Até que o presidente Bush sancionou a Lei de Alívio Fiscal e Assistência Médica de 2006 , os prêmios de seguro hipotecário não eram dedutíveis de impostos. Os mutuários agora podem deduzir esses pagamentos. Superficialmente, isso soa como uma boa notícia para quem está comprando uma casa pela primeira vez. Mas é isso?
Uma das forças motrizes por trás da contratação de empréstimos nas costas, também chamados de empréstimos combinados, era a dedução fiscal disponível para pagar todos os juros em comparação com o pagamento de um prêmio de seguro hipotecário que não era dedutível de impostos em um único empréstimo. O segundo benefício é que os pagamentos totais de um empréstimo combinado costumam ser muito mais baixos do que o pagamento com o PMI.
Como funcionam os empréstimos combinados
Os empréstimos combinados ou piggyback são financiamentos que combinam uma primeira hipoteca com uma segunda hipoteca (com ou sem entrada). Os motivos pelos quais esses tipos de empréstimos são atraentes são porque muitos compradores de casas não têm 20% do preço de compra em dinheiro ou não querem pagar 20% para comprar uma casa – e os empréstimos combinados evitam a exigência de pagar o PMI. Os tipos comuns de empréstimos combinados são:
15/05/80
Este cenário envolve a redução de 5% e o financiamento da primeira hipoteca de 80% do preço de compra, juntamente com uma segunda hipoteca de 15% do preço de compra.
10/10/80
Este cenário envolve a redução de 10% e o financiamento da primeira hipoteca de 80% do preço de compra, juntamente com uma segunda hipoteca de 10% do preço de compra.
80/20
Este cenário envolve a redução de zero e o financiamento da primeira hipoteca de 80% do preço de compra, juntamente com uma segunda hipoteca de 20% do preço de compra.
As taxas de juros de uma segunda hipoteca são mais altas do que as de uma primeira hipoteca, mas às vezes os pagamentos totais são menores do que aqueles financiados na primeira hipoteca com seguro hipotecário privado. Além disso, desde que os empréstimos combinados atingiram o pico em 2005, muitos mutuários estão considerando outras opções devido às flutuações das taxas de juros de curto prazo.
Comparando PMI e empréstimos combinados
Vamos comparar dois mutuários com pontuações FICO idênticas de 680. Veja como funcionam os números:
Financiamento 80/20
Digamos que a família Klingon compre uma casa de $ 500.000 usando um financiamento 80/20. A primeira hipoteca seria de 6,25% e pagável a $ 2.462,87 por mês de principal e juros. A segunda hipoteca seria de 8,5% e pagável em $ 768,91 por mês, principal e juros.
Pagamentos totais para um empréstimo combinado: $ 3.232
100% com PMI
Mas a família romulana compra uma casa de $ 500.000 usando 100% de financiamento com seguro PMI. A primeira hipoteca também seria de 6,25%, mas pagável em $ 3.079, e o seguro PMI acrescenta outros $ 400 a esse pagamento.
O total de pagamentos para a primeira hipoteca com PMI é de $ 3.479.
A família romulana precisa esperar dois anos e obter uma avaliação para mostrar o patrimônio líquido de 20% para se livrar do seguro. Mas digamos que os romulanos façam isso e o pagamento caia para US $ 3.079 sem o PMI. Os romulanos não pagariam menos do que os klingons até o mês 63 do empréstimo.
Características da Provisão de Imposto de Renda para MMI / PMI
Os prêmios de seguro hipotecário (MMI) são pagos no FHA, empréstimos para habitação rural e alguns empréstimos convencionais exigem seguro hipotecário privado (PMI), ambos dedutíveis sujeitos a certas disposições:
- A provisão do Tax Relief and Health Care Act para as deduções fiscais do PMI aplica-se ao fundo após 31 de dezembro de 2006. Este namoro significa que os proprietários podem deduzir o seguro hipotecário sobre os empréstimos contraídos em 2007. A notícia ainda melhor é o fato de que, sob a dívida de perdão de hipoteca Relief Act de 2007, a dedução fiscal do PMI foi estendida até 2010.
- Disponível para pessoas que apresentem declarações conjuntas ou individuais com menos de $ 100.000 de renda bruta ajustada (AGI), ou $ 50.000 AGI para pessoas casadas que apresentem separadamente. A maioria das pessoas precisa ganhar pelo menos $ 50.000 para fazer com que a especificação do item seja uma oportunidade melhor do que fazer a dedução padrão, então isso praticamente restringe as qualificações para aqueles que ganham mais de $ 50.000, mas menos de $ 100.000.
- Famílias ganhando acima de $ 110.000 AGI não podem ter uma dedução. Mas para aqueles que ganham entre $ 100.000 e $ 110.000 AGI, a dedução diminui em 10% por $ 1.000.
- A dedução está disponível em refinanciamentos se o valor do empréstimo original não aumentar. Aumente as taxas do empréstimo no empréstimo e provavelmente excederá o saldo original e não se qualificará.
Os especialistas estão prevendo outra renovação da disposição com base no seguinte:
- A dedução do imposto de renda do seguro hipotecário acaba beneficiando os contribuintes.
- A provisão é bem recebida pelos compradores de casas.
- A capacidade de deduzir o seguro hipotecário ajuda mais compradores de casas pela primeira vez a comprar casas.
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