Os vendedores que retomam as hipotecas concordam em fazer um empréstimo para ajudar o comprador a comprar uma casa. Quando os vendedores concordam em financiar parte do preço de compra, eles recebem documentos que servem como prova dos termos e condições do empréstimo. As compensações do vendedor podem ser na forma de hipoteca, título fiduciário, contrato de propriedade ou até mesmo um arrendamento mercantil, e a maioria é garantida por notas promissórias.
Como funcionam as hipotecas de transporte
Quando as taxas de juros estão altas ou as diretrizes de crédito são restritas, os compradores pedem aos vendedores que ajam no lugar do banco e façam o financiamento para eles. Se a casa estiver livre de quaisquer empréstimos existentes, o vendedor pode arcar com todo o financiamento ou o comprador pode obter um empréstimo convencional de taxa fixa para parte do preço de compra e pedir ao vendedor que financie o saldo. Se houver um empréstimo garantido para a casa, os vendedores podem permitir que os compradores assumam os pagamentos do empréstimo existente, embora o empréstimo permaneça em nome do vendedor.A diferença entre o preço de venda menos o pagamento da entrada e o empréstimo existente é o patrimônio que o vendedor carregaria como empréstimo.
Motivos pelos quais os vendedores retiram hipotecas
Os vendedores tendem a concordar mais em reter hipotecas quando o mercado imobiliário está fraco ou em baixa, porque o financiamento realizado pelo proprietário atrairá um grupo maior de compradores. Também amplia o grupo de compradores porque permite que pessoas que de outra forma não se qualificariam para um empréstimo convencional obtenham financiamento. O comprador obtém acesso ao financiamento de que precisa e o vendedor geralmente obtém uma taxa de retorno melhor do que uma conta do mercado monetário ou investimento semelhante.
Os vendedores podem receber um preço de venda mais alto em troca da oferta de financiamento do proprietário. Muitos compradores estão dispostos a pagar mais se essa for sua única opção viável. Os pagamentos mensais também fornecem ao vendedor um fluxo adicional de renda até que o empréstimo seja quitado. Se eles estavam enfrentando impostos sobre ganhos de capital na venda do imóvel, eles podem diferir a parte que é financiada.
Desvantagens das hipotecas de devolução do vendedor
A principal desvantagem das hipotecas de compensação é a possibilidade de o comprador não cumprir os pagamentos e levar o vendedor a iniciar um processo de execução hipotecária. Após a execução hipotecária, restituindo os pagamentos ao credor existente, se houver um empréstimo existente, pagando os custos de fechamento e as comissões imobiliárias, o vendedor pode não ficar com nenhum patrimônio líquido. Os vendedores que retomam as hipotecas também amarraram o dinheiro garantindo-o à propriedade. Eles ainda estão envolvidos com a propriedade e não podem ir embora.
Convertendo o Retorno do Vendedor em Dinheiro
Há um grande grupo de investidores privados no mercado que compram regularmente instrumentos de devolução do vendedor, mas não pagam o valor de face. Os investidores olham para o rendimento que receberão ao longo do prazo do investimento, e esse rendimento pode ser aumentado se o investidor pagar menos do que o saldo devedor. Os descontos variam de maneira geral, mas os vendedores podem esperar perder de 10 a 30% do saldo não pago, dependendo do seguinte:
- Tempero: Há quanto tempo o vendedor recebe os pagamentos do financiamento de compensação. Um vendedor que recebeu pagamentos pontuais durante um período de 12 meses receberá mais dinheiro do que um vendedor que possui uma hipoteca nova.
- Taxa de juros: quanto maior a taxa de juros, menor o desconto. Uma taxa de juros mais baixa atrairá investidores que desejam um desconto maior.
- Prazo de hipoteca: hipotecas de longo prazo, como uma hipoteca de 30 anos, não são tão atraentes para um investidor quanto uma hipoteca de curto prazo, portanto, normalmente são vendidas com descontos maiores do que as de curto prazo.
- Penalidades de pré- pagamento e encargos atrasados: as hipotecas de reembolso que contêm uma penalidade de pré-pagamento e uma cobrança de mora também são mais atraentes para os investidores, o que afeta a taxa de desconto aplicada.
- Rácio empréstimo-valor: rácios empréstimo-valor mais baixos recebem descontos mais favoráveis. Índices mais altos são considerados um risco maior e os descontos são mais elevados.
Os investidores também consideram o tipo de título, seu valor de avaliação, localização, comodidades, condição e a capacidade de crédito, se conhecida, dos compradores.
Taxas de Venda
O investidor pode solicitar ao vendedor de uma hipoteca de compensação que arraste todos os custos associados à venda da nota e da hipoteca. Essas taxas podem incluir o seguinte:
- Política de Título
- Taxa de garantia
- Preparação de Documentos
- Avaliação
- Declaração de Beneficiário
- Courier e transferências bancárias
- Gravação
- Comissão