O que é um empréstimo mínimo?
Um empréstimo mínimo é um tipo específico de empréstimo projetado especificamente para projetos de construção imobiliária. Os empréstimos de piso aplicam-se a edifícios que serão ocupados por inquilinos. O empréstimo mínimo é o valor mínimo que um credor concorda em adiantar para permitir que o construtor inicie o desenvolvimento de um imóvel comercial.
Como funciona um empréstimo mínimo
Um empréstimo mínimo não funciona como um empréstimo tradicional ou uma hipoteca tradicional, em que o mutuário recebe os fundos na sua totalidade de uma só vez. Em vez disso, o empréstimo mínimo é o valor parcial de um empréstimo maior – a soma de que o mutuário e o construtor precisam para realmente começar o projeto de construção.
O restante do empréstimo, chamado de “retenção”, é pago depois que o construtor atinge certos estágios do projeto que são decididos pelo credor. Por exemplo, um banco pode concordar em adiantar 70% do custo total do projeto, com o saldo de 30% a ser liberado quando o projeto atingir certos marcos. Esses marcos normalmente incluem uma venda ou aluguel bem-sucedido da maioria das unidades do projeto, obtenção de uma licença de ocupação, etc.
Os mutuários que não cumprirem os requisitos da retenção podem ter que garantir um empréstimo-ponte ou alguma outra forma de financiamento de gap ou financiamento intermediário, o que pode ser bastante caro: Esses empréstimos são processados rapidamente, mas têm prazos muito curtos e elevados taxa de juros.
Os empréstimos de piso estão disponíveis apenas para a construção de projetos imobiliários comerciais, não residenciais.
Empréstimos básicos vs. empréstimos para construção
O empréstimo mínimo geralmente é o primeiro estágio de um empréstimo maior para construção ou hipoteca. Um empréstimo para construção é um empréstimo de curto prazo (um empréstimo com prazo de um ano ou menos) utilizado para financiar o projeto imobiliário. O construtor contrai um empréstimo de construção para cobrir os custos do projeto antes de obter financiamento de longo prazo. Por serem considerados bastante arriscados, os empréstimos para construção geralmente têm taxas de juros mais altas do que as hipotecas tradicionais.
Os compradores de casas que constroem sua própria residência sob medida podem contrair empréstimos para construção, mas não podem optar por um empréstimo de piso como parte do processo. Os empréstimos de piso são apenas uma parte dos empréstimos de construção para edifícios ocupados por inquilinos, não aqueles ocupados pelo proprietário. Um proprietário individual pode, no entanto, refinanciar o empréstimo para construção em uma hipoteca permanente de longo prazo ou simplesmente contrair um novo empréstimo para saldar o empréstimo para construção.
No caso de um projeto imobiliário que é uma propriedade comercial (centros de varejo, complexos de escritórios, hotéis e prédios de apartamentos não ocupados pelo proprietário), o construtor pode financiar o projeto com um empréstimo para construção e, em seguida, fazer um comercial empréstimo imobiliário para quitá-lo. (Um empréstimo imobiliário comercial é um tipo específico de empréstimo hipotecário garantido por uma garantia de propriedade comercial, em vez de residencial. Como tal, não está disponível para construtoras individuais.)
Os empréstimos para imóveis comerciais tendem a ter prazos mais longos do que os empréstimos para construção, variando de cinco a 20 anos.