Escritura em lugar de execução hipotecária (DIL) é uma opção para evitar a execução hipotecária e se livrar de pagamentos de habitação inacessíveis. Em vez de esperar que um credor execute a hipoteca de sua casa, você pode transferir voluntariamente a propriedade para o credor. Basicamente, você assina a escritura e o credor o libera da obrigação de fazer pagamentos.
Como funciona a ação em lugar de execução hipotecária
Quando você não consegue arcar com os pagamentos da hipoteca, não consegue modificar o empréstimo e não consegue vender sua casa, uma transação DIL é uma maneira de se livrar de sua casa.
Relatórios de crédito
O DIL parece um pouco diferente em seus relatórios de crédito do que uma execução hipotecária padrão, mas o resultado pode ser semelhante. Seu banco assume a propriedade da propriedade e a vende para pagar o empréstimo e, em muitos casos, sua pontuação de crédito cairá. Mas você poderá pedir novamente mais cedo e um agente de crédito revisará seus relatórios de crédito (ao contrário a um modelo de pontuação computadorizado) pode ver o DIL mais favoravelmente do que o encerramento.
Se você não puder fazer mais nada (como uma venda a descoberto, modificação do empréstimo ou venda no mercado aberto), provavelmente ficará melhor com o DIL.
Deficiência
Quando o credor vende sua casa, ela pode ser vendida por menos do que você deve. Quando isso acontece, os recursos do empréstimo não são suficientes para saldar seu empréstimo. O que acontece com o dinheiro que você ainda deve? Seu credor pode tentar cobrar essa deficiência, o que significa que seu empréstimo ainda não está totalmente para trás.Mas, em alguns casos, você pode ter a deficiência eliminada em uma transação DIL, ou pode negociar por uma deficiência menor.
Reveja seus acordos cuidadosamente com um advogado local e pergunte a um preparador de impostos sobre qualquer responsabilidade que você possa ter por dívidas perdoadas (ou outros aspectos do negócio).
Velocidade
O DIL pode ser mais rápido do que outras opções, então você pode parar de fazer seus pagamentos mensais (e passar para uma moradia mais acessível). Se você já parou de fazer pagamentos e está aguardando a execução hipotecária, a diferença financeira pode não importar. Mas DIL coloca as coisas em movimento para que você possa comprar novamente ou reconstruir seu crédito mais rapidamente. É aconselhável esperar cerca de 90 dias para o tempo de processamento.
Assistência financeira
Alguns programas DIL ajudam você a se recuperar. Você pode morar em sua casa por três meses sem pagar aluguel ou pode receber assistência para realocação (até $ 3.000, em alguns casos) para facilitar sua transição.
Privacidade
Você pode não se importar com quem sabe sobre suas negociações, mas o DIL é menos público do que o encerramento. É um acordo entre você e seu banco – não um processo legal autorizado por seu estado que pode aparecer em registros públicos.
Credores
Os bancos também se beneficiam quando você usa DIL. A execução hipotecária é cara, demorada e arriscada para os credores. Eles preferem encerrar as coisas rapidamente.
Dito isso, os bancos nem sempre concordam em permitir que você libere sua casa dessa maneira. Se você tiver outras garantias sobre sua casa (incluindo uma segunda hipoteca), o DIL pode não ser uma opção.
Prós e contras da ação em lugar de execução hipotecária
- Pontuação de crédito: A ação em vez de execução hipotecária danifica seu crédito. Mas você pode não ter outras opções e, se você vai perder os pagamentos mensais e, eventualmente, deixar de pagar de qualquer maneira, isso pode não importar.
- Nova Moradia: Com DIL, você deve se mudar de sua casa. Assim que o banco tomar posse da propriedade, você precisará encontrar outro lugar para morar.
- Alívio limitado: DIL é apenas um acordo entre você e seu credor hipotecário principal. Se você deve dinheiro a outros (para uma segunda hipoteca, despesas HOA, impostos e assim por diante), você ainda deve esse dinheiro.
- Alternativas: em alguns casos, uma venda a descoberto é uma opção melhor do que DIL. Com uma venda a descoberto, você ainda pode conseguir isentar qualquer deficiência (mais uma vez, leia os contratos com um advogado local) e pode causar menos danos ao seu crédito. Além disso, as modificações do empréstimo podem oferecer uma solução menos drástica . O refinanciamento também pode oferecer alívio.
Passos no processo de ação em lugar de execução hipotecária
Para obter uma liberação de hipoteca, você precisa trabalhar com seu credor. Cada credor tem requisitos diferentes, então ligue e pergunte sobre o processo. Informe a eles que você não pode efetuar seus pagamentos e pergunte o que fazer.
Antes de decidir sobre o DIL, pergunte ao seu credor sobre todas as alternativas que podem estar disponíveis. Uma venda a descoberto, modificação do empréstimo, refinanciamento ou outras opções podem estar na mesa. Discuta essas opções com um consultor fiscal e advogado para escolher a melhor solução.
- Contacte o seu credor, explique a sua situação e peça para iniciar o processo DIL. Pode ser necessário preencher um formulário e coletar detalhes financeiros sobre seu orçamento e pagamentos.
- Forneça documentos que mostrem suas receitas, despesas mensais e saldos de contas bancárias. Seu credor precisa entender que você está enfrentando uma dificuldade impossível e que não há como pagar.
- Responda às solicitações de detalhes adicionais e dê tempo para que seu credor processe sua solicitação. Espere 30 dias ou mais antes de ouvir uma resposta, mas nunca é demais ligar e pedir uma atualização de status. Nada acontecerá rapidamente, mas deve ser mais rápido do que o encerramento.
- Se aprovado, peça conselhos. Antes de assinar qualquer documentação final (e durante todo o processo), consulte um advogado imobiliário local. Isso custará várias centenas de dólares, mas qualquer “mal-entendido” pode custar facilmente dez vezes mais – ou muito mais. Preste atenção especial em como qualquer deficiência será tratada.
- Na hora de se mudar, deixe o imóvel limpo e em boas condições. Remova todos os pertences pessoais e entulhos para que o imóvel esteja pronto para ser colocado no mercado.