Muitos investidores ouvem sobre a potencial dedução fiscal que podem obter por possuir um imóvel para alugar e imediatamente começam a procurar um imóvel para comprar. Se isso soa como você, respire fundo primeiro. Pode valer a pena dar um passo atrás e avaliar sua busca por imóveis em termos de suas qualidades de investimento.
Realidade vs. Teoria
Em teoria, o tipo certo de imóvel para aluguel pode ser um bom investimento, especialmente quando você leva em consideração a capacidade que ele oferece de usar as deduções fiscais associadas. E, claro, a principal vantagem é que você pode usar o dinheiro de outra pessoa para pagar a propriedade e acumular um ativo.
Mas a realidade nem sempre reflete a teoria. Por exemplo, vamos supor que você deseja comprar um fourplex. Você reúne todas as informações pertinentes, coisas como preço de compra, entrada, termos de financiamento, dinheiro para reparos que você teria que investir antecipadamente, impostos imobiliários, custos anuais estimados de manutenção e aluguéis esperados. Em seguida, você adiciona uma taxa de vacância esperada e despesas adicionais que podem surgir.
Compare tudo isso com quaisquer deduções fiscais potenciais que a propriedade lhe proporcionaria. Execute os números em uma planilha para que você possa ver o efeito de quaisquer deduções de imposto de aluguel de imóveis que você possa usar. A planilha deve incluir seu suporte de impostos e sua capacidade de usar quaisquer perdas líquidas de aluguel para compensar outras receitas.
Noções básicas de dedução de impostos de imóveis
Quando você possui um imóvel para locação, pode depreciar o ativo, e isso cria uma perda do ponto de vista fiscal com mais frequência do que não, mesmo quando sua receita de aluguel cobre todas as despesas. Essa perda é freqüentemente chamada de dedução do imposto sobre o aluguel de imóveis. Se você pode realmente usá-lo, depende de quanta outra renda você tem.
E se você tiver muito lucro tributável – $ 150.000 em 2020 – você não tem permissão para usar a perda. Restrições se aplicam a quanto de perda você pode reivindicar se sua renda bruta ajustada modificada cair entre $ 100.000 e $ 150.000. Esses números se aplicam a solteiros e chefes de família contribuintes, bem como àqueles que são casados e entram em processo em conjunto. Corte-os pela metade se você for casado e apresentar uma declaração separada. Se você estiver entre esses parâmetros, a dedução fiscal criada pela propriedade de um imóvel para aluguel pode ser vantajosa.
Agora, digamos que você leve mais tempo do que o esperado para colocar o imóvel em condições de locação. Além disso, descobriu-se que os aluguéis que você realmente pode cobrar são menores do que o que seu agente disse que seriam. Você pode ter contabilizado parte disso com a taxa de vacância que calculou, mas provavelmente está sentindo que comprar o imóvel não foi uma jogada inteligente, afinal.
Mas a dedução fiscal que você criou economizou de $ 4.000 a $ 5.000 em impostos. Isso é dinheiro real que teria sido pago ao IRS no ano em curso para que possa haver equilíbrio.
Como a dedução fiscal afeta outras decisões de planejamento
O que você decide fazer financeiramente em uma parte de sua vida, como comprar uma propriedade para investimento, pode afetar o que você faz em outras partes de sua vida, como investir em um 401 (k) ou Roth IRA. Se você obtiver $ 4.000 a $ 5.000 em economia de impostos, e todas as outras coisas sendo iguais, você deve aumentar suas contribuições para o plano 401 (k)?
Não necessariamente. Por causa da perda do aluguel e de suas outras deduções, sua taxa efetiva de imposto pode estar em torno de 15%. Pode não fazer sentido colocar dinheiro dedutível em seu plano 401 (k) para economizar apenas 15% e, em seguida, possivelmente pagar uma taxa de imposto mais alta 10 anos depois, quando retirar o dinheiro. Uma contribuição de Roth IRA faria mais sentido nesta situação.
Reserve um tempo para aprender e compreender todas as regras e ramificações de sua situação tributária e falar com um consultor financeiro qualificado antes de sair e buscar o imóvel alugado.