Os contratos de terras são instrumentos úteis para vendedores que estão vendendo uma casa e contemplando o financiamento para um comprador. Dá aos vendedores uma receita embutida e geralmente uma melhor taxa de juros do que as taxas oferecidas em contas do mercado monetário ou certificados de depósito. No entanto, um vendedor prudente deve tomar medidas para proteger o patrimônio e garantir que o comprador possa cumprir os termos do contrato de terra.
Diferença entre um contrato de terra e uma hipoteca
Os contratos de terras são acordos de garantia entre um vendedor, conhecido como Vendedor, e um comprador, conhecido como Vendee. O vendedor carrega o financiamento para o vendedor, que pode ou não conter um empréstimo subjacente. A principal diferença entre um contrato de terra e uma hipoteca é que o comprador não recebe uma escritura ou título claro da propriedade até que o contrato de terra seja liquidado.
Alguns estados têm leis que tratam um contrato de terra semelhante a um contrato de fideicomisso, e esses contratos de terra estabelecem um fiduciário, dando a um fiduciário “poder de venda” para iniciar procedimentos de execução hipotecária no caso de a Vendee descumprir o contrato. Outros estados oferecem aos compradores um período de resgate mais longo, semelhante ao de uma hipoteca. Por essas razões, é importante reduzir as chances de inadimplência pré-qualificando a Vendee.
Protegendo o Vendedor
Se você tiver um empréstimo subjacente, podendo escolher entre um contrato direto ou um contrato final, ofereça o contrato de terreno abrangente. Isso lhe dará uma vantagem sobre a taxa de juros existente da primeira hipoteca. Peça aconselhamento jurídico sobre uma cláusula de alienação. O credor pode considerar o seu empréstimo vencido e exigível se descobrir que você vendeu a casa por meio de um contrato de terreno.
- Obtenha um relatório de crédito do comprador. Se o comprador pediu falência, atrasou os pagamentos a outros credores ou, pior, nenhum crédito, esses registros depreciativos são uma bandeira vermelha.
- Exija uma apólice de seguro de título. As buscas de títulos dos registros públicos também mostrarão gravames ou julgamentos movidos contra um comprador. A empresa de título provavelmente pedirá a satisfação desses ônus antes de segurar o contrato de terra em uma apólice de título. Peça para ver uma cópia do relatório preliminar do título (ou compromisso para seguro do título) para determinar se uma pesquisa revela algo sobre o comprador.
- Peça um adiantamento pesado. É menos provável que os compradores desistam de um contrato de terreno ou parem de pagar o contrato de venda a prazo se o comprador tiver feito um grande pagamento inicial. Quanto mais dinheiro investido antecipadamente; menor será a probabilidade de um comprador arriscar perdê-lo.
- Faça o Financiamento de Curto Prazo. Você pode amortizar os pagamentos por 30 anos, mas pedir um pagamento inicial após cinco ou dez anos. Ele permitirá que o comprador refinancie ou venda o imóvel para pagar antecipadamente. Verifique se esse tipo de financiamento está em conformidade com as leis estaduais. Pagamentos em balão podem ser proibidos.
- Verifique o emprego do comprador. Certifique-se de que o comprador está empregado e está empregado há pelo menos dois anos, de preferência mais tempo. Pergunte se o comprador é empregado da empresa ou tem contrato de trabalho e se o prazo de trabalho pode ser rescindido em breve.
- Peça referências pessoais. Verifique as referências do comprador, incluindo proprietários anteriores. Pergunte sobre o histórico de pagamentos de aluguéis anteriores, não apenas o aluguel atual, porque às vezes os proprietários dirão qualquer coisa para tirar o inquilino da propriedade. Volte ao proprietário antes do proprietário existente e pergunte.
- Insista para que o comprador obtenha uma apólice de seguro do proprietário. Você não quer ser responsável pela casa depois que o contrato de terra for assinado e notarizado. Certifique-se de que o comprador nomeia você como um segurado adicional e obtenha uma cópia da apólice de seguro do imóvel.
- Configure uma conta de desembolso. Muitos bancos e instituições financeiras oferecem um serviço que coleta os pagamentos do comprador e os envia a você ou os deposita em sua conta bancária. Impede que o comprador saiba o seu endereço residencial e o arranjo libera você para viajar.
- Recolher os impostos do vendedor. Peça à Vendee para pagar os impostos à sua empresa de desembolso. A empresa pode então fazer os pagamentos de impostos ao seu assessor de propriedade e você pode ter certeza de que os impostos serão pagos dentro do prazo.
- Incluir uma Taxa de Pagamento Atrasado no Contrato de Terra. Se você estiver pagando um pagamento de empréstimo subjacente, convém receber seus pagamentos em tempo hábil para evitar suas próprias cobranças atrasadas. Cobrar do comprador uma taxa razoável para pagamentos recebidos em atraso para convencê-lo a pagar em dia.
- Garanta manutenção e cuidados contínuos. Considere incluir uma cláusula de aceleração no contrato, que permitirá que você faça com que a Vendee refinancie a propriedade se a condição da propriedade se tornar um risco para o seu investimento financeiro.
- Impedir que o vendedor atribua o contrato. Depois de fazer sua lição de casa para aprovar esse comprador, você não deseja dar ao comprador o direito de atribuir o contrato a uma entidade desconhecida.
- Fale com um advogado. Vale a pena gastar algumas centenas de dólares para obter aconselhamento jurídico antes de firmar um contrato de terras. Além disso, é provável que um advogado pense em algo que faltou nesta lista de itens.
No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, é corretora-associada na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.