Dicas para negociar a venda a descoberto

Publicado por Javier Ricardo


Há um fato indiscutível quando você está negociando uma venda a descoberto: quando você pensa que sabe tudo o que há para saber sobre o processo, as regras mudam.


Isso ocorre porque, na verdade, existem poucas regras rígidas, exceto aquelas associadas ao programa Home Affordable Foreclosure Alternatives (HAFA).
E esses são freqüentemente interpretados vagamente. Portanto, existem mais do que algumas estratégias por aí.


Alguns são conhecidos por funcionar … mas outros nem tanto.

Documente o mercado


Superficialmente, pode parecer razoável que você queira mostrar ao banco quanto dinheiro ele pode ganhar ou perder na transação de venda a descoberto, mas isso raramente funciona.


O banco já fez as contas se estiver considerando uma oferta de venda a descoberto.
Já analisou seu acordo de pooling e serviços (PSA) e está determinado se ganhará mais dinheiro com o encerramento ou com uma venda a descoberto.

O banco já sabe a resposta para essa pergunta.


Dito isso, um agente de vendas a descoberto pode mostrar ao banco a direção de seus mercados locais.
Pode fazer sentido aceitar uma oferta neste mês e no próximo ano, por exemplo, se os valores das casas estiverem caindo.


Mas, na maioria das vezes, os bancos não estão interessados ​​na opinião de um agente imobiliário local.
Seus negociadores não estão olhando para o futuro. Eles estão procurando dólares e centavos mais imediatos e o que podem fazer hoje.

Devolva todos os documentos imediatamente


Seu agente pode enviar a você um documento que você sabe que já assinou, mas formulários como uma declaração legal, um adendo à lista de venda a descoberto ou um adendo ao contrato de venda a descoberto são constantemente ajustados e alterados pelos advogados do banco.
A versão que você assinou pode estar desatualizada no momento em que você está perto da aprovação da venda a descoberto.


Portanto, envie o documento para o seu agente ou mitigador de perdas imediatamente se o banco quiser um extrato bancário ou folha de pagamento atualizados.
O negociador do banco pode demorar um pouco para pegar seu arquivo novamente, se você não mostrar urgência respondendo rapidamente às solicitações do banco.

Muitas tarefas têm prazos. Seu arquivo pode ser fechado se você ou seu agente perder um.

Enviar documentos completos


Envie todas as páginas dessa declaração de impostos e todas as páginas desse extrato bancário.
Não cometa o erro de pensar que o banco prefere a versão abreviada. Não é verdade. Ele quer cada página.

Verifique se o número do empréstimo está em todas as páginas.


Os bancos geralmente desejam ver os nomes do vendedor e do comprador nos empréstimos do HUD.
Às vezes, os bancos querem ver os nomes de qualquer titular de garantia júnior também explicados.


Sempre certifique-se de que o lado do comprador do HUD seja preenchido se incluir créditos do vendedor para o comprador que não sejam realmente créditos.
Os negociadores geralmente não entendem por que o crédito do vendedor é o débito do comprador no HUD, a menos que o vejam em preto e branco.

Envie um CMA para justificar o preço


Resista ao impulso de fazer lowball aqui.
Envie uma oferta de valor próximo ao mercado razoável e justa.


Às vezes, os bancos dirão que desejam um preço de venda mais alto com base em uma opinião de preço do corretor (BPO).
Isso pode significar que o banco não deseja fazer sua venda a descoberto porque ganhará mais dinheiro com a execução hipotecária, mas também pode significar que o agente de BPO cometeu um erro, então peça ao seu próprio agente para enviar um CMA.

Os toques finais


Mostre ao banco que você é forte e comprometido.
Forneça uma cópia do seu depósito em dinheiro sério e torne esse depósito significativo – até 3%, se possível. Isso o identifica como um comprador sério e pode ser ainda mais importante se você for um investidor.


Envie uma carta de pré-aprovação de um credor, datada e assinada nos últimos 30 dias.
Inclua um extrato bancário como prova de fundos.


E saiba que todo esse processo vai levar algum tempo.
Tentar pressionar o banco por uma resposta cedo demais não funcionará e pode sair pela culatra. As vendas a descoberto podem levar meses para serem aprovadas.

No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é corretora-associada na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.