No que diz respeito à facilidade de compra de uma casa, faz diferença se a maior parte das casas no mercado consiste principalmente em execuções hipotecárias. Se um vendedor regular está vendendo em um mercado dominado por casas de bancos, eles precisam competir em preços com execuções hipotecárias, o que significa que o vendedor precisa definir o preço de uma casa de acordo com os preços das casas de bancos.
Alguns gerentes de ativos, que trabalham em departamentos imobiliários de bancos lidando com execuções hipotecárias, insistem que seus corretores comercializem seus estoques como qualquer outra casa; alguns preferem que os agentes não revelem que as casas são execuções hipotecárias. Isso ocorre porque as casas hipotecadas carregam um estigma. Com toda a justiça para o banco, no entanto, o banco está simplesmente tentando competir no mercado aberto.
Casas e divulgações de propriedade de bancos
Normalmente, quando você compra uma casa, os proprietários sabem que podem compartilhar com você detalhes sobre sua história. Você pode descobrir se a pia da cozinha volta a funcionar, quando o telhado foi substituído pela última vez e se há algum defeito que uma inspeção residencial possa não revelar. Quando você compra uma casa de um banco, você está por conta própria. Você está comprando um fator desconhecido com muito poucos recursos.
Condição As-Is
Os bancos raramente fazem reparos nas residências de suas carteiras. Eles geralmente não pagam por uma inspeção de pragas ou fornecem aos compradores uma certificação de telhado ou inspeção de esgoto. Se sua inspeção residencial revelar um problema grave e você enviar uma solicitação de conserto, o banco provavelmente irá ignorá-lo. Considerando que é muito mais provável que um vendedor regular negocie uma solicitação de reparo e resolva os problemas para você.
Negociando para comprar uma casa no banco
Alguns bancos nem mesmo olham para uma oferta, a menos que o comprador envie uma carta de pré-aprovação da hipoteca do credor escolhido pelo banco, o que significa que pode demorar ainda mais para enviar uma oferta em primeiro lugar. Devido ao volume de listagens que os departamentos de ativos controlam, às vezes pode levar até duas semanas ou mais para obter uma resposta.
Quando o banco aceita uma oferta, geralmente gera um adendo do banco que, para todos os efeitos práticos, substitui a oferta que você enviou. O adendo do banco pode consistir em 10 páginas ou mais. Quase todos os itens importantes que protegem o comprador são alterados. Se você estiver comprando uma casa própria de um banco, é uma boa ideia pedir ao seu advogado que analise o contrato, porque o palavreado às vezes é difícil de entender.
Bancos cobram taxas por atrasos no fechamento
No norte da Califórnia, muitas vezes você acaba com uma empresa de garantia do sul da Califórnia cuidando da transação. A distância atrasa a papelada. Além disso, se o credor do comprador precisar de alguns dias para liberar o arquivo da subscrição, o banco geralmente cobra uma taxa do comprador. Os vendedores regulares geralmente são mais tolerantes e relaxados com as extensões.