Depois de despencar em 2018, as ações de construtoras, varejistas de reforma e outras empresas relacionadas à habitação se recuperaram até agora em 2019, levando alguns investidores a acreditar que o pior já passou. No entanto, os fundamentos em deterioração no mercado imobiliário sugerem que este pode ser um salto do gato morto, ou uma recuperação temporária no meio de uma tendência de baixa mais longa. Os declínios persistem no tráfego de compradores, nas casas vendidas, no número de compradores pela primeira vez e nos preços de venda, relatórios de Barron.
O SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) ilustra a recuperação, tendo avançado 9,9% no acumulado do ano em 2019, até 29 de janeiro, depois de cair 25,7% em 2018. A tabela abaixo analisa mais de perto vários estoques de construção residencial líderes, todos os quais são ainda caiu significativamente de seus máximos, apesar da recuperação em 2019.
Estoque de habitação Dead Cat Bounce?
(% De ganho acumulado no ano de 2019,% de queda de 52 semanas de alta)
- Lennar Corp. (LEN): + 17,5% YTD, -29,9% vs alto
- Toll Brothers Inc. (TOL): + 7,1% YTD, -28,6% vs alta
- KB Home (KBH): + 6,8% YTD, -38,5% vs alto
- DR Horton Inc. (DHI): + 5,8% YTD, -28,4% vs alto
- PulteGroup Inc. (PHM): + 4,8% YTD, -19,3% vs alto
- Fonte: Yahoo Finance; a partir do fechamento em 29 de janeiro de 2019.
Significância para investidores
Nos últimos 12 meses, o tráfego de compradores de residências caiu 12% em novembro de 2018 e 14% em dezembro de 2018, de acordo com dados do Credit Suisse relatados pela Barron’s. Também conhecido como tráfego de pedestres, esse número conta o número de ocorrências em que corretores de imóveis mostram casas a compradores em potencial. “O tráfego de pedestres tem uma forte correlação com contratos futuros e vendas de casas, então pode ser visto como uma prévia das tendências de vendas de dois a três meses no futuro”, de acordo com a National Association of Realtors (NAR).
As vendas de casas existentes caíram 7% em novembro e 10% em dezembro, em uma base ano a ano (YOY). Este é o declínio mais acentuado do YOY desde maio de 2011, conforme David Rosenberg, economista-chefe e estrategista da Gluskin Sheff + Associates, empresa de gestão de fortunas com sede em Toronto, disse à Barron’s. Olhando para os últimos seis meses, ele vê uma taxa de declínio anualizada de 14%.
4 razões pelas quais os estoques de habitação podem se reverter
- Preços de venda em erosão
- Diminuição de compradores pela primeira vez
- Diminuição do tráfego de compradores
- Vendas de casas em queda livre
Fonte: Barron’s
O preço médio de venda de uma casa caiu 1,4% no ano em dezembro, a quinta queda em seis meses, observa Rosenberg. Ele acrescenta que a tendência de crescimento dos preços do YOY caiu de 4,1% para 2,9%, uma das desacelerações mais rápidas em quase sete anos.
O Índice Nacional de Preços de Imóveis S&P CoreLogic Case-Shiller, co-desenvolvido pelo Prêmio Nobel de Economia Robert Shiller, pinta um quadro mais otimista, mostrando preços residenciais em 20 cidades acima de 5,03% ao ano em outubro, por Yahoo Finance, que acrescenta que este índice tem desacelerado. Observando que os preços das casas nos Estados Unidos estão desfrutando de seu terceiro maior boom desde 1890, Shiller disse ao Yahoo, “as pessoas estão começando a achar que as casas são caras e isso pode levar a uma reviravolta e queda nos preços das casas”.
Enquanto isso, Rosenberg indica que os compradores de casas pela primeira vez representavam apenas 32% do mercado em novembro, enquanto ele diz que 40% é o mínimo em um mercado robusto. “A grande questão do lado da demanda é a acessibilidade da habitação”, disse Robert Dietz, economista-chefe da National Association of Home Builders (NAHB), ao The Wall Street Journal.
Olhando para a Frente
Uma chave para o mercado imobiliário e os estoques de construção residencial é o caminho da economia daqui para frente. Uma desaceleração no crescimento, no emprego e nos salários prejudicará ainda mais a demanda. Por outro lado, conforme observado pela Barron’s, os mercados regionais nos Estados Unidos podem diferir amplamente em termos de oferta doméstica, demanda e acessibilidade. Com isso, empresas que concentram seus negócios nos mercados mais atraentes podem contrariar as tendências nacionais.