Comprando uma casa com inquilinos: um guia rápido

Publicado por Javier Ricardo


Quer esteja interessado em comprar uma casa para usar como residência principal ou propriedade de investimento, é possível que a propriedade esteja atualmente ocupada por inquilinos.
Se for esse o caso, há algumas coisas que você deve considerar antes de decidir prosseguir com a compra. Continue lendo para uma rápida introdução aos direitos do inquilino, obrigações do proprietário e como limitar os riscos ao comprar uma casa com inquilinos no local.

Direitos do inquilino


Para começar, é importante compreender que a venda de um imóvel não altera os termos dos arrendamentos do inquilino.
Assim como servidões (e outros convênios) que “acompanham a terra” – ou seja, estão vinculados à terra e não ao dono – os arrendamentos ficam “presos” à casa, mesmo quando a propriedade muda de mãos. Conclusão: o aluguel que está em vigor antes de você comprar o imóvel permanece em vigor mesmo depois de você fechá-lo, então você não pode legalmente aumentar o aluguel, modificar as cláusulas ou acordos ou expulsar um inquilino antes do final do prazo de um arrendamento só porque você é o novo proprietário.


Se você definitivamente deseja que os inquilinos se mudem, você tem algumas opções.
Uma é apresentar uma oferta pela casa que depende de a casa estar vaga (ou seja, sem inquilinos) quando você fecha. Isso coloca o ônus sobre o vendedor de rescindir o contrato de arrendamento ou oferece um incentivo aos inquilinos para sair mais cedo. Se o vendedor não puder (ou não quiser) fazer isso, você pode ir embora e começar a procurar outra casa. A outra opção é comprar o imóvel e então rescindir o (s) arrendamento (ões), renegociar os termos ou “comprar” o (s) inquilino (s) você mesmo. Mas, neste cenário, lembre-se de que o inquilino não tem obrigação de aceitar quaisquer novos termos se ele tiver um contrato válido em vigor – e você pode se abrir para uma ação judicial se rescindir o contrato ou tentar forçar um despejo.

Obrigações do senhorio


Como o novo proprietário, você herda as obrigações do proprietário.
Uma grande parte de ser um senhorio é manter uma propriedade segura e habitável para seus inquilinos. Em geral, você deve (no mínimo):

  • Mantenha todas as áreas comuns, como corredores e escadas, em condições seguras e limpas.
  • Certifique-se de que os elementos estruturais estão seguros e intactos (pisos, paredes, escadas, elevadores, telhados).
  • Certifique-se de que os sistemas elétricos, hidráulicos, de aquecimento / ar condicionado (HVAC), ventilação e sanitários sejam mantidos de maneira adequada.
  • Certifique-se de que os inquilinos tenham acesso a água corrente, água quente e calor em quantidades razoáveis ​​em horários razoáveis.
  • Forneça recipientes de lixo e providencie a remoção do lixo.
  • Gerenciar toxinas ambientais conhecidas, incluindo pó de tinta com chumbo e amianto.
  • Exterminar roedores e outras infestações de vermes. 


Suas leis locais podem exigir requisitos adicionais em relação à habitabilidade – revise-os para ter certeza de que está em conformidade.
Além disso, é vital que você leia o contrato para descobrir quaisquer outras obrigações específicas que você possa ter – como cortar a grama ou pagar por serviços públicos.

Alteração ou rescisão de um contrato de locação


Em geral, se o inquilino tiver um contrato de aluguel mês a mês, você (como o novo proprietário) pode rescindir o contrato ou aumentar o aluguel antes do início de um novo mês, desde que dê o aviso apropriado (normalmente 30 dias, mas varia consoante o estado e o número de meses em que o inquilino ocupou a propriedade).
No entanto, se houver um contrato de arrendamento por prazo determinado (por exemplo, seis ou 12 meses), o inquilino tem o direito legal (na maioria dos casos) de ocupar a casa enquanto o aluguel estiver ativo, independentemente de quem é o proprietário .


Existem alguns casos em que o arrendamento pode ser rescindido antecipadamente.
Uma é se houver linguagem no arrendamento especificando que o proprietário (vendedor) tem o direito de rescindir o arrendamento se vender ou transferir a propriedade; nesse caso, o aluguel pode ser rescindido legalmente quando você compra a casa. A outra exceção é se você comprar o imóvel como resultado de uma execução hipotecária; nesse caso, você pode seguir as regras do seu estado em relação ao aviso de desocupação. No estado de Washington, por exemplo, você deve avisar os locatários com 60 dias de antecedência para desocupar uma propriedade hipotecada antes de iniciar uma ação de despejo.
 Em alguns casos, os inquilinos concordarão em sair mais cedo com uma oferta de “dinheiro pelas chaves” do novo proprietário, administrador ou banco. 


Finalmente, se você planeja usar a casa como sua residência principal (e não como uma propriedade de aluguel), você pode usar um despejo de mudança de proprietário (OMI) para fazer com que um inquilino se mude.
As regras variam de acordo com o estado, mas, em geral, você deve se mudar para a casa dentro de 90 dias após o despejo e morar nela como sua residência principal por pelo menos três anos.
 

The Bottom Line


Um primeiro passo importante é revisar os documentos do aluguel antes de fechar, para que você saiba no que está se metendo e para que possa garantir que o aluguel está bem escrito e estruturado para seguir as leis locais de aluguel.
Se algo parecer errado, exija que o vendedor defina a linguagem como condição para o seu fechamento. Também é importante obter não apenas os registros de aluguel pré-pago e depósitos de segurança, mas também o dinheiro (deve ser transferido para você no extrato de fechamento). Você provavelmente terá que manter o depósito de segurança em uma conta fiduciária (dependendo do seu estado) e o agente de fechamento deve ratear o pagamento do aluguel atual entre você e o vendedor.


Além disso, certifique-se de que o vendedor forneça a documentação relativa às condições da propriedade antes de o inquilino se mudar – se houver danos, você terá dificuldade em provar que o inquilino é responsável sem um relatório de check-in.
Se possível, reúna-se com os inquilinos antes do fechamento para que possa verificar as condições atuais da casa e discutir os termos do aluguel.



Finalmente, certifique-se de que está devidamente seguro.
Uma política de proprietário padrão normalmente não fará o trabalho. Informe a sua seguradora de que a casa está sendo alugada para que você tenha cobertura em caso de danos ao inquilino, negligência e outras perdas.