Os investidores às vezes procuram aluguéis para comprar, na esperança de que as casas mais tarde atraiam os compradores de imóveis pela primeira vez na revenda. Muitas dessas casas têm preços na extremidade inferior do mercado e estão situadas em bairros agradáveis.
Os proprietários podem tentar vender suas casas de aluguel para compradores que compram pela primeira vez, em vez de para outro, porque esses compradores geralmente não têm experiência em negociações e podem pagar preços mais altos.
Quer você seja um investidor ou um comprador de uma casa pela primeira vez, deve ter cuidado ao comprar um aluguel. Uma casa ocupada por inquilinos pode ser um excelente negócio ou pode ser um pesadelo para a manutenção adiada.
Olhe para a vizinhança antes de comprar uma casa para alugar
Uma das primeiras coisas que você deve procurar ao considerar a compra de um aluguel é qualquer outro imóvel próximo. Converse com os vizinhos para aprender peculiaridades sobre o bairro e descobrir que tipo de família vive lá. Se todas as outras casas forem residências ocupadas pelo proprietário, isso poderia oferecer um pouco de proteção contra possíveis flutuações do valor de mercado, uma vez que haverá mais estabilidade na propriedade e na ocupação.
Se a casa alugada que você está considerando é a pior casa da rua, talvez você consiga negociar o negócio da sua vida. O gramado está crescido demais e a grama morrendo? Grita por apelação do freio?
Mesmo que você consiga resolver facilmente um problema sozinho, ainda poderá usar a falha a seu favor durante as negociações, especialmente se as falhas a tornarem uma exceção na vizinhança.
Faça um tour pela casa alugada sem a presença dos inquilinos
É melhor se a casa estiver vazia, mas alguns proprietários deixam os inquilinos na propriedade enquanto ela está à venda. Se você está considerando uma casa que ainda está ocupada por inquilinos, tente marcar um horário para visitá-la enquanto ela estiver vazia.
Visitar a casa enquanto ela está vazia dá a você a liberdade de explorar o que quiser. Quando os inquilinos estão em casa, eles podem desencorajá-lo de abrir armários ou explorar armários. Você pode evitar esse tipo de interação embaraçosa encontrando um horário para fazer uma visita enquanto a casa está vazia.
Esteja preparado para avisar os inquilinos (pelo menos 24 horas) antes de visualizar a casa. É normal que os proprietários exijam marcações antecipadas e os inquilinos não vão querer um cofre na casa se ainda tiverem objetos de valor dentro.
Em casos extremos, os inquilinos que desejam permanecer na casa podem tentar sabotar a venda exagerando questões menores ou fabricando problemas que não existem. Mesmo que os inquilinos não estejam tentando sabotar ativamente a venda, eles podem não manter a casa em perfeitas condições de exibição. Se isso ocorrer, tente ignorar a desordem para que você possa avaliar a casa em si.
Com vista para a desordem do inquilino
Balcões de cozinha sujos podem ser facilmente limpos, então não deixe que essas bagunças afetem sua opinião sobre a casa. No entanto, carpetes rasgados, paredes de gesso danificadas, torneiras com vazamento e problemas semelhantes exigirão trabalhos de reparo mais significativos.
Procure oportunidades para negociar
As casas para aluguel podem ser vendidas por menos do que as casas ocupadas pelo proprietário, especialmente se o vendedor estiver motivado. Fique atento a alguns destes motivos comuns pelos quais um vendedor de uma casa para aluguel pode estar motivado:
- Os inquilinos nem sempre pagam o aluguel em dia, mas os pagamentos da hipoteca são devidos de qualquer maneira. Muitos proprietários de pequena escala não podem pagar a hipoteca se não receberem o aluguel.
- Os proprietários às vezes ficam exaustos por possuir um imóvel alugado, e inquilinos exigentes ou difíceis podem agravar o esgotamento.
- Se o vendedor alugou a casa por muitos anos, ele pode não ter nenhuma depreciação sobrando para a dedução do imposto. Quando for esse o caso, eles podem estar ansiosos para fazer uma troca 1031 por outra propriedade.
- Um senhorio com uma casa ocupada por um inquilino que decide vender durante um mercado em queda está pronto para levar o golpe no preço de venda.
- A casa pode exigir reparos que o vendedor não pode pagar.
Descubra defeitos potenciais na casa de aluguel
É sempre uma boa ideia fazer uma inspeção residencial antes de comprar uma casa, mas isso é especialmente importante antes de comprar uma casa que foi alugada. Casas ocupadas pelo proprietário tendem a receber melhor manutenção porque os proprietários estão nas instalações e podem cuidar de pequenos problemas antes que se transformem em problemas graves.
Peça ao seu agente imobiliário uma lista de referências para inspetores residenciais e entreviste-os antes de se comprometer. Ao considerar os inspetores, dê uma olhada em um exemplo de relatório de inspeção residencial. Inspetores de casas ruins podem gerar relatórios de três ou quatro páginas. Seu relatório de inspeção residencial deve ter 30 ou mais páginas, dependendo do tamanho da casa. Descubra como o inspetor trabalhava antes de começar a inspecionar as casas e tente encontrar alguém que sempre trabalhou em uma área semelhante.
Não faça check-out do processo depois de encontrar o inspetor certo. Limpe pelo menos duas horas de sua programação (ou mais, dependendo do tamanho da casa) para que você possa estar presente e fazer perguntas durante a inspeção.
Se você encontrar um defeito grave, peça ao vendedor para consertá-lo ou credite-o em seus custos de fechamento por meio de uma solicitação de reparo. Mantenha suas solicitações estritamente focadas nos reparos mais caros – não envie uma lista de pedidos insignificantes.