O que é Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)?
Um conduíte de investimento hipotecário imobiliário (REMIC) é um veículo para fins especiais (SPV) usado para agrupar empréstimos hipotecários e emitir títulos lastreados em hipotecas (MBS).
Principais vantagens
- Um conduíte de investimento hipotecário imobiliário (REMIC) é um veículo para fins especiais (SPV) usado para agrupar empréstimos hipotecários e emitir títulos lastreados em hipotecas (MBS).
- As REMICs foram inicialmente autorizadas pela promulgação da Lei de Reforma Tributária de 1986.
- Um conduíte de investimento de hipoteca imobiliária (REMIC) pode ser organizado como uma parceria, um trust, uma corporação ou uma associação e está isento de impostos federais.
Compreendendo o conduíte de investimento em hipotecas imobiliárias (REMIC)
Os conduítes de investimento em hipotecas imobiliárias mantêm hipotecas comerciais e residenciais em fideicomisso e emitem participações nessas hipotecas securitizadas aos investidores. Semelhante às obrigações hipotecárias colateralizadas (CMOs), os REMICs reúnem uma variedade de hipotecas individuais em pools com base no risco e no vencimento, emitindo posteriormente títulos ou outros títulos para os investidores. Esses títulos são então negociados no mercado hipotecário secundário.
REMICs foram autorizados pela primeira vez pela promulgação da Lei de Reforma Tributária de 1986. Um canal de investimento de hipotecas imobiliárias pode ser organizado como uma parceria, um fundo, uma corporação ou uma associação. REMICs são entidades isentas de impostos federais, embora os investidores ainda estejam sujeitos ao imposto de renda de pessoa física. O status de isenção de impostos de um REMIC pode ser perdido se um empréstimo de seu pool for trocado por outro empréstimo. Os regulamentos federais exigem que os empréstimos em um determinado fundo sejam constantes. Em outras palavras, os empréstimos não podem ser modificados significativamente ou trocados por empréstimos diferentes com novos termos.
Fannie Mae e Freddie Mac são alguns dos emissores mais proeminentes de REMICs.
Problemas com o conduíte de investimento em hipotecas imobiliárias (REMIC)
Restrições podem ser aplicadas a empréstimos imobiliários comerciais que foram securitizados por REMICs. Se o proprietário de um imóvel estiver interessado em fazer melhorias em uma propriedade coberta por esse empréstimo, ele poderá enfrentar limitações que o impedirão de agir. As renovações planejadas podem alterar substancialmente o valor da garantia que garantiu o empréstimo, o que não seria permitido. Foram apresentadas propostas para alterar os regulamentos que limitam e restringem tais renovações. A intenção era permitir que proprietários com empréstimos comerciais securitizados por REMICs fizessem melhorias e melhorias para tornar suas propriedades mais atraentes para o mercado.
Por exemplo, a Lei de Melhoria de Conduítes de Investimento em Hipoteca Imobiliária de 2009 foi proposta de legislação apresentada no Congresso. O objetivo pretendido era atualizar as regras REMIC para permitir que os proprietários de ativos imobiliários problemáticos modificassem suas propriedades. Ele foi focado especificamente em hipotecas qualificadas e bens de execução hipotecária no Programa de Alívio de Ativos Problemáticos (TARP).
A legislação proposta incluía uma declaração de que modificações de propriedades sob tais termos não seriam consideradas transações proibidas, conforme descrito pela Receita Federal. Os juros no REMIC continuariam a ser tratados como juros regulares e os rendimentos gerados por modificações na propriedade seriam tratados da mesma forma como se recebidos por meio de hipotecas qualificadas.