O que é compensação justa?
A compensação justa refere-se à compensação que os indivíduos recebem quando seus bens são confiscados pelo governo para uso público. Por exemplo, quando o sistema de rodovias nacionais foi construído na década de 1950, muitos proprietários tiveram suas propriedades confiscadas porque o governo precisava do terreno para construir o sistema de rodovias interestaduais.
O recurso de compensação justo é fornecido pela Cláusula de Tomada da Quinta Alteração e geralmente é considerado o valor justo de mercado. No entanto, o que o governo considera justa compensação não pode ser considerado “justo” pela pessoa cuja propriedade é apreendida. A capacidade do governo de obter propriedade privada para uso público é chamada de domínio eminente.
Principais vantagens
- Uma compensação justa é paga aos proprietários pela apreensão legal de bens pessoais ou terras.
- Está legalmente definido na Cláusula de Tomada da Quinta Alteração.
- Os proprietários recebem o valor justo de mercado por sua propriedade, mas muitas vezes pode ser difícil determinar o valor justo de mercado.
- Existem diferentes métodos usados para determinar o valor de uma propriedade e incluem a abordagem de mercado, a abordagem de receita e a abordagem de custo.
Compreendendo a Compensação Justa
A ideia por trás da justa indenização é reparar o patrimônio do indivíduo, como se a apropriação do imóvel não tivesse ocorrido. Isso significa pagar o valor justo de mercado pela propriedade.
No entanto, os indivíduos que perdem suas casas por ato de domínio eminente podem não considerar o valor justo de mercado do imóvel como uma compensação justa pela perda, pois não leva em consideração o tempo, estresse e custo de mudança para um novo imóvel. . A justa compensação também não leva em consideração a perda dos laços sociais da vizinhança ou a conexão emocional que o proprietário pode ter com a propriedade. O valor justo é frequentemente contestado em casos de domínio eminentes.
Fatores de justa compensação
Ao determinar a compensação justa, as seguintes questões são consideradas:
Valor justo de mercado da terra
O preço que o proprietário receberia se estivesse disposto, não forçado, a vender a terra pode ser usado para ajudar a determinar o valor justo de mercado da terra. Por exemplo, se um proprietário de terras decidiu que queria um terreno mais significativo e leiloou sua propriedade existente, o preço de venda em leilão seria considerado valor justo de mercado.
Valor de mercado justo da melhoria da terra
A melhoria do solo refere-se a estruturas que melhoram o valor do terreno apreendido. A melhoria da terra pode incluir moradias isoladas, celeiros e garagens separadas. Melhorias intangíveis de terras também devem ser levadas em consideração. Por exemplo, a terra próxima a uma área com recursos naturais pode ser considerada uma melhoria da terra.
Resíduos Danos
Se apenas uma parte da propriedade for apreendida, os danos residuais referem-se aos danos na propriedade remanescente devido à apreensão. Os danos residuais podem incluir a incapacidade de aproveitamento da melhor parte do terreno, qualquer alteração ou forma do terreno e a nova proximidade do terreno a infraestruturas públicas, como estradas ou equipamentos de utilidade.
Benefícios
Embora menos frequente, os proprietários podem se beneficiar com a apreensão de suas terras. Por exemplo, se parte da terra de um proprietário for confiscada para uma nova estrada de serviço que permite o subdivisão da propriedade, esse benefício pode ser usado para compensar a compensação total recebida.
Métodos para avaliação de propriedade
Existem três métodos geralmente aceitos para avaliar uma propriedade durante um caso de domínio eminente. Isso inclui o seguinte:
1. Abordagem de mercado
A abordagem de mercado é bastante direta, pois a propriedade apreendida é comparada às vendas recentes de propriedades com características semelhantes. Este método normalmente é usado para avaliar propriedades residenciais.
2. Abordagem de renda
A abordagem de renda é usada melhor para propriedades que geram renda. Nestes casos, a receita operacional da propriedade deve ser determinada primeiro. Em seguida, a receita e a taxa de capitalização são usadas para chegar ao valor.
3. Abordagem de custo
A abordagem de custo leva em consideração uma estrutura muito específica na propriedade, que é única o suficiente para que o proprietário precise recriá-la em qualquer propriedade futura. Seria levado em consideração o valor do terreno baldio, acrescido do custo de reposição da nova estrutura e deduzido da depreciação da estrutura atual.