Os corretores de hipotecas oferecem uma vasta gama de produtos, incluindo os antigos e cansativos empréstimos convencionais. Um banco também pode fazer um empréstimo convencional, mas a linha de produtos de um banco é geralmente limitada e particular apenas a esse banco. Um corretor de hipotecas pode intermediar empréstimos por meio de vários bancos.
Muitos dos tipos exóticos de empréstimos desapareceram após o colapso das hipotecas de 2007, mas os empréstimos convencionais ainda existiam. Na verdade, eles recuperaram uma posição de destaque no mercado imobiliário. Os empréstimos convencionais gozam da reputação de serem seguros e há uma variedade de opções.
Como os empréstimos convencionais são diferentes
A principal diferença entre um empréstimo convencional e outros tipos de hipotecas é que um empréstimo convencional não é feito por ou segurado por uma entidade governamental. Às vezes, eles também são chamados de empréstimos não-GSE – não uma entidade não patrocinada pelo governo.
Os empréstimos convencionais não são particularmente generosos ou criativos quando se trata de falhas de pontuação de crédito, taxas de empréstimo para valor ou adiantamentos. Geralmente não há muito espaço de manobra aqui quando se trata de qualificação. Eles são o que são.
Os empréstimos do governo incluem empréstimos FHA e VA. Um empréstimo FHA é segurado pelo governo e um empréstimo VA é respaldado pelo governo. Os requisitos de pagamento de entrada são muito mais amigáveis para o comprador. O pagamento mínimo de entrada para um empréstimo FHA é 3,5%. O pagamento mínimo de entrada pode ser zero para empréstimos VA para veteranos qualificados. Se você quiser comprar uma propriedade rural, o Departamento de Agricultura dos EUA oferece empréstimos do USDA para compradores de casas qualificados. .
Empréstimos convencionais de “carteira”
Trata-se de um subconjunto de empréstimos convencionais detidos diretamente pelos credores hipotecários. Eles não são vendidos a investidores como outros empréstimos convencionais. Portanto, os credores podem definir suas diretrizes para essas hipotecas, o que às vezes pode tornar um pouco mais fácil para os mutuários se qualificarem.
Empréstimos Convencionais Sub-Prime
Como outros setores, sabe-se que os credores hipotecários oferecem uma classe especial de empréstimos a tomadores de empréstimos com crédito duvidoso ou mesmo ruim. O governo estabelece diretrizes para a comercialização desses empréstimos “subprime”, mas esse é o começo e o fim de qualquer envolvimento do governo. Esses também são empréstimos convencionais, e as taxas de juros e as taxas associadas costumam ser bastante altas.
Empréstimos Convencionais Amortizados
Os compradores de casas podem tomar um empréstimo convencional amortizado de um banco, uma poupança e empréstimo, uma cooperativa de crédito ou um corretor de hipotecas que financie seus empréstimos ou os corretor. Dois fatores importantes são o prazo do empréstimo e a relação empréstimo-valor:
- 97 por cento LTV com um prazo comum de 30 anos (ou 20, 15 ou 10)
- 95 por cento LTV com um prazo comum de 30 anos (ou 20, 15 ou 10)
- 90 por cento LTV com um prazo comum de 30 anos (ou 20, 15 ou 10)
- 85 por cento LTV com um prazo comum de 30 anos (ou 20, 15 ou 10)
- 80 por cento LTV com um prazo comum de 30 anos (ou 20, 15 ou 10)
O rácio empréstimo-valor indica quanto o empréstimo representa o valor da propriedade. Uma hipoteca de $ 200.000 contra uma propriedade avaliada por $ 250.000 resulta em um LTV de 80%: a hipoteca de $ 200.000 dividida pelo valor de $ 250.000.
O LTV pode ser inferior a 80%, mas os credores exigem que os mutuários paguem pelo seguro hipotecário privado quando o LTV for superior a 80%. Alguns produtos de empréstimo convencionais permitem que o credor pague pelo seguro hipotecário privado, mas isso é raro.
O prazo do empréstimo pode ser mais longo ou mais curto, dependendo das qualificações do mutuário. Por exemplo, um mutuário pode se qualificar para um prazo de 40 anos, o que reduziria significativamente os pagamentos. Um empréstimo de 20 anos aumentaria os pagamentos.
Por exemplo, aquele empréstimo de $ 200.000 a 6% a pagar em 20 anos resultaria em pagamentos de $ 1.432,86 por mês, enquanto um empréstimo de $ 200.000 a 6% a pagar em 30 anos resultaria em um pagamento de $ 1.199,10 por mês. Um empréstimo de $ 200.000 a 6 por cento pagável em 40 anos resultaria em um pagamento de $ 1.100,43 por mês.
Um empréstimo convencional totalmente amortizado é uma hipoteca em que o mesmo montante de principal e juros é pago todos os meses, desde o início até o fim do empréstimo. O último pagamento paga o empréstimo integralmente. Não há pagamento inicial.
Os empréstimos em conformidade – aqueles que estão em conformidade com as diretrizes de IGE – estão limitados a US $ 453.100 em 2018. Este número pode ser ajustado anualmente. Uma pontuação de crédito mínima para uma boa taxa de juros é geralmente mais alta do que as exigidas para empréstimos FHA.
Os limites de empréstimo acima de US $ 548.250 em 2021 são considerados empréstimos de agências e, às vezes, chamados de empréstimos não conformes. Alguns são empréstimos jumbo e as taxas de juros são normalmente mais altas aqui também.
Empréstimos convencionais ajustáveis
Os pagamentos de um empréstimo convencional de taxa ajustável podem flutuar porque a taxa de juros é ajustada periodicamente para acompanhar o ritmo da economia.
Alguns empréstimos são fixos por um determinado período e depois se transformam em empréstimos com taxas ajustáveis. Por exemplo, um ARM de 3/1 de 30 anos é fixado para três anos. Em seguida, começa a se ajustar pelos 27 anos restantes. Um ARM 5/1 é fixado para os primeiros cinco anos. Um ARM 7/1 é fixado por sete anos antes de começar a se ajustar.
Características de um empréstimo convencional ajustável
Muitos mutuários evitam empréstimos convencionais de taxa ajustável. Eles preferem ficar com os empréstimos amortizados tradicionais, então não há surpresas em relação aos pagamentos de hipotecas a vencer no futuro. Mas uma hipoteca de taxa ajustável pode ser apenas a passagem para ajudar nos primeiros anos de pagamentos para tomadores de empréstimos cujas receitas podem aumentar.
A taxa de juros inicial normalmente é menor do que a taxa de um empréstimo de taxa fixa e geralmente há um máximo, conhecido como cap rate, sobre quanto o empréstimo pode ajustar ao longo de sua vida. A taxa de juros é determinada adicionando uma taxa de margem à taxa do índice.Os períodos de ajuste podem ser mensais, trimestrais, semestrais ou anuais.
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