execução hipotecária afetam o crédito da mesma forma que uma execução hipotecária.
• Aluguel de curto prazo: O credor também pode fazer um acordo em que o proprietário pode permanecer na casa até encontrar um lugar para morar. Os proprietários inadimplentes devem negociar o direito de reter a ocupação, argumentando que, se o credor prosseguisse com a execução da hipoteca, o proprietário ainda teria o direito de posse durante o procedimento.
• Considere a falência: uma ação legal como a falência pode interromper todas as ações de execução hipotecária. Ligue para um advogado especializado em falência e peça uma explicação completa de todas as opções, custos e prazos envolvidos. Isso não interromperá permanentemente uma ação de exclusão, mas pode adiá-la.

No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, é corretora associada na Lyon Real Estate em Sacramento.