A maioria das pessoas dirá que você não pode dar baixa em uma casa perdida na venda de uma residência pessoal, mas não é exatamente esse o caso. Tal como acontece com muitas questões fiscais, existem lacunas.
O Código da Receita Federal geralmente proíbe qualquer dedução por perdas na venda de uma residência principal, mas permite a dedução por perdas na venda de uma residência pessoal que foi convertida em propriedade de aluguel. Isso limita o valor da baixa, no entanto, e não há nenhuma dedução por qualquer redução no valor antes de você começar a alugar.
O valor inicial
O IRS usa o valor de uma casa no ponto de conversão como base para determinar um ganho ou perda. O ponto de partida é a base ajustada da propriedade no momento da conversão ou seu valor justo de mercado no momento da conversão, o que for menor.
Agora aumente esse valor para refletir as melhorias de capital do período de locação que aumentam o valor da propriedade. Subtraia as deduções do período de aluguel para depreciação. Você chegará à base ajustada da propriedade no momento da venda.
O limite de dedução de perda é o valor pelo qual a base no momento da venda excede o preço de venda real quando você vende.
Base ajustada vs. custo original
A base ajustada da propriedade no momento da venda pode ser substancialmente menor do que seu custo original em um mercado imobiliário azedo. Como regra geral, a base começa como o custo original incluindo qualquer dívida assumida, como primeira ou segunda hipoteca, mais ajustes para cima ou para baixo.
Ajuste para cima para refletir as despesas de determinados custos de liquidação ou fechamento relacionados à compra, como taxas legais ou melhorias.
Ajuste para baixo para o valor do ganho de uma venda de uma casa de propriedade anterior em que o imposto foi adiado se a venda foi feita antes de 7 de maio de 1997. Todos esses ajustes de seu custo original resultam em sua base ajustada.
Um exemplo
Você compra sua primeira residência pessoal por $ 200.000 em 2015. Você sai da casa e aluga-a em 2019. Você determina naquele momento que seu valor justo de mercado é $ 180.000. Você obtém uma dedução da depreciação de $ 20.000 e vende a propriedade por $ 150.000.
Você pode pensar que sua perda é de $ 50.000 – a diferença entre o custo original de $ 200.000 e o preço de venda de $ 150.000. Mas o IRS limita sua perda a apenas $ 10.000 – a quantia pela qual a base ajustada de $ 160.000 no momento da venda excede o preço de venda de $ 150.000.
O valor de $ 160.000 é determinado pelo valor justo de mercado de $ 180.000 no momento da conversão menos a depreciação do período de aluguel de $ 20.000.
Possíveis exceções à regra
É possível que uma perda seja anulada quando o período de locação for inferior a um ano. O IRS pode assumir a posição de que a conversão da residência em propriedade para aluguel pelo vendedor foi apenas temporária, não permanente.
As diretrizes do IRS para vendedores de casas advertem que o aluguel deve “durar mais de um ano”. As diretrizes sobre o que é temporário e o que é permanente não são, de forma alguma, a palavra final. Eles meramente refletem a posição oficial do IRS sobre uma questão e não são necessariamente vinculantes para os tribunais.
O IRS também não considerará que uma residência pessoal tenha sido convertida em um imóvel alugado por quaisquer dias em que seu imóvel esteja disponível para aluguel, mas não realmente alugado. Tradução: você realmente precisa alugar a casa antes de fazer a dedução de perdas. Se não estiver sendo alugada, a casa ainda é considerada sua residência pessoal. Esta limitação foi mantida pelos tribunais.
Sempre verifique com um fiscal profissional antes de reclamar perdas de casa em uma residência pessoal. As leis fiscais do IRS podem mudar todos os anos.